Алина Степанова:
В эфире программа «Городские истории», я, риэлтор-детектив, Алина Степанова на канале Mediametrics знакомлю вас с городскими историями людей, которые вполне могут стать сюжетом для книги. Свою историю сегодня нам расскажет Александр Ивченко, человек, который приобрёл горькую долю в большой квартире в самом центре Москвы. Для начала хотелось бы узнать, как Александр оказался в этой ситуации. То есть как он оказался владельцем этой доли, и кто мешает ему наслаждаться её владением. Александр.
Александр Ивченко:
Здравствуйте! Я год назад, летом прошлым приобрёл 5/6 долей в квартире на Первом Волконском переулке, это метро Цветной бульвар. Сделка была проведена как положено, у нотариуса, второй совладелец доли был нотариально уведомлен о сделке, отказался от преимущественного права выкупа. Вернее, не отказался, а не воспользовался им.
Алина Степанова:
Не воспользовался. Вопрос такой, эта доля стоила значительной суммы денег?
Александр Ивченко:
Это было 5/6, не знаю, можно ли озвучивать, это тайна сделки, но она была вменяемая, я же её купил.
Алина Степанова:
Но это большие деньги всё равно, потому что квартира в центре. Это большие деньги.
Александр Ивченко:
Это десятки миллионов рублей.
Алина Степанова:
Десятки миллионов. То есть, скажем так, профессия вашего сособственника позволяет предположить, что он может заработать такие деньги?
Александр Ивченко:
Я не знаю, кем он работает, слышал, что он фотограф, что работает где-то в научной сфере.
Алина Степанова:
Некоторые фотографы неплохо зарабатывают. То есть в любом случае, у него была возможность с кем-то договориться с тем, кто продал вам эту долю.
Александр Ивченко:
Там такая история, мне продала долю его двоюродная сестра, которая до этого владела два года этой долей, не могла с ним никак договориться ни на совместную продажу, ни на продажу ему, ни выкупа у него. Даже хуже того, он не допускал её на свою территорию, на её территорию. Она не проживала там, не находилась там. Дверь была закрыта.
Алина Степанова:
Ведь у неё целых 5/6, это почти вся квартира. То есть сособственнику остаётся маленький хвостик.
Александр Ивченко:
Парадокс в том, это так и есть, и она ещё платила, как я уже год плачу квартплату по 12.000 в месяц, а живёт он. Вот такой парадокс ситуации возник.
Алина Степанова:
Чего же добивается этот человек?
Александр Ивченко:
Мы с ним практически никогда не общались, потому что всегда выступали с его стороны юристы. Изначально, когда я купил эту квартиру, телеграммой уведомил его о смене собственника, мы договорились о встрече, провели встречу в квартире, они мне дали ключи от квартиры. Мы договорились, мы поняли, что мы так жить не можем, нам нужно как-то вопрос решать, и они были готовы этот вопрос решать. Я им предложил выкупить их долю, 1/6 из расчёта кадастровой стоимости квартиры 1/6. Потому что по этому дому кадастровая стоимость, она примерно равна рынку.
Алина Степанова:
Скажите, на сумму от продажи одной шестой доли возможно купить квартиру отдельную в Москве?
Александр Ивченко:
В Москве три квартиры можно купить.
Алина Степанова:
То есть на ту сумму, которую вы предлагали сособственникам можно купить три квартиры в Москве, как минимум.
Александр Ивченко:
Да. Конечно, это будут окраина.
Алина Степанова:
Или одну хорошую.
Александр Ивченко:
Одну нормальную.
Алина Степанова:
Скажите, как так получилось, почему квартира вообще оказалась поделена на доли? Как эти доли образовались. Почему 5/6 и почему 1/6?
Александр Ивченко:
Там изначально владельцем этой квартиры и аналогичной квартиры тоже рядом в соседних домах, тоже трёшки большой был дедушка, их дедушка, он был заслуженный работник строительства СССР ещё. И он эти квартиры, одну получил от государства, а вторую он построил, как там первые коммерческие дома в девяностых годах которые стали строить, монолиты, он себе построил эту квартиру.
Алина Степанова:
То есть это даже новый дом.
Александр Ивченко:
91-го года, 92-го года постройки. И он умер. Он умер, и там как-то у них был...
Алина Степанова:
Я, простите, вас перебью. Я к чему. Я читала об этой истории прежде, чем вас сюда пригласить, я видела, как ваш сособственник пишет, что это его родовое гнездо, он родился в этой квартире. Но по моим ощущениям он же старше 90-го года рождения.
Александр Ивченко:
Он в этой квартире не родился, он в этой квартире живёт два года. Три года сейчас, ещё с моим годом третьим. А до этого жил дед. Дед умер, осталась его вдова, мать, бабушка Кристины, у которой я купил долю и Стаса, у которого 1/6. Там был раздел, были суды. Там изначально, это уже третье поколение родственников, которые делят квартиру.
Алина Степанова:
Изначально квартира принадлежала полностью деду, правильно я понимаю?
Александр Ивченко:
Всё имущество, там кроме этой квартиры куча гаражей, всё это принадлежала.
Алина Степанова:
Он как выразил свои намерения в отношении вот этой квартиры? Что он хотел передать наследникам и каким именно наследникам? Вот именно в части этой квартиры.
Александр Ивченко:
Там не было завещания. Там наследство по закону. Была супруга, у которой половина супружеской доли, и половина делится на наследников первой очереди. Это был сын с дочкой и мать. Вот они поделили. Брат отказался от доли своей в пользу матери, мать Стаса, дочка того деда, она с ними стало судиться. Они договорились сначала полюбовно, что одна квартира отходит ей, вторая матери. Вроде бы так они и решили, и суд так решил.
Алина Степанова:
А с матерью ещё проживал брат вот этой женщины.
Александр Ивченко:
Да. Но суд ещё при разделе имущества денежную компенсацию присудил вот этой женщине, матери Стаса. Не знаю, можно по имени называть или нельзя её.
Алина Степанова:
Я думаю, по имени можно.
Александр Ивченко:
Чтобы было понятно, Рут её зовут. Она вначале согласилась, прошло больше года, потом она восстановила сроки обжалования и обжаловала это решение по той причине, что мать не может с ней рассчитаться. И получила в этой квартире 1/6.
Алина Степанова:
То есть это была не обязательная доля, как мы изначально думали, это была часть наследства по закону.
Александр Ивченко:
Да, потому что ей досталась другая квартира, которая тоже сейчас есть, она тоже до сих пор не приватизирована, потому что в ней прописана Кристина.
Алина Степанова:
Кристина - это бывшая владелица вашей доли.
Александр Ивченко:
5/6. Там у них большое наследство и большой раздел.
Алина Степанова:
Большое наследство, большой раздел, и всё равно никак не могут поделить.
Александр Ивченко:
Но здесь в данной ситуации, как я понимаю эту ситуацию, Стас, владелец 1/6... И 1/6 досталась матери, Руте, она потом подарила Стасу, своему сыну эту долю. А когда умерла бабушка, всё бабушкино, 5/6 досталось её сыну.
Алина Степанова:
По завещанию.
Александр Ивченко:
Да. Отцу Кристины, которая мне продала эту долю.
Алина Степанова:
То есть получается, изначально у вашего сособственника была возможность договориться с собственной двоюродной сестрой. То есть если у него не было денег, он мог договориться с сестрой о совместных продаже квартиры и о том, чтобы эти деньги были поделены.
Александр Ивченко:
У неё было много лет, чтобы договориться, как-то прийти к знаменателю ещё с дядей, когда он был жив, и потом с племянницей. Но они не могли договориться, потому что одна сторона считала их ничтожными наследниками, вторая хотела полквартиры. И когда дядя умирал, они решением суда въехали в эту квартиру на 1/6.
Алина Степанова:
То есть там лежит дядя, умирает, они судятся и въезжают в эту квартиру. Имея в собственности другую квартиру.
Александр Ивченко:
Не в собственности, она муниципальный. Причём сейчас идёт судебный процесс, эта Рут пытается Кристину выписать из неё по суду.
Алина Степанова:
Понятно, то есть всего бы этого ужаса, криков в интернете, споров сейчас бы не было, если бы брат с сестрой вовремя договорились о совместной продаже, реализовали, взяли каждый свою сумму и разошлись. То есть почему этой продажи не случилось? Кто-то требовал слишком много денег?
Александр Ивченко:
Изначально почему я с этим вопросом связался, я искренне верил и думал, что родственники не могут договориться, потому что там кровная месть...
Алина Степанова:
Неприязнь.
Александр Ивченко:
Да, неприязнь поколений. Там получается три поколения, два поколения эту квартиру делят. А я человек сторонний, думаю, договоримся. Я вообще изначально предполагал, я выкупаю вашу долю по кадастровой стоимости. Они сказали: нет, это неприемлемо, как минимум 2/6, потому что квартира наша, вот такое понятийное право у них возникло. После того, как началась их пропаганда на средства массовой информации, клевета на меня, они сейчас заявляют, что после такой работы шикарной проделанной мы меньше, чем на половину квартиры не согласны.
Алина Степанова:
Это удивительно, на самом деле, потому что я себя позиционирую, как риэлтор-детектив, я занимаюсь расследованием криминальных афер. И некоторое время назад, наверное, был апрель, ваш сособственник постучался ко мне в личные сообщения на Фейсбуке и просил ему помочь, его выселяют чёрные риелторы. Этот наш любимый термин. Я зашла на страницу, достаточно легко гуглятся решения судов о переделе имущества и спросила: зачем вы вводите сообщество в заблуждение, то есть всё не так. Что я хотела спросить, я хотела спросить, вы были готовы на 2/6 доли?
Александр Ивченко:
Нет.
Алина Степанова:
Не были готовы.
Александр Ивченко:
Нет.
Алина Степанова:
Вы были готовы вести переговоры о каком-то торге? Пускай не 2/6, пускай 1/6 и половинка, четвертинка, ещё какая-то часть.
Александр Ивченко:
Я не понимаю, о каком торге идёт речь. Дело в том, что изначально я хотел квартиру это полностью у них выкупить и предложил им честную стоимость, рыночную стоимость 1/6, положено, получи, распишись. Они всеми своими действиями, противоправными действиями, самоуправством, не допуская меня в квартиру, которую я оплачиваю, которая мне принадлежит, 5/6 принуждают меня к кабальной сделке вот этой пиар кампанией. Когда я пытался...
Алина Степанова:
Оказывают на вас давление.
Александр Ивченко:
Когда я пытался жить в этой квартире, вселиться, он делал клич по Фейсбуку, приглашал людей, в квартиру приходило ночью по 20-40 человек, с собаками, просто, знаете, такая травля. Квартира большая. И сейчас спросим у юриста, вот сейчас я им предложу, давайте мы квартиру эту продаём по рынку, завтра, и каждый получает, я 5/6, вы 1/6. Они этого не хотят. У них полквартиры и всё.
Алина Степанова:
Давайте спросим юриста. Наш юрист Габриэль Криман. Скажи, пожалуйста, есть ли какой-то законодательной способ, скажем так, уговорить людей на совместную продажу квартиры с тем, чтобы каждый взял деньги в размере своей доли?
Габриэль Криман:
Да, безусловно, существуют предусмотренные законом способы принудительного выкупа таких далей при условии наличия следующих обстоятельств. А именно в случае, когда такая доля является незначительной, то есть её размер.
Алина Степанова:
В данном случае от 120 м 1/6 доля может считаться незначительной?
Габриэль Криман:
Данное обстоятельство, оно определяется при недостижении соглашения во внесудебном порядке в каждом отдельном случае индивидуально, определяется судом.
Алина Степанова:
То есть, в принципе, Александр может такой иск инициировать, попробовать хотя бы.
Габриэль Криман:
В данном случае ещё имеются другие обстоятельства, условия, которые должны быть соблюдены для реализации данного права. А именно доля не может быть выделена, то есть не может быть выделена в отдельный объект, поставлена на кадастровый учёт, как отдельный объект.
Алина Степанова:
То есть не должно хватать метров до отдельной комнаты, правильно я понимаю?
Габриэль Криман:
Здесь речь идёт не только о метрах, но о создании обособленного автономного объекта недвижимости, если речь идёт о жилом помещении, то это обязательно отдельный вход в жилое помещение.
Алина Степанова:
Отдельную квартиру сделать.
Габриэль Криман:
Места общего пользования: кухня, санузел и так далее.
Алина Степанова:
Это возможно в вашей квартире сделать?
Александр Ивченко:
Если только сделать вход через окно, но это восьмой этаж. Стас мне предлагал, чтобы я пошёл в суд. Понимаете, он живёт на 1/6 в квартире, где мне принадлежит 5/6, меня не пускает в квартиру, требует от меня судебные документы, а именно либо выделение в натуре. Но это невозможно, потому что там помимо входа нужно ещё санузел иметь свой, а у него 20 м, 9 м жилой площади. Требует от меня определение порядка пользования.
Алина Степанова:
Сейчас мы об этом поговорим. В эфире программа «Городские истории», с вами Алина Степанова на канале радио Mediametrics. Мы не договорили. Габриэль, какое должно быть третье условие?
Габриэль Криман:
Третьим условием является отсутствие существенного интереса в использовании данной доли её собственником.
Алина Степанова:
То есть единственное это у него жильё или не единственное, это из этой области или нет?
Габриэль Криман:
В частности, да, учитывается имущественное положение такого субъекта права.
Алина Степанова:
А если у него есть жильё на муниципальной площади, как говорит Александр.
Габриэль Криман:
Данное обстоятельство тоже может быть учтено в каждом отдельном случае. И только при соблюдении трёх этих условий возможна такая процедура юридическая, как принудительный выкуп доли в праве общей долевой собственности через суд.
Алина Степанова:
Правильно я понимаю, что должна быть определена независимая оценочная стоимость или она уже определена?
Александр Ивченко:
Я сделал оценку их доли, вот у меня официальная оценка.
Алина Степанова:
И какова эта оценка?
Александр Ивченко:
2,5 млн. за 1/6.
Алина Степанова:
2,5 млн чего?
Александр Ивченко:
Рублей.
Алина Степанова:
Рублей. То есть я правильно понимаю, что добровольно вы предлагаете сумму несколько большую?
Александр Ивченко:
Я уведомлял его нотариально, в 2 раза больше я предложил. Я предложил оценку, в 2 раза больше, даю 5 млн.
Алина Степанова:
И в принципе, вы готовы разговаривать о повышении?
Александр Ивченко:
Сейчас я с ними ни о чем не готов разговаривать, только в суде. Потому что после того, как они меня огульно на всю страну обвиняют в том, что я чёрный рейдер, я их травлю газом.
Алина Степанова:
Каким газом, простите?
Александр Ивченко:
Не знаю, каким-то газом, крысиным, ещё каким-то газом постоянно я травлю, натравливаю. Я жил в этой квартире, пытался вселиться, жил там неделю, но за эту неделю, пока меня оттуда не выкинули силой, не вытолкали...
Алина Степанова:
Силой, к вам применяли физическую силу? А вы писали заявление об этом?
Александр Ивченко:
На меня заявлений написано штук 20, мною штук 10, всё это спускается на участкового.
Алина Степанова:
А он на них спит.
Александр Ивченко:
Я не контролирую почтовый ящик, поэтому я не получил ни одного отказа.
Алина Степанова:
Я вам в этом случае рекомендую на почте оставить заявление, чтобы они не доставляли вам корреспонденцию, а вы могли бы её забирать с почты.
Александр Ивченко:
Участковый знает и мой телефон, что можно позвонить. Он ни разу не был на встрече, я пытался.
Алина Степанова:
Он боится собак, может быть.
Александр Ивченко:
Я к нему приду без собак, это же они собак водят, не я. Но я считаю, что там, как минимум, самоуправство, принуждение к сделке, это же уголовно преследуемое деяние.
Габриэль Криман:
Да, безусловно, здесь усматривается и уголовный состав, в случае, если имеются действия насильственные по принуждению к совершению сделки.
Алина Степанова:
Есть у меня сейчас вопрос к юристу. Ещё раз пролистав комментарии к этому знаменитому в Фейсбуке посту, интересный термин, который употребляет сособственник Александра, он себя называет приоритетным собственником. Есть такой юридический термин?
Габриэль Криман:
Непосредственно такой термин, как приоритетный собственник мне неизвестен. Насколько я знаю, такого юридического понятия в гражданском кодексе нет. Порядок определения, порядок пользования в таком объекте, он определяется собственниками в соответствии с их соглашением, устным или письменным. Но в случае недостижения такого соглашения участники в долевой собственности вправе обратиться в судебный орган, и в этом случае порядок определяется судом.
Алина Степанова:
Сейчас извини, перебью, хотела спросить у Александра. Сособственник с его родственницей все время требуют от вас что?
Александр Ивченко:
Честно сказать, я, положа руку на сердце, до сих пор не понимаю, что от меня требуют. Иногда у меня возникает такое ощущение, что они просто хотят, чтобы я им эту квартиру подарил, чтобы я просто куда-то пропал, ушёл. И мне кажется, вся вот эта полемика, Вести, интернет ресурсы возможные, это просто они пытаются ко мне уголовное дело какое-то прикрутить, как воздействие. Чтобы меня не стало, и тогда они будут и дальше мирно жить в этой квартире.
Алина Степанова:
Подождите, как они будут мирно жить в этой квартире, если вдруг вас почему-то не станет, не дай бог, дай вам бог здоровья. Вашу долю унаследуют ваши наследники.
Александр Ивченко:
Нет, не физическое устранение, в тюрьму посадят. Они почему сейчас придумывают всевозможные газы, что я газами травлю.
Алина Степанова:
Нет, они от вас требуют какой-то документ на вселение. Как это звучало?
Александр Ивченко:
Эти люди, во-первых, Стас, он номинальный владелец или просто владелец своей доли, мама Рут, которая там живёт, в моей квартире, постоянно там проживает. Мне тоже непонятно, на каком основании, без прописки, никто их оттуда выгнать не может. Они просили сначала, чтобы я выделил в натуре, потом они просили, чтобы я порядок пользования определил. Хотя я понимаю, что они там три года живут, у них 1/6, у них 9 м квадратных жилой площади, самая маленькая комната 13 м.
Алина Степанова:
Всё это сделать невозможно.
Александр Ивченко:
Можно порядок пользования, но они должны пойти в мировой суд и определить свой порядок пользования, потому что у них меньшая доля, чем у меня. Вот это логично. А в моём случае зачем порядок пользования мне определять, когда у меня 5/6, из трёх комнат уж две точно я могу занимать, а вообще все три мои, понимаете, по метражу.
Алина Степанова:
Они от вас всё время требуют какой-то документ. Какой?
Александр Ивченко:
Они через день требуют разные документы, судебные. О праве вселения, они каждый день, когда я там находился, у них были новые какие-то, от меня требовались документы. Просто несли...
Алина Степанова:
Расскажи нам, Габриэль, пожалуйста, что требуется Александру, чтобы поселиться на свою долю?
Габриэль Криман:
Безусловно, действующее законодательство, оно предусматривает, что собственник имеет право пользования, владения, распоряжение своей собственностью. В комплекс этих прав так же включается право проживания на соответствующей жилплощади. Поэтому говорить о том, что законному собственнику необходимы какие-то дополнительные основания для вселения..
Алина Степанова:
Тут ничего не нужно.
Габриэль Криман:
Да, действительно, существует такая правоприменительная практика, как подача искового заявления в суд о вселении и не чинении препятствий в праве пользования объектом недвижимости, что фактически является разновидностью определения порядка пользования объектом недвижимости, находящимся в общей долевой собственности.
Алина Степанова:
А если Александра всё и так устраивает, вот есть дверь, вот есть ключ, есть возможность его сделать, то есть ему этот документ не нужен, некому спросить с него этот документ, правильно?
Габриэль Криман:
Гражданский кодекс содержит в себе такое понятие, как самозащита гражданских прав. Что позволяет осуществить вселение в рамках этой самозащиты, совершая действия, необходимые для пресечения тех правонарушений, которые связаны с ограничением вашего права пользования этим объектом.
Алина Степанова:
Понятно. Вот у меня ещё какой вопрос, несколько нестандартный. Вам угрожали? К вам применяли какое-то физическое воздействие? Порочат вашу деловую репутацию?
Александр Ивченко:
Конечно, я же вам присылал даже видео, там, где они на меня нападали с собаками гигантскими, там вообще была жуткая история. Везде прошли вот эти репортажи, где они утверждают, что я чёрный риэлтор, что я их газом травлю, что я их бедных выгоняю из дома. Вообще, как я понимаю, рейдер, они меня рейдером ещё называют, что рейдер - это человек, захвативший собственность незаконно. Получается, они три года назад захватили незаконно собственность.
Алина Степанова:
Скажем так, законно.
Александр Ивченко:
Нет, почему законно, как законно.
Алина Степанова:
Они получили 1/6, на неё вселились, правильно?
Александр Ивченко:
Нет, они пользуются всей квартирой, как это 1/6. Они пользуются всей квартирой. Они незаконно захватили всю квартиру.
Алина Степанова:
В этом смысле.
Александр Ивченко:
А в каком ещё. Это получается, бытовое рейдерство.
Алина Степанова:
Вот у меня такой, несколько философский вопрос. Если пролистать подобные истории, люди, которые начинают кричать, что их выселяют чёрные риелторы, рейдеры и прочие неприятные люди, они всегда говорят: меня выселяют из моей квартиры. Но ведь, в сущности, это люди, у которых никогда не было квартиры. У них была всегда доля в праве в какой-то квартире. Правильно я понимаю? Почему люди говорят, что их выселяют из квартиры, которой у них никогда не было? Философский вопрос.
Александр Ивченко:
Вопрос философский, просто понимаете, у нас общество такое сердобольное, и мы все живём такими клише. Если молодой человек на иномарке, то он мажор. Если из квартиры выселяют, то это рейдеры, чёрные риелторы. Люди не разобравшись, кликают, помощь. Как Стас, он свою страницу на Фейсбуке удалил, сейчас наверное боится.
Алина Степанова:
Удалил? Почему?
Александр Ивченко:
Потому что он там писал: милости просим, репост, люди добрые, приходите ко мне каждый день, приводите собак, друзей. Он созывал официально людей в помощь себе в нашу квартиру, чтобы они приходили, на меня воздействовали вот этой толпой. И люди приходили. А кто там знает, никто не разбирается. Бедного Стаса лишают недвижимости. На самом деле, он главный такой жуткий рейдер. Сначала свою сестру родную, дядю, потом сестру, теперь меня. Мы за него платим квартплату, а он там живёт, нас огульно оскорбляет везде. Журналисты многие, они просто, либо они получают какие-то деньги, не знаю, либо они просто не разбираются.
Алина Степанова:
Я думаю, это общее такое мнение, что если кто-то кого-то выселяет, значит не прав тот, кто выселяет. Но ведь надо смотреть глубже, надо разбираться.
Александр Ивченко:
Зачем? Они новости выпустили и хорошо, всё хорошо.
Алина Степанова:
Опять же, если человека выселяют из квартиры, предлагая ему за это какие-то деньги, как минимум какие-то и на эти деньги можно купить отдельную недвижимость. Мне кажется, средствам массовой информации уже стоит задуматься о том, что человека же, простите, не в Тверскую область в лес выгоняют, а предлагают купить имущество, в котором можно проживать в тепле, в сухости.
Александр Ивченко:
Во-первых, я не понимаю термин «выгоняют, выселяют». Я Стаса неоткуда никуда не выселял. Я владею долей с прошлого лета.
Алина Степанова:
Скажите на всю страну, что вы Стасу сейчас предлагаете?
Александр Ивченко:
Я сейчас вообще не общаюсь.
Алина Степанова:
Нет, вот сейчас можете к нему обратиться. Стас, я тебе предлагаю вот что.
Александр Ивченко:
Я ему отправил официальное через нотариуса письмо с предложениями о выкупе его доли по цене, которую озвучил. Он это получил, пусть рассматривает. Я же его никуда не выселял.
Алина Степанова:
Ответа нет?
Александр Ивченко:
Нет. Я просто вселился в квартиру и хотел с ним там проживать какое-то время совместно.
Алина Степанова:
Пока квартира продаётся.
Александр Ивченко:
Нет, вообще, просто, потому что там такая долгая история. Сначала были переговоры с их юристом, а потом я понял, что юрист либо играет в свою игру, как любой юрист хочет свои, может быть, проценты, ещё что-то. Я попросил встречу со Стасом, они мне отказали, они сказали, что нет, у нас сейчас карантин, мы болеем. Короче какая-то там история была, что несколько месяцев мы не можем с вами встретиться. Я попытался въехать в свою квартиру. Они поменяли замки, хотя изначально давали мне ключи от неё, у меня были ключи от квартиры.
Алина Степанова:
А какой смысл? Ведь вы имеете такое же право вызвать МЧС и тут же поменять замки опять.
Александр Ивченко:
Дело в том, что можно хоть каждый день вызывать МЧС, выпиливать замки, но это всё конфликт, там и так дверь вся уже испилена, там до меня её пилили несколько раз.
Алина Степанова:
Вы конфликтов не хотите.
Александр Ивченко:
У них там большая когорта защитников собралась.
Алина Степанова:
Защитников чего?
Александр Ивченко:
Их интересов.
Алина Степанова:
Их интересы - 1/6 доли, которую вы готовы выкупить. Что тут защищать?
Александр Ивченко:
Я не знаю. Они вот именно просто создают такой фон негативный вокруг меня, пытаются меня обличить в каких-то преступлениях, для чего, не понимаю. Логики я сейчас не могу понять. Я понимаю, что у них нет денег, много денег, а как, что, никакого нет конструктива, просто эта истерия постоянная, какие-то всевозможные уловки, ужимки, съёмка на видео камеру, тоже давление.
Алина Степанова:
В эфире программа «Городские истории» на канале радио Mediametrics, с вами Алина Степанова, риэлтор-детектив. Сейчас я хочу поговорить об аналогичных историях, о том, какой из них возможен выход. Я как риэлтор регулярно сталкиваюсь с продажей долей, с желанием кого-то купить долю, допустим, для прописки маленькую долю, или большую долю с намерением выкупить всю квартиру. Закон нам это позволяет, правильно я понимаю?
Габриэль Криман:
Безусловно, закон допускает.
Алина Степанова:
Если продавец доли не сумел на берегу договорится со своими сособственниками, допустим с родственниками или с соседями, он имеет полное право реализовать свою недвижимость. Что и сделала Кристина. То есть она устала ждать решения этой ситуации, пользоваться она недвижимостью не могла, она не могла получить деньги от брата, она не могла получить деньги от совместной продажи, она выставила долю на рынок. Доля показалась Александру интересной, и она ушла. Я знаю такую историю, где две сестры, владея, одна владеет 7/8, у одной обязательная доля, она была несовершеннолетней при составлении завещания отца, у неё 1/8. Сёстры, к сожалению, до сих пор не могут договориться, сестра старшая, которая проживает в этой квартире, не может её поменять так, как ей хотелось бы, младшая я не может получить деньги. Тут вопросов, столько, сколько ей хотелось бы, настаивает на большей сумме, чем 1/8. И вопрос, сколько составляет 1/8 от рыночной стоимости квартиры. Было бы очень хорошо, если бы кто-то установил законодательно, сколько люди могут получить хотя бы в процентном соотношении, согласно размеру своих долей. Тогда не было бы никаких споров. То есть эти сёстры на моих глазах уже третий год пребывают в перманентной войне. То есть они и раньше были в состоянии войны, у них всё это продолжается. А другие две сестры, которые мне попались примерно на таком же этапе, мы сумели убедить старшую из сестёр всё-таки совместно квартиру продать, попробовать купить, продав трёшку, купить две двушки. Это было очень сложно, это была тяжелейшая сделка, немножко денег не хватило. То есть люди, которые хотят договариваться, они взяли небольшие кредиты для того, чтобы разъехаться. Сейчас они находятся в прекрасных отношениях. То есть у них пропал повод для войны, пропал повод для спора, все мирно хорошо живут в отдельных квартирах, друг друга поздравляют с праздниками. Что же делать нам всё-таки, точнее не нам, а вам в вашей ситуации. Габриэль описал возможность подать в суд с иском.
Александр Ивченко:
Я вижу здесь, скорее всего, единственная возможность будет подать в суд, попытаться судиться. Потому что другого варианта здесь нет.
Алина Степанова:
Я правильно понимаю, что вот эта оценочная стоимость 2,5 млн. - это всё, что получит сособственник Александра по суду.
Габриэль Криман:
Фактически, при обращении в судебный орган истец вправе предоставить оценку, произведённую независимой оценочной компанией, имеющей соответствующую аккредитацию, СРО и так далее. Но при условии, что процессуальный оппонент, то есть ваш сособственник поставит под сомнение эту оценку и будет возражать против применения этой оценки в случае принудительного выкупа его доли. В этом случае назначается судебная экспертиза, которая как раз и определит ту реальную рыночную стоимость, по которой произойдёт отчуждение в судебном порядке этой доли в пользу истца.
Алина Степанова:
Вы будете готовы выкупить по судебной оценке?
Александр Ивченко:1 Конечно. Я не думаю, что она будет отличаться. Я же тоже не сам оценил, я пришёл в оценочную компанию, они оценили по рынку. Просто чем меньше доля, они с большим дисконтом. Доля не может стоить вот так взять рыночную стоимость, поделить на доли. Я предлагал им так сделать изначально, это получается к рынку. А доля, она оценивается, вот видите, там всё прописывается, она всегда оценивается с дисконтом.
Алина Степанова:
То есть, в принципе, вашему сособственнику выгодно сейчас выйти с вами на сделку любую, либо на то, чтобы продать долю вам, либо на совместную продажу.
Александр Ивченко:
Мне кажется, моему сособственнику физически невозможно по состоянию умственного здоровья выйти со мной на какую-либо сделку. Я даже могу быть уверен, что после того, как я просужусь и выиграю все суды, потом там нужно будет его выписывать, там тоже будет... Люди умудряются вообще, проиграв все суды, не имея собственности, удерживать объект недвижимости. Я же не буду их автоматом расстреливать, это бесноватые такие, они уже сейчас прав не имеют.
Алина Степанова:
Давайте воздержимся от оскорблений.
Александр Ивченко:
Я не оскорблял, извините.
Алина Степанова:
Мы все-таки в прямом эфире. Я всё-таки хочу выразить надежду на то, что сособственник посмотрит наш эфир, а я уверена, что он его посмотрит, ему обязательно об этом расскажут, подумает ещё не раз над тем, чтобы вовремя принять правильное решение, которое определит его дальнейшую жизнь. То есть либо он получит совершенно незначительную сумму по суду, которой не хватит даже на однушку в Московской области, либо он сейчас имеет возможность на деньги от продажи доли обзавестись прекрасной квартирой в Москве.
Александр Ивченко:
Я не знаю, пусть думает. Дело в том, что он там не один, их там семья, им помогают какие-то специалисты, юристы. Они же все должны понимать все последствия. У них какой-то свой план, который я не могу понять. Скорее всего...
Алина Степанова:
План в чём?
Александр Ивченко:
Принуждение меня к кабальной сделке. Выше, что им положено получить, больше денег, единственное я вижу по поведению, какая у них идёт борьба за деньги.
Алина Степанова:
Кабальная сделка может быть оспорена.
Александр Ивченко:
Нет, это просто я так выразился. Мы сейчас с вами тут сидим и понимаем, что есть рыночная стоимость сделки, это вот в оценочном альбоме указано, 2,5 млн. руб. Есть понятийная, 1/6 от кадастровой стоимости, я тоже был готов им заплатить, но они отказались. Но и это их не устроило. И даже если бы я сказал им сегодня, давайте мы сейчас с вами подаём целый объект недвижимости по максимальной стоимости, и вы получаете свою 1/6, они тоже этого не хотят. Они не хотят этого ничего.
Алина Степанова:
Хорошо, может быть, не они сами, может быть, их представители доносили до вас какую-то информацию, до какой точки они готовы идти. Они говорят: мы будем бороться, пока не... Что?
Александр Ивченко:
Я не знаю. Я не знаю, почему они все борются и как они борются. Но люди занимают 3 года целую квартиру, 120 м, в центре города. За них сособственники, я, до этого Кристина ежемесячно платим квартплату, за 5/6, большую часть, а люди имели возможность договориться и со мной, и с Кристиной, и с братом ещё первым. Ничего не хотят, а просто пользуются квартирой, поднимают крик, ор, лгут, врут и везде пишут пасквили, всевозможные бумажки. Они писали бумажку в палату нотариальную города Москвы на нотариуса, который провёл сделку. Они пишут: просим в досудебном порядке расторгнуть сделку. Во-первых, нотариус...
Алина Степанова:
Не расторгает сделку, а удостоверяет.
Александр Ивченко:
Потому что было нарушено право Стаса, в том числе, и санитарные нормы, что он мог с Кристиной одним туалетом пользоваться, а со мной он уже не можем пользоваться одним туалетом, поэтому санитарные нормы его нарушены, и он требует в досудебном порядке расторгнуть сделку. Ему как-то позволяется вот это писать. Я сомневаюсь, кто там ему это советует, юристы.
Алина Степанова:
Тут я, как человек пишущий, могу сказать, что у нас позволяется писать всё, что угодно. Бумага стерпит.
Александр Ивченко:
Вот, наверное, они и есть такие люди, которые пишут и пишут жалобы в прокуратуру, а вдруг сработает, в полицию, в прокуратуру, ещё куда-то. Но при этом они ни разу за год, за два года предыдущие не воспользовались правом подать в суд и что-либо защитить в суде. И хотя бы определить свою долю в плане пользования, порядок пользования своей долей определить они могли бы, тогда бы уже было официально, вот, мне положено. Они и этого, они ничего не оспаривают.
Алина Степанова:
И они со своими собаками в этой комнате.
Александр Ивченко:
Да у них нет собак, это чужих собак, притаскивают чужих собак.
Алина Степанова:
Приглашают гостей.
Александр Ивченко:
Люди помогают, сердобольные люди помогают, приводят этих собак.
Алина Степанова:
Юрист, который их сопровождает, он не даёт им дельных советов, которые приведут их к богатству, а не к бедности.
Александр Ивченко:
Нет, я не знаю, кто им даёт советы.
Алина Степанова:
Вы сами говорили, приходил какой-то юрист на переговоры.
Александр Ивченко:
Изначально они мне говорили 2/6, сейчас, неделю назад после всей этой компании по оговариванию меня, он сказал, что теперь только половина, на меньшее мы не согласны, мы же такую работу провели. Какую это они работу провели.
Алина Степанова:
Получается, проведена работа именно чёрных рейдеров. Как это планируется, выжимание, выселение.
Александр Ивченко:
Да-да, просто они огульно оскорбляют, обвиняют меня во всех грехах.
Алина Степанова:
Всех конечно интересует, покупка таких далей является для вас бизнесом или это случайная покупка?
Александр Ивченко:
Эта покупка изначально мною рассматривалась, как для жилья. Потому что квартира, я купил её с хорошим дисконтом, потому что все доли.
Алина Степанова:
Потому что Кристина отчаялась.
Александр Ивченко:
Доли продаются дешевле. Но эту цену им предлагали, Стасу предлагали по этой цене купить, есть официально все документы, он получил уведомление.
Алина Степанова:
То есть он не захотел, купили вы.
Александр Ивченко:
Он правом своим не воспользовался. В положенный срок он никак не проявил себя, и нотариус дал ордер или как называется на сделку. Но эту квартиру я рассматривал для своей жизни, потому что у меня две дочери. А там так удобно расположено, там в шаговой доступности цирк Никулина, Театр кукол.
Алина Степанова:
Это хороший район.
Александр Ивченко:
Уголок Дурова, Театр кукол Образцова и так всё это, Олимпийский проспект, шикарное место.
Алина Степанова:
То есть вы лояльны, вы готовы как жить, выкупив долю, так и продать эту квартиру.
Александр Ивченко:
Изначально хотел выкупить её, но сейчас не знаю, как бы от неё избавиться. Нехорошая квартира.
Алина Степанова:
Чемодан без ручки.
Александр Ивченко:
Нехорошая квартира.
Алина Степанова:
Давайте сейчас спросим Габриэля. Габриэль, ты бы какой совет дал участникам этой ситуации? Вот быстро, чтобы не тянуть время, Александру какой совет?
Габриэль Криман:
Первая стадия - переговоры.
Алина Степанова:
Переговоры не удаются.
Габриэль Криман:
Сесть за стол переговоров, постараться договориться, обозначить ту перспективу, прежде всего, юридически обоснованную, мотивированную с точки зрения закона, и какие последствия могут возникнуть в случае недостижения этой договорённости. В случае её недостижения только судебный порядок, только обращение в суд, это надлежащий способ защиты, который специально предусмотрен законодателем для разрешения подобных конфликтных ситуаций как раз в сфере долевой собственности.
Алина Степанова:
Спасибо, Габриэль. Это были «Городские истории» с Алиной Степановой на канале радио Mediametrics. Я вам желаю никогда в жизни не попадать в такие истории. Старайтесь договариваться мирно. У нас есть ещё немножко времени? Чуть-чуть. Габриэль, тогда скажи, что бы ты посоветовал сособственнику Александр напоследок.
Габриэль Криман:
Сособственнику Александра, в первую очередь, принять тот факт, что его доля, она всё-таки является скорее незначительной, посмотреть в лицо той правде, которая существует, то есть фактически...
Алина Степанова:
Правда в том, что ему никогда не достанется вся квартира целиком.
Габриэль Криман:
Этого нельзя исключать.
Алина Степанова:
Что Александр подарит ему свою долю.
Габриэль Криман:
И данная возможности такого исхода, она тоже может иметь место.
Алина Степанова:
Если запланируете дарить, рассмотрите мою кандидатуру.
Габриэль Криман:
При наличии волеизъявления вашего.