Никита Чулочников:
Здравствуйте, уважаемые телезрители, радиослушатели! Сегодня в новом выпуске программы «Народный рейтинг управляющих компаний ТСЖ2017» я, Никита Чулочников, представляю вам нашего гостя – Юлия Белехова, она руководит Ассоциацией председателей советов многоквартирных домов Московской области. И тема нашего сегодняшнего эфира «Рейтинги УК. Зачем? Почему? Для кого?», то есть сегодня разговор пойдет о ключевых вопросах, которые волнуют собственников жилья и управляющих компаний, ну, и вообще различных участников рынка. Так вот, для начала, я хотел бы начать наш разговор с поздравления Вас и Ваших коллег с высокой оценкой, которую дал губернатор Московской области, вот буквально на днях, вашей деятельности. Это говорит (подчеркивает), что то, что вы делаете, очень важно и нужно для Московской области. И в связи с этим, так как Московская область, она тоже активно занимается рейтингованием, хотел бы начать разговор о том, зачем и какая польза вообще от рейтингов управляющих компаний (ну, для самих УК, для собственников)?
Юлия Белехова:
Ну, во-первых, добрый день! И давайте, все-таки, все начнем с начала. Рейтинги бывают разные. Есть рейтинг, который сегодня есть на сайте АКОН, и это народный рейтинг. Но мы тоже прекрасно понимаем, что такое народный рейтинг: сколько человек узнало о том, что есть такое голосование, сколько из них еще узнало представителей управляющих организаций, и кто там, как отделить, действительно, собственник активный, или это, все-таки, работники управляющей организации проголосовали, немножко сложно. Сегодня существует несколько разных рейтингов. В Московской области – это рейтинг, который делает Государственная жилищная инспекция, и он, конечно, немножко непонятен сегодня собственникам, о чем говорит губернатор. На самом деле, рейтинг Московской области (управляющих организаций) в ближайшее время будет переделан. Но ключевые моменты, которые сегодня есть. Вам важно узнать, есть задолженность у управляющей организации, или нет? С одной стороны, какая разница собственнику, есть долги или нет? А с другой стороны, если у вас летом отключат горячую воду, вам это будет важно?
Никита Чулочников:
Конечно!
Юлия Белехова:
Разумеется! Значит, долги оставляем, долги – это действительно важно. Второй ключевой момент, который есть, это срок управления многоквартирными домами. Здесь, опять же, очень важно, чтобы это не были управляющие организации однодневки (пришли, год отработали, долги заработали, ушли – следующая), то есть критерий, сколько лет вы находитесь на рынке, это достаточно важно, потому что в Подмосковье за последний с момента начала лицензирования каждый пятый дом отголосован на другую управляющую организацию. Следующий критерий, который тоже имеет очень большое значение, это предписание Государственной жилищной инспекции, грубо говоря, ваше обращение граждан на некачественную работу управляющей организации. Подтвержденное, потому что жаловаться можно сколько угодно, но есть разные вопросы, есть то, что действительно относится к управляющей организации, есть то, что не относится к управляющей организации. Поэтому подтвержденное обращение граждан, соответственно, предписание ГЖИ – это тоже очень важный рейтинг (сколько в управляющей организации их, все-таки, было в течение квартала или года). Но, опять же, здесь есть понятие количество квадратных метров. Мы прекрасно понимаем, что есть компания, у которой 5 домов, есть компания, у которой 500 домов, и здесь нужно, все-таки, привязывать обязательно к квадратным метрам. Следующий критерий, который есть сегодня (он сегодня действует в Подмосковье), это количество исполненных предписаний. Предписаний Государственная жилищная инспекция может давать много, а в управляющей компании складывают их стопочку, штрафа не платят, и дальше идет («собака лает – караван идет» называется). Поэтому исполненные предписания, действительно, это важно. И здесь один из критериев, если есть уменьшение…
Никита Чулочников:
Извините, а за какой период исполненных?
Юлия Белехова:
Сейчас, если до этого у нас был рейтинг управляющих организаций ежегодный, то сегодня он будет ежеквартальный. То есть год – это очень большой период, и где-нибудь в декабре мне уже будет не важно, как в 17-ом году, в декабре 18-го года мне уже будет не важно, как в 2017 году отработала эта управляющая организация. Слишком длинный период, могло что-то измениться. Опять же, мы все прекрасно понимаем в Подмосковье ситуацию, когда есть, ну, покупают (скажем так) долю в учредительстве управляющей компании, и понятно, что от учредителей, политики учредителей управляющей организации дальше уже зависит то, собственного говоря, что будет происходить в наших многоквартирных домах. Так вот, поэтому очень важно, если есть снижение обращения граждан, если действительно больше, то есть, негодование ушло, то здесь уже нужно давать плюсы. Если количество предписаний увеличилось, здесь нужно наоборот минусовать баллы, то есть меньше и меньше давать баллов. У нас был спорный момент по тому, важно или неважно, сколько квадратных метров в управляющей организации. Наше мнение (от собственников): неважно. Мне все равно, сколько домов у моей управляющей организации, мне важно, как она содержит и эксплуатирует фонд в моем многоквартирном доме. Поэтому здесь, сколько домов (1000 у нее, или 5), никакого значения не имеется. Все-таки мы считаем, что это фактор, который такой – чисто для муниципальных образований, которые дают социальную нагрузку управляющим организациям: дома ветхие, или более 50 лет которым, более 40, или в плохом состоянии – это их фактор. Следующий вопрос, который важен, и здесь, знаете, все-таки, от собственников. Вот мы сегодня говорим, что есть то, что очень важно для Государственной жилищной инспекции, для органов местного самоуправления, потому что, если есть долги у управляющей организации, соответственно, она не может заплатить ресурсоснабжающей организации, а ресурсник не может заплатить за газ. И мы знаем, проблема очень остро стоит сегодня по газу. Конечно, этого не нужно допустить. Для нас (для собственников) что важно? Вот, все-таки, сегодня рейтинг должен, это то, что было (в рейтинге), то, что мы сейчас проговорили о Государственной жилищной инспекции. А что должно быть? Вот что, действительно, важно управдому или собственнику для того, чтобы оценить работу управляющей организации? Ну, прежде всего, готов ли дом к осенне-зимнему? Даже не прежде всего, оно все вместе, знаете, выстроен ли диалог с управляющей организацией, проводят ли отчетное собрание ежегодно об израсходованных средствах управляющей организацией на доме (первое), делаются ли сметы на будущий год, согласованные с советом дома (это второе)? Обязательно важен вопрос подготовки дома к осенне-зимнему сезону, подписания паспорта готовности именно у совета многоквартирного дома или уполномоченного лица по дому. Потому что сегодня мы видим, если дом к зиме не готов, активных собственников если нет, то, собственно говоря, всем все до лампочки, а это очень важно сегодня. Есть вопрос по предложению тарифа. Сегодня управляющие организации, как правило, использует муниципальный тариф по степени благоустройства, и даже не пытаются предложить свой, со своей разверткой внутри – то, что, действительно, они считают нужным сделать по дому.
Никита Чулочников:
А почему?
Юлия Белехова:
Вы знаете, разное мнение на этот счет. Управляющая организация говорит: вы знаете, нам проводить собрание собственников для того, чтобы утвердить тариф? Причем это же нужно делать каждый год (тариф принимается). Время, лишние нервы и так далее. Мы взяли муниципальный по степени благоустройства, применили его и точка. То есть диалог – получается, диалога нет. И собственник не понимает, за что он платит. У него получается, что нет понимания, что входит в этот тариф? Вот что управляющая организация может сделать за эти деньги, как будет развиваться его дом, или мы просто сдерживаем падение (возникает вопрос тут же)? Поэтому, конечно, это важно, конечно, важно участие. Вы знаете, есть плановое (то, что есть), есть то, что внеплановое. У нас сегодня огромное количество различных акций: субботники, «Посади свое дерево», день открытых дверей в управляющих организациях. Причем, это все очень важно. Это, кажется, такие медийные проекты. Нет, не медийные! Очень многие люди работают с понедельника по пятницу (рано утром уезжают, поздно вечером приезжают) – ну, не могут они прийти в свою управляющую организацию. Если управляющая организация раз в квартал, действительно, в выходной день принимает обращения жителей (в неформальной обстановке, за чашкой чая), то, почему бы нет? Это и показывает ту самую открытость и возможность диалога. Хотя они это делать не обязаны. Если управляющая организация сегодня действительно помогает и участвует в субботнике, дает инвентарь (ну, не могут быть у каждого жителя грабли, понимаете, в многоквартирном доме), раздает инвентарь, действительно помогает все это убрать, собрать, где-то пилят, где-то красят, где-то что-то создают вместе, вот тогда мы понимаем. Но, опять же, не все управляющие организации сегодня в этом участвуют. Если мы понимаем, что когда акция «Посади свое дерево», действительно (либо инвентарь, либо зеленые насаждения), управляющая организация помогает зеленую изгородь сделать и так далее, почему нет? Мы понимаем, что это сегодня важно и обязательно нужно. Но это другое количество вопросов, конечно, которые есть. Мы бы хотели, чтобы рейтинг был понятным. Вот сегодня рейтинг, который есть у Государственной жилищной инспекции, это баллы, это таблица, и управляющая организация в этой таблице, которых 900 с лишним работает сегодня на территории Подмосковья. Вот они, 900 с лишним управляющих организаций, по ним разбиты баллы. И получается так, что одинаковое количество баллов имеют, предположим, 100 управляющих организаций. Как мне понять? Никак. Я сегодня хочу понимать в моем муниципальном образовании (я ж прекрасно понимаю, что, по большому счету, выгодно управляющей организации, которая в моем муниципальном образовании, взять какой-то дополнительный дом), поэтому собственники сегодня хотят, чтобы рейтинг был под каждым муниципальным образованиям. Чтобы мы понимали, как звёзды (вот есть гостиницы 2-3-4-5 звёзд). 5 звёзд – вот такая управляющая организация, она, действительно, качественно работает. И это сегодня хотят сделать в Подмосковье рейтинг именно звёздный. 3-4 звезды – это такое что то среднее. 1-2 звезды – это очень низкое качество, которое, ну, не надо выбирать такую управляющую организацию. И, конечно, для профильных министерств и ведомств областных уже общий рейтинг, чтобы понимать, что и как. И те компании, которые набирают 1-2 звезды, то есть самые низшие в этом рейтинге, конечно, эти дома нужно предлагать в другие управляющие организации, отголосовывать дома у таких управляющих организаций.
Никита Чулочников:
А кто это будет делать?
Юлия Белехова:
Что именно?
Никита Чулочников:
Кто будет?..
Юлия Белехова:
Рейтинг будет делать Государственная жилищная инспекция по тем критериям, которые будут приняты губернатором Московской области. Кто будет отголосовывать? Например, органы местного самоуправления. Поскольку здесь, вы знаете, возникает вопрос, если муниципалитет отвечает (в том числе, за жилищно-коммунальное хозяйство в муниципалитете) и видит ситуацию, что управляющая организация некачественно содержит и эксплуатирует жилые фонды, не собирается никак развиваться, у нее долги, которые растут перед ресурсником (а ресурсоснабжающие организации – те, которые остаются на территории, это управляющие компании у нас меняются), то здесь муниципалитет должен предпринять все меры для того, чтобы предложить жителям другой вариант.
Никита Чулочников:
И, все-таки, здесь ключевой фигурой выступает муниципалитет, который на месте фактически помогает жителям урегулировать вопрос с выбором управляющей компании?
Юлия Белехова:
Ну, там, где жители сами не хотят, скажем так, потому что, конечно, в идеале (то, о чем мы сейчас говорим), когда житель говорит: вы знаете, меня достало, мне надоело, я хочу действительно качественное управление в многоквартирном доме. И пошел. Куда он пошел? В управляющую организацию? В какую? Вот если рейтинг будет по муниципальным образованиям, он будет примерно понимать, где качество, отсутствие долгов, системность, постоянность так далее. А вдруг ему понравится управляющая организация с другого муниципального образования, что делать? Тогда мы сегодня говорим, что, вроде бы, рынок есть, вот он рынок – 900 с лишним управляющих организаций в Подмосковье. Но мы прекрасно понимаем, что управляющая организация в другое муниципальное образование на 1 дом не пойдет, это невыгодно. Невыгодно по тем причинам, что это штат сотрудников, который должен переезжать в другой город, а для одного дома держать там сантехника, слесаря, электрика и так далее – а это невыгодно абсолютно. То есть получается, что то качество, которое было в том муниципальном образовании, где работает управляющая организация, здесь, на одном доме, сделать практически невозможно, или это очень большие затраты, это в минус. Мы прекрасно понимаем, что управляющие кампании в минус работать не будут. Как бы они сегодня не рассказывали, что это невыгодно, но мы видим сегодня их борьбу за дома, мы видим их борьбу за территории и понимаем, что выгодно, поэтому рассказывать, что невыгодно, не надо. Но внутри муниципального образования мы должны показать, как работают управляющие организации. Может такое получиться, что есть муниципальное образование, где все управляющие организации будут в красной зоне (1-2 звезды), может получиться и такое. Может получиться, что… Тогда нужно принимать уже другие меры. Это звоночек для главы, потому что рейтинг управляющих организаций, какие у тебя на территории управляющие организации будут входить в оценку главы (обязательно). Если вы не следите за тем, что творится у вас на территории, если жители недовольны, если качество жилищно-коммунальных услуг оставляет желать лучшего, и изменений нет, то это вопрос к главе.
Никита Чулочников:
Но возникает вопрос. Ну, смотрите, у управляющей компании, как правило, все-таки, несколько домов в управлении (поэтому она и управляющая компания). В одних домах у нее может быть высокое качество услуг, а в каких-то домах, как мы понимаем, может быть качество услуг…
Юлия Белехова:
А почему?
Никита Чулочников:
Ну, вот, как вы говорите, отдельно стоящий дом, у которого другая экономика, и который невыгодно обслуживать и содержать…
Юлия Белехова:
Вы знаете, это очень большая редкость. Если мы говорим о компании, которая действительно сегодня борется за свой имидж, которые хотят сегодня брать другие территории, то, как раз-таки, рейтинг и даст им зеленый свет. Если вы сегодня качественно управляете, собственники действительно говорят о том, что да, мы хотим дальше работать с этой компанией, да, действительно, есть качество, мы довольны, есть весь перечень, нет долгов и всего остального, то этой компании зеленый свет. И, действительно, это и для главы, он понимает, что эта компания может забрать другие территории. И чем больше объем обслуживаемых квадратных метров, тем, как раз-таки, проще экономика, и бьется, мы тоже прекрасно понимаем. Тот случай, о котором говорите Вы сегодня, аварийно-диспетчерская служба – она на все дома. Она не может быть на 1 дом, которым управляет компания, она на все дома, которыми управляет управляющая организация. Если мы говорим про уборку, ну, здесь частный случай. Если уборщица не хочет на одном, это уже не зависит от экономики многоквартирного дома. Здесь это уже человеческий фактор, который нужно менять и просто-напросто отслеживать. Все то же самое касается и с дворником. Виды работ, которые касаются именно аварийных, виды работ, которые текущих, здесь все-таки, если компания работает хорошо, то она работает хорошо.
Никита Чулочников:
Теперь возникает следующий вопрос. Ну, а почему, по какой причине необходимо привлекать для составления рейтинга разные стороны (вот Вы сейчас перечисляли)? Нужно ли привлекать потребителей услуг, участников рынка, общественные объединения? Вот какие здесь могут быть роли?
Юлия Белехова:
Давайте начнем сначала. Для кого рейтинг? Для жителей, для глав, в том числе, для правительства Московской области, чтобы все понимали, где мы сейчас находимся, и куда нам двигаться; чтобы все понимали, что эти хорошие, а эти плохие, эти в красной зоне, эти в зеленой, эти в желтой (как светофор). Красной быть не должно, мы должны от нее избавляться. Как мы должны от нее избавляться? Закрывать, конечно, зеленой зоной. То есть зеленой зоне мы даем зеленый свет, красную зону мы просто убираем с рынка. Нечего делать на рынке жилищно-коммунального хозяйства управляющим организациям, которые не хотят работать для собственника. Если мы будем делать рейтинг только от чиновников, мы с вами в бюрократизме просто, вы знаете, погрязнет. Мы там будем писать все, что угодно, но не то, что действительно интересует жителя. А жителя сегодня интересует уборка мест общего пользования. Я хочу, чтобы у меня было чисто то, что я вижу каждый день. Я хочу, чтобы управляющая организация делала отсчет о том, как она, сколько она собрала денежных средств за год, то есть ежегодный отчет, который она обязана делать, куда мы движемся, какие планы работ мы намечаем на будущий год? Я сегодня хочу действительно понимать, готов мой дом к зиме или нет, буду я переплачивать денежные средства, то есть отапливать улицу, или нет? У меня есть вопрос, участвует ли в областных программах моя управляющая организация, потому что, если есть финансирование с области и есть программы, например, по ремонту подъездов, почему мне нужно ремонт подъезда, моя управляющая организация не участвует? Или почему она заявила мой дом, а его не сделала, то есть не реализовала право, в том числе, мое на качественное проживание на квартирном доме? Мне это сегодня важно. Но это был бы просто рейтинг от собственника. Мы же не можем знать, есть долги у управляющей организации, или нет? Сколько предписаний…
Никита Чулочников:
Но она же раскрывает свою информацию на обязательных порталах?
Юлия Белехова:
Конечно, она раскрывает обязательную информацию, но есть то, что может предоставить, действительно, сегодня Государственная жилищная инспекция: сколько предписаний (увеличение, уменьшение)? Я не буду сидеть с калькулятором и смотреть на ГИС ЖКХ или реформы ЖКХ. Я доверяю это профессионалам – это надзорному органу, который существует. Вы знаете, здесь самое главное не подменять надзорные органы. Мы говорим то, что действительно важно управдомам; надзорные органы говорят то, что действительно происходит у них в качестве предписаний и так далее. Я не знаю, понижение, уменьшение предписаний и так далее у них пошло, выполнены предписания, не выполнены предписания, потому что писаний может быть сколько угодно. Может быть директора будет завтра дисквалифицировать, а может быть завтра управляющая организация, у которой мы сегодня принимаем повышенный тариф, она в банкротном состоянии? Так какой смысл с ней принимать повышенный тариф, если я понимаю, что все мои денежные средства на содержание и ремонт жилья уйдут в оплату, собственно, кредиторов/дебиторов. То есть смысл какой? Здесь очень важно, вы знаете, разделить эти 2 понятия. Есть база, которая должна быть – это финансовая составляющая управляющей организации, материально-техническая база и штатный ресурс. И есть второе – это то, что я вижу, то, что видит каждый день собственник, и то, что он хочет. Поэтому рейтинг должен быть, действительно, знаете, ото всех собраны предложения, что там должно быть. Он для всех должен быть максимально полезен. Он не должен быть только для людей, или только для глав муниципальных образований, или только для понимания правительства Московской области, что же за компании работают на территории? Он должен быть для всех понятен, прозрачен. И, знаете, вот баллы, вот они 907 (или сколько там сейчас управляющих организаций?), 900 с небольшим, и вот они баллы. Да не понимаю я красную, зеленую, или желтую зону! Может мне нужно задуматься, чтоб сменить: последнюю десятку и первую я пойму, а с остальными что делать будем? Непонятно, понимаете? Вот это промежуточный непонятно! И мне непонятно, то есть из всего списка я должна вышелушивать, что же у меня там в моем Ногинском районе (понимаете?), сколько компаний, в каких они балах, мне непонятно! Я сегодня хочу понимать, если 5 звезд или светофор 3 цвета, я хочу понимать, какие компании хорошие, в какие я могу позвонить и предложить взять дом, и провести собрание собственников, какие компании плохие, и мне нужно бежать из этой управляющей организации?
Никита Чулочников:
Ну, я понял, что одна из системы критериев оценки со стороны потребителя – это через объем жалоб, которые он подает и, соответственно…
Юлия Белехова:
Долги, объем жалоб, качества управления. Но, в том числе, и сколько лет вы на рынке? Потому что жалобы… Если, например, вы будете по 6 месяцев на рынке, то жалоб и предписаний, соответственно, у вас и не будет. Поэтому критерии эти тоже очень важны.
Никита Чулочников:
Хотелось бы понять, а если собственник наоборот хочет как-то поддержать свою управляющую компанию? Он не испытывает, ну, очень доволен ее деятельностью. Как он может позитив свой протранслировать, для того чтобы доказать, что его управляющая компания его максимально устраивает? И он хочет ее поддержать, чтобы она получила хорошие места (ну, вот, со своей стороны). Как вот это можно учесть?
Юлия Белехова:
Ну, вот смотрите, к сожалению, мы живем с вами в России. Мы все прекрасно понимаем, что когда управляющая организация понимает, что у нее есть лазейка, например, количество благодарственных писем. Критерий хотели внести, сразу было понятно, что количество благодарностей даже в тех домах, где огромное количество неисполненных предписаний, тут же вырастет, потому что управляющие организации найдут тех же самых жителей. Понимаете, сотрудники той же самой управляющей организации живут в тех же самых многоквартирных домах. Он как собственник имеет право написать благодарственное письмо. Имеет? Имеет. Управляющая организация за это ему премию потом выпишет. Понимаете? Поэтому, давайте мы не будем уходить в никуда. Самый главный критерий оценки – это когда житель доволен, а доволен он, когда он не жалуется. В ЖКХ у нас абсолютно, безумно редко, на самом деле, говорят спасибо. У нас спасибо – это когда тишина. Потому что ЖКХ – это у нас с вами 24 часа в сутки, 7 дней в неделю, 12 месяцев в году, и оно непрерывно. И как только оно прерывается (это уборка мест общего пользования, остановка лифта, или подача электроэнергии, воды, или тепла), вот здесь мы получаем поток обращений граждан. А когда житель доволен, ему обращаться некуда. Поэтому, если ваша управляющая организация не имеет обращений граждан, если у нее нет долгов перед ресурсоснабжающими организациями, если она действительно защищает ваши интересы, участвует в программах и так далее, и так далее, то вам нечего бояться – она будет на высоком месте в рейтинге.
Никита Чулочников:
Вот Вы правильно отметили, что очень большое количество организаций попадает в среднюю часть так называемую, они не отличные, они и не худшие. Вот я проживаю в своем муниципальном образовании (условно говоря). Как я могу, мне нужно специально как-то отбирать компании, которые работают в моем муниципальном образовании, либо я должен посмотреть их в соседних муниципальных образованиях, если меня не устроит то, что есть у меня? Вот есть ли какая-то возможность выбора именно для собственника своей компании? Как ему разобраться в своей локации, где он проживает, как лучше выбрать, чтобы в его круг поля зрения попали лучшие компании, которые придут на его дом? Вот где та граница в его оценке, и как ему проще это сделать?
Юлия Белехова:
Ну, вы знаете, сегодня граница оценки очень простая, когда собственник видит, что в соседнем доме убираются лучше, реакция на обращения граждан быстрее, она своевременна и так далее. Для этого не нужны вспомогательные элементы в виде Добродела и Государственной жилищной инспекции. По большому счету, он это видит, он говорит: «Слушайте, я хочу так жить!» И здесь приходит в управляющую организацию, найти управляющую организацию, их сайт – это элементарно, то есть контактные данные, прийти и предложить – это элементарно. Но что делать, если все соседние дома управляются той же самой, которая у вас? Они, собственно говоря, это такой, знаете, порочный круг. Ну, выйдите из этого порочного круга! Если будет рейтинг по муниципальным образованиям, мы будем понимать, что в вашем муниципальном образовании, где вы живете, 30 управляющих организаций, из них в зеленой зоне (лучшие) 5, 3 или 1, в желтой вот так вот, а ваша в красной, вы понимаете, вот надо в зеленую. Начну оттуда, предложу многоквартирный дом, пускай посмотрят: что, как, экономика бьется, не бьется, интересно, не интересно? Мы должны тоже понять одну вещь: на самом деле, управляющая организация и жители – это собственники, это такие партнерские взаимоотношения, договорные. Навязать просто (вот я хочу, чтобы у меня была компания 5 звезд) не получится. Здесь, действительно, очень важно, чтобы вы понимали: может быть, у вас тариф должен быть чуть выше, чем вы хотели бы. Вы хотите чуть ниже, а, на самом деле, для того, чтобы качественно управлять, нужно что чуть выше. Вы постарайтесь услышать: если да, то при каких условиях? Попробуйте договориться. И вот тогда, действительно, вы будете понимать: где-то, может быть, вы уменьшите уборку мест общего пользования, чтобы не убирать все, потому что сегодня многие законно/незаконно, но закрывают тамбуры, а это уже уменьшение уборки мест общего пользования. Может быть, какие-то вещи: где-то сэкономите, где-то рекламу сделаете. То есть найдите компромисс с управляющей организацией. Но, конечно, здесь, если это ваше муниципальное образование, это будет проще, потому что, конечно, управляющая организация посмотрит соседние дома. Если вы не довольны, то, как правило, и все остальные тоже недовольны, потому что это вещь такая – как цепная реакция: если не убирают, то не убирают; если не отвечают на обращения, значит не отвечают; если посылают на Почту России, значит посылают всех на Почту России, а не лично вас в этом доме. Поэтому компании, которые сегодня, действительно, качественно работают – для чего они качественно работают, для чего им зеленый свет? Значит, они хотят идти дальше, они хотят показать качество, они показывают сегодня свою работу, они показывают сегодня то, что они могут и хотят идти дальше – развиваться. Развитие для управляющей организации – это увеличение фонда.
Никита Чулочников:
Вот типичная ситуация. Я не очень доволен свой управляющей компанией, я ее терплю в силу ряда обстоятельств. Я посмотрел в рейтинге, она заняла невысокую позицию. Я понимаю, что лучше мне найти кого-то получше. И я начинаю искать, как собственник, смотреть, вижу…
Юлия Белехова:
Секунду! Вот давайте разберемся. В рейтинге, который сегодня существует, или который будет завтра, который будет прозрачный и понятный для собственника?
Никита Чулочников:
В любом.
Юлия Белехова:
Нет, в любом вы не разберетесь.
Никита Чулочников:
Хорошо, давайте возьмем ваш завтрашний рейтинг.
Юлия Белехова:
Завтрашний рейтинг.
Никита Чулочников:
Я вот вижу, что компания…
Юлия Белехова:
Она в красной зоне.
Никита Чулочников:
Да, она в красной зоне. Я начинаю сразу думать, что мне надо, конечно, от нее как-то, ну, что-то с ней делать. Я пытаюсь найти предложения альтернативные на рынке. Посмотрел, в своем муниципальном образовании нашел компанию, которая имеет более высокие оценки, она вошла в зеленую зону, хорошие баллы. Я к ней обращаюсь, пытаюсь с ней коммуницировать, и тут возникает у меня ряд проблем. Во-первых, я не очень понимаю, как с ней правильно коммуницировать? Кто я такой для нее? К кому мне идти?
Юлия Белехова:
Подождите, вы заказчик услуг.
Никита Чулочников:
Да, но к кому мне обращаться? В бухгалтерию, к директору?..
Юлия Белехова:
Слушайте, вы знаете, это, на самом деле, все элементарно. Прежде всего, вы должны записаться к директору, разумеется, или к зам. директора, который решает этот вопрос. В бухгалтерию вам идти не надо. Вы должны обсудить с теми лицами, которые, действительно, сегодня отвечают (то есть с руководителями), отвечают за компанию. Либо это зам. директора, либо это директор. То есть нужно смотреть от компании, насколько она большая. В маленьких, как правило, сами директора принимают. И, вы знаете, мы посмотрели такую закономерность, что сегодня в зеленой-то зоне, на самом деле, большинство окажется маленьких, скорее всего, компаний, которые прекрасно работают, замечательно. Они есть в разных муниципальных образованиях. С крупными у нас сегодня есть проблемы, но не везде. Есть Люберцы ЛГЖТ – прекрасная управляющая организация, у которой очень много домов, там огромный фонд, прекрасно управляют. А есть маленькие, например, «Феникс» в Красногорске, который тоже шикарно управляет многоквартирным домом. Или «Сириус-2004» в Солнечногорске – тоже управляющая организация, немного домов в небольшом поселении, но очень хорошее управление многоквартирными домами. И жители довольны! И мы заходим в эту пятиэтажку (обычная пятиэтажка, понимаете, наша), где все в коробах, кабель-каналы, все покрашено, входные группы сделаны, здесь все посыпано, здесь все убрано, крыша не течет, швы не протекают. Значит, возможно? Возможно. Так вот, что делать вам? Прежде всего, если та ситуация, которую Вы сейчас рассказываете: я сижу и ничего не делаю, управляющая организации тоже сидит и ничего не делает ваша. То есть вы не попробовали со своей компанией выстроить диалог и хотите уже начать выстраивать с другой. Так не получится. Это, знаете, как такая спираль – вы окажетесь на том же самом месте. Если вы там не попробовали (вы же не сказали управляющей организации свои требования или свои претензии), как вы будете тогда выстраивать диалог с другой? Вот если вы попробовали, и у вас не получилось (вы знаете точно, чего вы хотите, как вы хотите), тогда да, а если нет, то навряд ли. Знаете, как… Хотя, с другой стороны, понятно, что придет другая компания, если она, действительно, качество управления выше и лучше… Но, все-таки, такая, знаете, не позиция для активных собственников. Если у вас есть претензии, то предъявить их проще организации своей. Попробуйте для начала выстроить диалог. Ситуация такая: 2010 год, управляющая организация в моем доме, которая от застройщика, который вообще не хотела ничего слышать.
– Вы собственники? Вы откуда? Какие собственники?! Купили квартиры – слава Богу, радуетесь!
Уборка мест общего пользования – раз в месяц.
– Давайте, уберем.
– Вы же здесь ремонты делаете! Какая уборка мест общего пользования?!
Мы начали судиться, мы начали писать претензии, потому что диалог такой зашел. Мы понимали, что сменить управляющую организацию мы не можем, потому что нет конечных собственников (еще до конца не въехали в дом). Вы знаете, за год мы, действительно, выстроили свою управляющую организацию, она была практически лучшей на территории муниципального образования. Как управляли нашим домом они! С другой стороны, так они не управляли нигде, хотя домов у них было достаточно много. Поэтому очень многое зависит от вашей активности: готовы ли вы сегодня не быть диванным активистом и, сидя дома за компьютером, просто просматривать рейтинг, а, действительно, встать и попробовать сделать так, чтобы у вас было качественное управление домом.
Никита Чулочников:
Ну, первый этап понятен. То есть…
Юлия Белехова:
Идите к директору.
Никита Чулочников:
Да, идите к директору и пытаетесь…
Юлия Белехова:
Может быть, даже не директору. Можно через сайт связаться с управляющей организацией. У каждой организации есть сайт, вы можете написать, дать свое предложение.
Никита Чулочников:
Мы прекрасно знаем, что…
Юлия Белехова:
…ничто не заменит личное общение.
Никита Чулочников:
Это раз. Во-вторых, конечно, обращение через сайт. Но я не понимаю, ответят мне, не ответят, когда? То есть как-то в одну сторону – туда отправил и жду чего-то. Ну, хорошо, мы понимаем, что, если есть комплекс проблем, и уже с предыдущей кампании не получилось выстроить отношения, ну, понятно, уже видно, что есть тупиковая некая ситуация. Люди же, в основном, от безысходности начинают искать другую компанию, когда уже понимают, что с этой как-то не получается выстроить отношения. Ну, хорошо, я прошел директору и поговорил. Вот он выяснил, они пообещали, что они посмотрят. После того, как они приехали, посмотрели дом, они говорят: «Нам ваш дом неинтересен».
Юлия Белехова:
Почему? Задайте вопрос: почему?
Никита Чулочников:
У вас плохое состояние дома, требуется очень много вложений…
Юлия Белехова:
Подождите секундочку! Вот вы выслушайте тогда управляющий организацию. Требуется очень много вложений. Каких вложений, сколько это, как мы можем это сделать поэтапно, откуда мы можем привлечь денежные средства и так далее? Вы поговорите! Понимаете, у Вас такое все очень тупиково-однобокое. Очень много денег нужно на дом. Вы думаете, другая управляющая организация придет и скажет: мы альтруисты, или мы меценаты, готовы вложить ваш дом? Ну, чушь полная! Согласитесь? Понятно, что все стоит денег – абсолютно все. И здесь возникает вопрос: а сколько это в натуре, сколько нужно для того, что привести? Может быть, где-то нужно деньги фонда капитального ремонта использовать. Может быть, где-то нужно использовать рекламные доски. Если ваш дом находится на центральной части или около дороги и так далее, можно использовать сегодня, действительно, рекламу на фасаде, на кровле и так далее. Может быть, у вас есть места в общем имуществе многоквартирного дома, которые можно сдавать в аренду. Это огромное количество всего, поэтому вот, вы знаете, как много нужно вложить, значит надо их вложить.
Никита Чулочников:
Так вот, возникает, соответственно, вопрос, а где инициативному собственнику, который хочет в этом деле разобраться, научиться вот этой вот экономике дома, чтобы то, что Вы сейчас рассказываете (те критерии, что есть возможность так найти средства, использовать МОПы и так далее), где человек может комплексно об этом всем узнать, для того чтобы правильно спрашивать с управляющей компании и правильно понимать, что ему ответят, то есть быть готовым к этому делу? Есть ли место, где он может научиться этому?
Юлия Белехова:
Вы знаете, если у вас есть желание, то у вас всегда есть возможность. Наши управдома (у нас в организации более 2000 людей) абсолютно все об этом прекрасно знают, что такое экономика многоквартирного дома, из чего она складывается? И, на самом деле, при грамотном управлении она у вас будет складываться не только из содержания и текущего ремонта, а из огромного количества дополнительных услуг. Провайдеры, опять же, они же платят за установку своего оборудования. А может быть вам поставят на кровлю оборудование, которое будет закрывать часть микрорайона, и это совершенно другие денежные средства (если вы согласны, и ваш дом высокий). Поэтому, это, вы знаете, вы, наверное, все-таки, не управдом, если вы не знаете таких вещей…
Никита Чулочников:
Я инициативный собственник. Я просто столкнулся с проблемами и пытаюсь разобраться, как их решить.
Юлия Белехова:
Вот, смотрите, по большому счету, задача собственника… Понятно, что смена законодательства сегодня очень быстрая, знать все это очень сложно, нужно в этом, действительно, разбираться и работать, и только этим заниматься 24 часа в сутки. Сегодня, если вы хотите где-то выяснить, что и как, для этого есть огромное количество разных дискуссионных площадок. Прежде всего, это форумы управдомов в каждом муниципальном образовании Московской области, по крайней мере, которые проходят ежеквартально. Вы можете там задать эти вопросы. Туда приходят управляющие организации, в том числе, активные собственники, которые могут сказать: у меня такой-то дом, кто готов? Так, красная зона неинтересна, можете даже не предлагать свои услуги. А вот зеленая, желтая, давайте, рассмотрим. И соседние дома тоже хотели бы перейти. Понимаете, и дальше вы садитесь вместе с управляющей организацией и говорите: дорогие коллеги, содержание ремонт, такой-то тариф. Я понимаю: это сюда, это лифты, это туда, это пятое-десятое. Провайдеры (вот эта сумма) куда пускаем – сюда. Рекламные доски (такая сумма) сюда. А что еще мы можем с вами использовать, а как? На самом деле, сегодня огромное количество различных ресурсов, где вы можете посмотреть, как многоквартирный дом может зарабатывать. Вы сегодня можете зайти на сайт Фонда капитального ремонта, написать обращение, и вы узнаете, сколько денежных средств накоплено на вашем доме (это элементарно). Поэтому, может быть, вам нужно деньги на спецсчет перевести использовать их уже для того, чтобы заменить эту кровлю, чтобы управляющая организация не вкладывала большие средства для латания этой кровли. Возможно, вам нужно вступить в программу по ремонту подъездов правительства Московской области, где почти половину субсидирует правительство Московской области, то есть не из вашего кармана пойдут денежные средства. А в этом году обязательна замена окон на пластиковые, обязательно приведение в состояние нормальное входной группы. Вам же это важно? Поэтому возможности есть. В крайнем случае, обращайтесь к нам (у нас есть сайт Управдом.ру). Если у вас вопрос к Фонду капитального ремонта и так далее, мы вам ответим обязательно. Вопрос в том, чего вы хотите? Чтобы кто-то пришел и сделал за вас? Такого не будет никогда! Если вы понимаете о том, что вы участник этого процесса, то вам тоже нужно искать эти возможности и, действительно, двигаться. Потому что, вот сейчас мы с Вами разговариваем, Вы говорите: в ваш дом очень много надо вложить. Вопрос: во что? Замена инженерных сетей (скажете Вы), это та самая проблема, которая есть. А почему это не сделать через Фонд капитального ремонта? Почему вы не можете узнать, сколько денежных средств у вас сегодня накоплено, перевести на спецсчет и их использовать, и уже сейчас (ну, не сейчас, а через год) получить замену внутренних инженерных сетей, если денежных средств достаточно? Если недостаточно, добавить к этому – ну, сегодня, понятно, банковское кредитование в сфере фонда очень сложное, но ежемесячно платеж какой-то сделать от собственников (единовременный, или на 6 месяцев разбить), повышенный платеж…
Никита Чулочников:
Инвестиционная программа?
Юлия Белехова:
Конечно! Причем вы понимаете, что вы часть используете из тех, что уже накопили, часть вы сегодня используете, которые вы сегодня за полгода досдадите, но у вас завтра будет новая инженерная сеть. Это решение? Решение. И здесь управляющая компания вам скажет да. Вот тогда экономика у нас уже немножко понятна, вот тогда мы это понимаем и тогда мы движемся вот сюда вот. Почему нет?
Никита Чулочников:
Прекрасный выход! Теперь только остается правильно…
Юлия Белехова:
Вы сегодня придете домой, посмотрите сайт: сколько же баллов у вашей управляющей организации? Но если она будет где-то в середине, я четко уверена, что вы на этом и успокоитесь, как, в принципе, спокойно жили и до этого (до того, как мы стали говорить про рейтинг) со своей управляющей организацией. С ней мирились. Ну, не убирает иногда! Ну, ладно, ничего страшного – никто же не убирает! Что мне теперь обижаться вместе со всеми? Нет, конечно! Но если вы увидите, что она в красной зоне, я вас уверяю – вы точно пойдете, как минимум, с обращением!
Никита Чулочников:
Да, но у меня возникает тогда еще один вопрос. Управляющая компания, она даже в зеленой зоне, хорошие близкие баллы. Как я могу понять из рейтинга (вот Вы рассказывали о разных возможностях дополнительных, которые может оказывать управляющая компания), какие вообще дополнительные сервисы она оказывает, кроме обязательного набора услуг и сервисов, которые она обязана делать по закону? То есть, могу ли я воспользоваться еще какими-то возможностями, которые она предоставляет? Как я могу это узнать из рейтинга?
Юлия Белехова:
Можно вопрос?
Никита Чулочников:
Да.
Юлия Белехова:
Вот Вы когда-нибудь заходили на сайт свой управляющей организации?
Никита Чулочников:
Конечно!
Юлия Белехова:
Вы видели сервисы, которые она предоставляет?
Никита Чулочников:
Ну, к сожалению, часто многую информацию там просто не найти. Либо она как-то запрятана, либо она изложена не очень внятно.
Юлия Белехова:
Ну, из дополнительных сервисов, которые обязательно, как правило, предоставляет управляющая организация – это замена у вас какого-то оборудования, ремонт и так далее.
Никита Чулочников:
Прайсы висят…
Юлия Белехова:
Конечно, да, это вашего имущества (то, что уже является вашим собственным) – замена ванны, раковины, починить это (то, что уже ваше имущество считается, а не общее). Сегодня, вы знаете, огромное количество развивается… Знаете, какая ситуация? По большому счету, беспрепятственный доступ к собственнику имеет только управляющая организация – больше никто. Она практически с вами в одной упряжке, и вы зависите друг от друга (что она от вас, что вы от нее). И, конечно, сервисы сегодня разные управляющие организации предоставляют по-разному. Ну, есть у нас известная компания «ПИК-комфорт», которая сегодня как раз-таки и хочет развивать дополнительные сервисы. На каком месте она будет по качеству предоставления услуг, по содержанию и ремонту – у меня очень большой вопрос на сегодняшний день, потому что в разных районах мы сегодня видим, что где как. Новостройки – это отдельная тема. А вот когда берется фонд, которому более 30 лет, то здесь, конечно, ну, покажите, как вы без денег-то сможете с ветхим фондом справиться и, действительно, сделать качество. Здесь мы, я думаю, что увидим, посмотрим и оценим обязательно в рейтинге. Причем оценим так, как действительно есть, а не как хотелось бы. Я думаю, что дополнительные услуги – это такая вещь дополнительная. А что Вы хотите из дополнительных услуг?
Никита Чулочников:
Переезд, внутриквартирный ремонт, я хочу выгул животных…
Юлия Белехова:
То есть Вы от своей управляющей организации, которая Вас не устраивает, хотите, чтобы она Вам сделала ремонт в квартире?
Никита Чулочников:
Нет, хочу, чтоб она мне помогла.
Юлия Белехова:
Вы уверены?
Никита Чулочников:
Поэтому я ищу компанию, которая поможет сделать ремонт в квартире.
Юлия Белехова:
Вы знаете, конечно, эти сервисы дополнительные – это здорово, но я думаю, что сегодня, вы знаете, нашим управляющим организациям есть куда расти. И когда мы, действительно, доверим своей управляющей организации ремонт в квартире, вот тогда мы будем понимать, что она, действительно, у нее высококвалифицированные сотрудники, есть материально-техническая база, а не только молоточек и гвоздик-сотка. И вот Вы сейчас сказали гениальную вещь: наверное, это будет самым главным критерием оценки, когда я доверю ремонт в своей квартире.
Никита Чулочников:
Я напоминаю, что сегодня у нас в гостях Юлия Белехова – руководитель Ассоциации председателей советов многоквартирных домов Московской области. И у нас передача «Рейтинги управляющих компаний. Зачем? Почему? Для кого?» И я, ведущий Никита Чулочников, хотел в завершение нашего сегодняшнего эфира подвести некие итоги. То есть Московская область, она сейчас является таким локомотивом, по сути, по составлению, по агрегации информации об управляющих компаниях. Понятно, что гигантский рынок управления…
Юлия Белехова:
Гигантский – 900 с лишним компаний.
Никита Чулочников:
Это, наверное, крупнейшее, наибольшее количество в стране, потому что даже в Москве управляющих компаний меньше (лицензий меньше).
Юлия Белехова:
Самих лицензий больше тысячи, а, имеющих дома с лицензией, вот их 900 с лишним.
Никита Чулочников:
Да, понятно. В связи с этим, конечно же, очень сложно из такого огромного количества компаний правильно понять, кто, как, зачем и чего? И требуются, конечно, разные системы оценок для того, чтобы каждая из заинтересованных сторон (в первую очередь, конечно, собственник) мог правильно понять, вообще, кто управляет их домом, потому что собственник – он не специалист, он не может оценивать по профессиональным критериям, может оценивать только по внешним каким-то своим ощущениям, представлениям. И вот, в данном случае, каждый рейтинг (в том числе, и рейтинг Московской области, и рейтинг, который делает АКОН), он дает возможность именно оценить, посмотреть, что за компания, по каким определенным критериям она относится к более лучшей, к худшей, либо к отличной, либо вообще находится в самом низу. И, наверное, хотел бы пожелать нашим коллегам успехов в рейтинговании такого сложного субъекта как Московская область. А то, что касается народных оценок, которые собирает ассоциация АКОН, то каждый из вас может зайти на сайт ассоциации АКОН, посмотреть рейтинг ассоциации АКОН, который уже является всероссийским (составляется по всей стране). Московская область там является только определенной небольшой частью, потому что у нас там 20 тысяч организаций заведено, можно выбрать свою и оценить. И я благодарен Юлии, что Вы сегодня пришли, рассказали так интересно о вашем продукте. Я надеюсь, что мы еще встретимся, когда вы презентуете рейтинг по результатам 17-го года, посмотрим, как он будет идти, какие компании в нем получат какие места?
Юлия Белехова:
Это будет рейтинг первого квартала 2018 года.
Никита Чулочников:
Мы будем ждать, когда он выйдет. Спасибо Вам большое за все!
Юлия Белехова:
За все – за управляющие организации? Вы знаете, Вам спасибо за гениальную вещь! Мы очень многое подсмотрели из вашего рейтинга и, действительно, стало понятно, что рейтинг должен быть наполовину народным. Есть профессионалы, которые оценивают то, что не могут оценить жители. Есть жители, которые, естественно, думают, что рейтинг для вас, то мы у вас и должны спросить: собственно говоря, а что не так? Поэтому, спасибо!
Никита Чулочников:
Спасибо! До свидания!