Д. Чариков:
Добрый вечер, уважаемые зрители и радиослушатели. На канале Mediametrics программа «Рейтинг недвижимости», и я, ее ведущий, Дмитрий Чариков. Долгое время игроки рынка недвижимости вожделением ждали наступления осени. Именно это время года ассоциировалось большинство игроков рынка с повышением, с всплеском деловой активности граждан и стало быть с увеличением спроса на недвижимость. Шли годы. Одна осень сменяет другой, но всплеска так и не происходило. И участники рынка отвлеклись от сезонных грез и стали интенсивно ждать так называемое дно, руководствуясь соображениями о законе маятника и о рыночный справедливости. Так по мнению профессионалов рынка, достигнув этого дна, маятник обязательно должен был качнуться в другую сторону и с этого момента наступила бы эра великого благоденствия, но вместо дна словно на зло, рынок печально подошёл к краю, а вот шагать дальше уже некуда. Игроки рынка категорически не хотят туда. Ждать тоже уже ничего, но, впрочем, и до сих пор существует светлые головы, кто уверовал, что это никакая не пропасть, а совсем наоборот трамплин. Остальные же участника Real Еstate чуда уже не ждут, a всё активнее и активнее задаются вопросом «Существует ли действенный способ, который не даст российскому рынку недвижимости свалиться в бездну и позволит избежать краха?» Сегодня у нас в гостях студии Михаил Грин - президент FIABCI в России. Добрый вечер.
М. Грин:
Добрый вечер, Дмитрий.
Д. Чариков:
После такого вступления, всё-таки, я перейду к серьёзной теме. Действительно, Российский рынок недвижимости переживает не лучшие времена, но прежде чем мы перейдем к разговору о рынке и тех механизмов, которые могут помочь выйти из кризисного состояния, я хочу попросить рассказать о это международная организация FIABCI. Чем она занимается? Какие функции? Пожалуйста, слово.
М. Грин:
Добрый вечер, уважаемые радиослушатели, коллеги. Безусловно, очень важный вопрос сегодня поднимается Дмитрием. Что такое FIABCI? Отвечу образно-конкретно о том, что FIABCI - это Всемирная федерация профессионалов рынка недвижимости. На сегодняшний день это старейшее объединение, которая была основано в 1948 году. В ближайшее время Этой организации будет 70 лет. Это организация, которая представлена в организацию Объединенных Наций и является полномочным представителем это организацией по вопросам недвижимости. Наши представители представлены в экономическом совете ООН. И наша задача, моя в частности, как президента FIABCI Russia, отстаивать интересы игроков рынка недвижимости на глобальном рынке. Безусловно, все эти годы мировое профессиональное сообщество собирается, обсуждает все эти проблемы на мировых конгрессах. Они проходят по всему миру один раз в год. И нам очень отрадно, что в 2019 году Всемирный конгресс по недвижимости пройдет в России.
Д. Чариков:
Мы знаем, что FIABCI объединяет 1000 компаний профессионалов из 60 стран мира и речь идёт об игроках рынка, которые имеют признанную, безупречную репутацию. Потому что репутация очень важна в таком деле как инвестиции. И именно на этих инвестициях сейчас завязаны многие надежды операторов рынка. Что поменялось за десятилетия у инвесторов по отношению к российским игрокам?
М. Грин:
Спасибо, Дмитрий. FIABCI состоит из четырёх консультатов. Когда мы говорим об операторах рынка недвижимости, в первую очередь мы должны понимать, что это профессионалы рынка недвижимости. Конечно же, каждый из этих профессионалов должен заниматься своим делом. Так FIABCI отстаивает интересы 4 групп. Первая группа - это консультат девелоперов и инвесторов. Второй консультат - это консультат управляющих недвижимостью. Третий - это консультат экспертов и четвертый - это консультат брокеров. У нас в России это принято называть риэлторы. Если же говорить о том вопросе, как вы его поставили, ожидание инвесторов они, конечно же, в высшей мере основывается на результатах исследования, на результатах, которые представляют эксперты. И в принципе, на сегодняшний день наша задача нашего российского отделения FIABCI заключается в том, чтобы собрать экспертное сообщество и проанализировать на основе мировых признанных методик ожидания инвесторов есть ли смысл вкладывать в недвижимость российского рынка или нет. Потому что на сегодняшний день у многих наших иностранных коллег понимание такое, что я Россия - это холодно, Россия, где медведи. Но это, скорее всего, вина нашего экспертного сообщества. Если бы мы говорили, что Россия это дна шестая части суши, Россия - это многоклиматическая зона А, что есть регионы, где 300 солнечных дней в году, таких как Краснодарский край, Сочи и тогда Совершенно верно большое количество инвесторов устремила бы свои инвестиции на наши Черноморское побережье. Если говорить о городах-миллионниках считается 15, то это города, которые подчас превышают некоторые страны, например, Андорра, где численность составляет 80000 человек. И, безусловно, туда достаточно значительный идет поток инвестиций.
Д. Чариков:
Ну, если говорить об инвестициях, я знаю, что в самом конце прошлого года российское отделение FIABCI являлась организатором круглого стола «Стратегия и обновление городской жилой застройки и источники его финансового обеспечения» совместно с комиссией Общественной палаты Российской Федерации по вопросам инвестиционного климата. Как вы можете оценить на сегодняшний день этот самый инвестиционный климат?
М. Грин:
Являюсь патриотом экономики России, на мой взгляд, Я искренне считаю, что сегодня уникальные инвестиционные возможности российского рынка. И на круглом столе, который мы поднимали в Общественной палате, мы нашли значительное подтверждение. Да, это были представители различных городов и, безусловно, Москва представила свои проекты реновации. Тогда речь не шла о сносе пятиэтажек, наоборот шла о их модернизации, потому что у нас есть так называемые несносимые серии. И в данном случае есть такие нереализационные проекты, значительно изменить и облик дома, и сделать их по-настоящему комфортными и удобными, и этот опыт уже на сегодняшний день интегрирован и импортирован в другие регионы России. И конечно, это одно из направлений. Другим направлением является мероприятия, связанное с проведением Чемпионата мира по футболу 2018 года. Если вы на сегодняшний день окунетесь и в любой из 10 городов, в которой будут проводиться игры Чемпионата мира по футболу, я специально убрал Москву и Санкт-Петербург, потому что строительство в этих двух мегаполисах идет большими темпами. В тех 10 регионах идет колоссальные строительные девелоперские процессы, это когда строительство дороги, строительство детских садиков и так далее на сегодняшний день возводятся в таких количествах, которые поднимают, изменяет облик города, улучшает качество среды проживания и, безусловно, это всё создаёт привлекательности для переселения в эти регионы и дополнительные рабочие места, конечно же, здесь связан с этим приток инвестиций.
Д. Чариков:
Тогда вопрос о членстве в этой организации. Как вступить в неё? Как стать одним из?
М. Грин:
Вступить в FIABCI Russia дано право каждой организация, которая работает в одной из сфер недвижимости. Это и выставочное Объединение на сегодняшний день, это и маркетинговые бюро, это и строительные компании, это огромное количество оценочных компаний. Но с другой стороны, для того чтобы стать членом FIABCI России, необходимые рекомендации. На сегодняшний день значок и членство FIABCI является абсолютно для каждого из потребителей неким гарантом чистоплотности, неким гарантом профессионализма, неким гарантом качества и, конечно же, каждая организация, которая подаёт заявление на вступление FIABCI, она проходит тщательный отбор за. Собирать информацию о том есть ли какие отрицательные отзывы или иные препятствия, которые могли бы мешать вступлению в FIABCI и после того как рассматриваются все мнения FIABCI России, после этого только принимается то или иное решение.
Д. Чариков:
То есть иными словами, можно ли рассматривать причастность к этому бренду FIABCI как некая конкурентное преимущество для участников рынка причастности именно к бренду на достаточное влиятельному, узнаваемому и открывающему какие-то каналы общения, выстраивание отношений с потенциальными партнерами, с потенциальными инвесторами и так далее.
М. Грин:
Назвать членством FIABCI конкурентным с точки зрения преимущества узнаваемости для потребителя, Я считаю, что Да она есть, но не это главное. Главное, что дает FIABCI, это большая семья, в которой предусмотрены стажировки. Так, например, наши члены российские ежегодно выбирают те или иные страны, компании, в которые они направляют своих сотрудников, которые стажируется и изучают международные принципы работы. Мы таким образом прививаем некую культуру работы на рынке недвижимости. Она касается абсолютно всех и девелоперов, потому что основным ядром российской организации является ведущие девелоперские компании, которые еще несколько лет назад не были так узнаваемы крупнейшими лидерами, игроками, считались аутсайдерами и многие говорили, что это компания основана только 10 лет назад и вряд ли она начнёт что-то строить на нашем рынке. Но изучив международные принципы работы, изучив то, как работают довелоперы за рубежом. Мы знаем, что за рубежом девелопер берёт кредиты в банке и не может работать на деньгах клиентов. При строительстве какого-либо комплекса, за рубежом девелопер не может взять аванса, он может ниже зарезервировать ту или иную понравившуюся квартиру, не взяв при этом не более 5%. Первые продажи начинается, когда дом практически вводится в эксплуатацию, остается чуть менее 30% работы. Этот первый взнос опять же не может превышать 10%. Сама эта система приучает к частности, к ответственности. Поэтому, те компании, которые вступают FIABCI, главным конкурентным преимуществом считает для себя знания, потому что они могут беспрепятственно направлять на стажировку своих сотрудников какие-то управляющие компании, в риэлторские компании, в образовательные учреждения и так далее. Они перенимают новые технологии, навыки, опыт их после этого начинают их внедрять. Вторым конкурентным преимуществом является узнаваемость для западных партнеров, куда ты и являешься членом семьи FIABCI. Наши коллеги из Индии, Китая, Бразилии и других стран, которые на сегодняшний день продолжают работать и инвестировать и, соответственно, работают в привычном режиме и, конечно же, им нужно на что-то ориентироваться. И если они видят, что это компания FIABCI, они обращаются ко мне как к президенту, просят дать какие-то дополнительные рекомендации, выстроить встречу и это,наверное, является главным преимуществом.
Д. Чариков:
А если отмотать небольшое время назад, то точкой отсчета появления легитимного рынка недвижимости в России принято считать начало девяностых, когда появился закон о приватизации. Но по сути опереться было не на что в России, это был беспрецедентный случай приватизация, рынок, товарно-денежные отношения и дальше сплошное белое пятно. Раз мы коснулись риэлторской деятельности, то какие-то элементы этой деятельности внедряло на рынок российской гильдии риэлторов, ориентируясь на национальную ассоциацию риэлторов США, где в общем этот рынок существовал, он уже был сформирован, там уже были апробированные все элементы. Возвращаясь в девелопменту, в девяностых также появилась эта схема долевого на строительство с привлечением денежных средств граждан и вот здесь Российский рынок в долевом строительстве пошел по какой-то своей дорожке, в результате чего образовалось такое большое количество обманутых дольщиков и не совсем верное восприятие гражданами этой схемы. Почему? Потому что до сих пор люди считают, что они покупают квартиры, хотя речь идет об инвестировании бизнеса застройщика, который содержит все риски. Я сейчас затронула тему именно не такого правильного построения вот этого сегмента. Возможно, если бы мы в России больше ориентировались на зарубежный опыт и правила игры, то проблем, возможно, было бы меньше.
М. Грин:
Возможно, было бы меньше, но рынок девелопмента очень многообразен. Многие наши граждане говорят «я имею квартиру в Дубаи, в Арабских Эмиратах». Но ведь мы знаем, что право собственности в Арабских Эмиратах для иностранцев отсутствует. Это лишь договор аренды на 99 лет. И, конечно же, если говорить о том, чем рискуют наши граждане, работая с девелоперами различных стран и приобретая там недвижимость, то, конечно же, нашим девелоперам и еще есть чему поучиться. Это в том плане, что наши девелоперы более честны, более открыты. Если посмотреть на сегодняшний день на рынок недвижимости на российских девелоперах, то те или иные случаи, связанные с банкротствами девелоперских компаний, они в первую очередь связаны с давлением низкой покупательной способности населения. Различные программы, различные административные методы настолько давят на сегодняшний день девелоперов, что им с одной стороны необходимо строить садики, школы, поликлиники, а с другой стороны нужно держать стоимость квадратного метра 30, 40, 50 тыс. руб. за квадратный метр, ну, в зависимости от региона. В этих условиях девелоперу очень сложно работать, потому что, всё-таки, ключевой задачей является доступ денежных средств. Если государство как во всех других странах обеспечить доступ нашего довелопера к дешёвым и длинным деньгам, проблем, с одной стороны, с теми инвесторами, которые приобретают по договорам долевого участия недвижимость,не было. Если бы у девелопера бы и деньги под 3-4-5% годовых, с одной стороны, то в трехлетнем цикле строительства цена бы, наверное, снижалась на 30-40 % естественным образом. Здесь стоит вопрос о вмешательстве государства, в частности разработка какой-то процентной ставки субсидирования по кредитам, и тогда, конечно же, и российские граждане не будут свои средства денежные вкладывать в недвижимость Испании, Болгарии и других стран, потому что там девелоперы работают ровно под такие проценты, он берёт деньги под 1,5%-2%, то есть ситуация на рынке строительства ничем не отличается от ситуации сельских хозяйств. Учитывая большое количество административных барьеров, мы понимаем, что любой инвестиционный девелоперский проект выходит за границу 3 лет и таким образом, государство оставила одну возможность это 214 Федеральный закон, по которому и работают договора долевого участия.
Д. Чариков:
Если посмотреть источники поступления денежных средств, то это банковское кредитование, это денежные средства граждан-дольщиков, это государственные программы и зарубежные инвесторы. Если рассматривать такой источник, как и зарубежное инвестирование, насколько это возможно?
М. Грин:
Конечно, это у нас тоже возможно, но, как и для любого проекта, необходимо реклама, необходимо комплексное маркетинговые усилия. И мы на сегодняшний день, объединились с Министерством строительства Российской Федерации. Спасибо Михаилу Меню, который поддержал нашу инициативу по проведению международного бизнес-форума недвижимости. В этом году этот форум пройдет уже второй раз на площадке Центр международной торговли. Он пройдёт 20 по 22 июня. И на сегодняшний день ещё есть возможность в насыщенную деловую программу всем желающим, но количество мест уже крайне-крайне ограничено. И теперь мы, определяя кого регистрировать на данное мероприятие, ориентируемся на то, является ли заявитель профессиональным участникам рынка недвижимости. Приоритет отдается в первую очередь, архитекторам, проектировщикам, строителям, представителям управляющих компаний и так далее, потому что мы хотим уложить всю цепочку производства недвижимости, свести всех участников, обсудить все проблемы. Мы вынуждены на сегодняшний день уже завершить регистрацию иностранных участников, потому что сейчас число зарегистрированных на международный форум недвижимости - это соотношение примерно 50 на 50. Огромный интерес со стороны наших участников. Нам удалось за достаточно короткий срок при поддержке министра строительства Российской Федерации создать свой собственный МИПИМ. Это классный уровень для того, чтобы провести на достойном уровне Всемирный конгресс по недвижимости, на которой мы ожидаем гостей 2019 году. Замечу, что это будет 70 Юбилейный Всемирный конгресс поэтому мы ожидаем приезда около 2 тысяч зарубежных участников. На сегодняшний день мы программу разработали с учетом посещения наших российских регионов, То есть это и город Грозный, это город Сочи, это город Санкт-Петербург. Впервые в истории организации всемирных конгрессов, мы предлагаем участником посещения 3 бизнес миссий, в 3 российских регионах. Ну, наверное, это не случайно, потому что и Россия сама по себе уникальна страна.
Д. Чариков:
То есть иными словами, можно сказать, что в одиночку строительные проблемы решить уже невозможно. Говорить о том, что частным порядком каким-то образом привлечь инвесторов это вообще некий пакетный, системный продукт инвестиционной привлекательности строительной отрасли и здесь как раз роль FIABCI -некая объединяющая сила, некий элемент, презентация на международном рынке отечественные девелопмент. И более того, прозвучало, что нужно создавать эти центры внутри российского рынка недвижимости, потому что, действительно, не секрет этот МИПИМ рассматривается как основная площадка, где можно пообщаться, обсудить вопросы и найти инвестора.
Мы продолжим говорить и о смежных в сегментах рынка недвижимости, мы затронем риэлторскую деятельность, которая тоже не очень комфортно чувствует себя. Что здесь можно сделать?
М. Грин:
Безусловно, российский риэлтор оказался на сегодняшний день не в самом удобном положении. С одной стороны, у нас нет такой профессии как риэлтор, Потому что если мы откроем классификатор профессий, то мы там не найдем такую профессию и, конечно же, люди работающие в этой области, они являются самыми незащищенными. Конечно, мы очень сильно помогаем риэлторскому сообществу, которые видно в Российскую гильдию риэлторов и на площадке конгрессов российской гильдии риэлторов, мы формируем актуальные проблемы этой профессии и потом уже включаем эти посылы в резолюцию. Так сегодня конгресс российской гильдии риэлторов пройдет в Воронеже, он будет с 9 по 11 июня и FIABCI будет проводить там свой круглый стол, участниками которого станут министр строительства Воронежской области, президент Воронежской торговой промышленности, руководитель российского Союза Строителей по Центральному федеральному округу, из Москвы приедут члены общественного совета Министерства строительства тем, чтобы ускорить процесс легализации этой профессии. Потому что на сегодняшний день в этой сфере занято от 200 до 500 тысяч человек, которые не знают на сегодняшний день как себя профессионально назвать. Таким образом, мы способствуем появлению этой профессии. Почему? Ответ прост. Потому что мы в первой части нашей сегодняшней встречи говорили о воспроизводстве объектов недвижимости, но не нужно и забывать про оборот рынка недвижимости. И конечно же, это те самые люди, которые на сегодняшний день могут донести до потребителя о конкурентных преимуществах того или иного объекта недвижимости, с другой стороны, до производителя этого объекта они могут донести мнение клиентов.
Д. Чариков:
Я не случайно коснулся темы риэлторов, дело в том, что в начале девяностых, появившиеся объединение профессионалов рынка недвижимости, Российская гильдия риэлторов объединила участников этой деятельности, имея цель отстроиться от криминала, консолидировать усилия позиционирования и лоббирования интересов риэлторского сообщество и, к сожалению, с начала двухтысячных годов начался плавный спад, который связан с отменой лицензирование этой деятельности как элемент регулирования, система допуска. И в общем-то всё пошло потихонечку не туда куда хотелось бы риэлторам. Почему я затронул эту тему? До сих пор существуют представители данного сообщества, которые отрицают какое-либо объединение. Можно ли сказать о том, что сегодняшние не очень положительное состояние представители этой деятельности связано с тем, что пропадает этот элемент объединяющее ранее участников данной отрасли?
М. Грин:
Вы правы от счастья, что отмена лицензирования помешала российской гильдии риэлторов занять какое-то лидирующее положение в обороте рынка недвижимости, и такую консолидирующюю и объединяющую роль. Почему отчасти? Потому что в 95 году, именно Российская гильдия риэлторов стала одним из учредителей FIABCI России. Это были те силы, которые увидели, что российскому строителю нужны западные технологии. И, собственно говоря, FIABCI появилась с этой целью. И действительно, последние 5 лет прошлого столетия, Российская гильдия риэлторов активно занималась бизнес турами, организуя бизнес миссии на зарубежные рынки. Застройщики и представители девелоперских компаний активно ездили туда и в какой-то момент вдруг подумали, А зачем им нужно сегодня Российская гильдия риэлторов, когда они могут сделать свои отделы продаж. И стали использовать именно такой способ сами строим - сами продаем это такое некое разделение профессии сами и нарушили. Давайте, мы оставим оборот недвижимости риэлтором. И есть, действительно, старейшее, крупнейшее объединение со своей системой сертификации, со своими многочисленными учебными программами, со своими традициями российской гильдии риэлторов. И вот это, мне кажется, в глазах потребителя должно быть действительно конкурентным преимуществом.
Д. Чариков:
Ну что ж, характерной особенностью российской недвижимости пойти каким-то своим особым путем, но тем не менее Международная федерация профессионалов рынка недвижимости FIABCI, мировое сообщество, которая организована ещё в 1948 году, носитель того самого опыта, ошибок, возможно, опыта, который является сыном этих самых ошибок в, объединение профессионалов, Федерация объединяющие практически игроков рынка со всех континентов. Я думаю, что именно FIABCI может дать новый виток развития российского рынка недвижимости. Сегодня у нас в студии Михаил Грин-президент FIABCI в России. Огромное спасибо, что вы пришли, вселили такую надежду, что не всё потеряно. Действительно, есть и механизмы, и различные инструменты, которые ещё, возможно, мы не знаем и о них обязательно нужно узнать.
М. Грин:
Спасибо вам за приглашение в студию, и я готов, если по окончанию нашего эфира поступят какие-то вопросы, в режиме оффлайн ответить на них.
Д. Чариков:
Ну что ж, Михаил Грин был с нами, президент FIABCI Russia. Огромное спасибо. Но мы не прощаемся с вами, а говорим до свидания, до следующих встреч в программе Рейтинг недвижимости. Берегите себя и всего вам доброго.