Сегодня у нас в гостях Дмитрий Иванов, начальник гражданско-правового отдела Московского филиала юридической компании «Стерлигов и партнеры». Здравствуйте Дмитрий.

Говорим мы сегодня о теме, которая, возможно, захватит в ближайшее время первые полосы газет, эфирное время телеканалов. Это тема реновации города Москвы. Что это такое? В каком порядке она будет осуществляться?

Дмитрий, у нас к Вам первый и традиционный для нашей передачи вопрос. Чем Вы занимаетесь и пару слов о Вашей компании.

Дмитрий Иванов: Юридическая компания «Стерлигов и партнеры» организована в 2010-м году. В настоящее время она объединяет в себе 17 юристов и адвокатов. Наш состав — это бывшие работники прокуратуры и бывшие судьи. Мы стараемся оказывать высококвалифицированные услуги. Полагаю, что компетенция наших работников позволяет нам это сделать.

Я являюсь специалистом по гражданским делам. Мой опыт составляет более 10 лет по данному направлению работы, и мы стараемся оказать поддержку нашим клиентам, используя все свои знания и опыт.

С итальянского языка реновация – это обновление, возобновление, ремонт. Но как мы понимаем из текста проекта и из планов властей Москвы, это все-таки будет снос объектов недвижимости, а не обновление.  Насколько корректно использовать термин в отношении грядущих мероприятий? Есть ли сегодня этот термин в нормативных актах нашей страны?

Дмитрий Иванов: Вы абсолютно правы. Дело в том, что законопроект, который мы сегодня обсуждаем, не содержит толкования данного термина. Ни в каком виде на данном этапе он не определен в законе, данный термин также не определен нормами градостроительного и жилищного кодексов Российской Федерации. Он содержится в действующем законодательстве в различного рода подзаконных актах. Существует его двоякое толкование. В одном случае, реновация – это глубокая модернизация имеющихся строений с фактически изменением их характеристик. Второй вариант — это снос имеющегося аварийного жилья с возведением на его месте нового. Ни один из этих терминов в данном законопроекте, мне кажется, не будет применен корректно. То есть нужно дополнительное разъяснение применительно к данному законопроекту.

С термином реновация действительно получается игра слов, потому что мы рассчитываем на некоторые обновления, а получаем снос.

Второй вопрос, наверное, самый злободневный и острый в этом законопроекте. Он касается равноценности или равнозначности предоставляемого жилья взамен тому, которое будет снесено. Нам говорят, что это будет равноценное жилье. Но ценность жилья определяется по целому ряду факторов: это и близость к метро, и близость к центру Москвы, и развитость инфраструктуры, и соседи, их уровень развития, благосостояния, желательно бесплатные парковки, коих все больше в центре Москвы, и многие другие факторы.

Но насколько мы видим из проекта, там указано слово «равнозначное». Исходя из буквального прочтения, оно означает лишь совпадение, не менее, чем было у человека до сноса по квадратуре и по количеству комнат. Была у вас двухкомнатная квартира в центре Москвы, но теперь она у вас будет на окраине. Москва большая, и это будет совсем не равноценная сделка. Будут ли законодатели или правоприменители корректировать этот момент в сторону равноценности? Возможна ли экспертиза, оценка этих объектов? Будут ли измеряться фактически рыночные аспекты?

Дмитрий Иванов: Мне кажется, эти опасения являются обоснованными, поскольку нормами гражданского законодательства, конституции Российской Федерации предусматривается именно равноценность возмещения взамен изымаемой собственности. В данном случае законопроект содержит понятие равнозначности, которое устанавливает, что предоставляемое взамен помещение имеет то же количество комнат или тот же метраж.

В данном случае, мне кажется, это сделано совершенно неспроста. На мой взгляд, законопроект не содержит каких-либо сведений, позволяющих определить, что в дальнейшем будут изменения в пользу того, что это понятие будет заменено на равноценное. Я считаю, что данная подмена будет вести к тому, что никто стоимостью этого жилья заниматься не будет. Скорее всего, будет именно заменено на равнозначное.

Законопроект о реновации содержит понятие равнозначности, которое устанавливает, что предоставляемое взамен помещение имеет то же количество комнат или тот же метраж.

При изъятии земельных участков для строительства олимпийских объектов в законе был прописан определенный порог, дальше которого предоставляемое взамен жилье не должно было находиться. Чтобы люди были спокойны в том плане, что люди из Адлера или близкого к Абхазии совхоза России не окажутся в Лазаревском. В данном случае в Москве будет ли какой-то порог для людей, чтобы они не оказались из района Октябрьского поля в районе Люберцы?

Дмитрий Иванов: В данном законопроекте указано, что жилье предоставляется в том же самом районе, за исключением нескольких округов, включая Центральный, а также округах, находящихся в Новой Москве. Поэтому район может быть либо тот же самый, либо соседний. Еще хотел бы обратить внимание, что в этом случае не идет речи об изъятии чего бы то ни было для государственных нужд.

Жилье предоставляется в том же самом районе, за исключением нескольких округов, включая Центральный, а также округах, находящихся в Новой Москве. Поэтому район может быть либо тот же самый, либо соседний.

Здесь хотелось бы провести просто параллель.

Дмитрий Иванов: Данная параллель с правовой точки зрения не является полностью корректной. Поскольку этот институт, который вводится данным проектом, является абсолютно новым, земельные участки не изымаются для государственных нужд. Возможно, тогда эти правила были применены, но сейчас применение их не является обязательным. Поэтому может быть предоставлено и в вашем районе, и в соседнем районе. Те округа, которые прямо упомянуты в данном проекте: Центральный, Зеленоградский, Новотроицкий и т.д. предоставят жилье в пределах округа. Поэтому данное правило здесь вряд ли будет работать.

У нанимателей жилых помещений по договорам социального найма ситуация похуже, чем у частных собственников, потому что проект не обещает этим людям ничего с точки зрения близости нового жилья, которое им предоставят по договорам соцнайма либо бесплатно в собственности, видимо, в порядке приватизации.  Насколько это справедливо по отношению к нанимателям жилых помещений?

Дмитрий Иванов: Позволю с вами не согласиться, потому что закон предусматривает единое правило для всех граждан, которым предоставляется взамен новое жилье. Без различия, является ли нанимателем либо собственником. В данном законопроекте я такого не обнаружил. Там есть немножко другой аспект. Согласно законопроекту, жилье взамен предоставляется нанимателю либо в собственность, либо по договору социального найма и устанавливается нормативно-правовыми актами города Москвы. Данное положение тоже не представляется справедливым, поскольку я считаю, что должно устанавливаться договором, желание нанимателя получить жилье либо в собственность, либо по-прежнему по договору найма должно быть реализовано.

Как Вы прокомментирую аспект, связанный с предоставлением иного жилья? Правильно ли я понимаю, что у меня была квартира, ее забирают, и вместо моей частной собственности мне взамен формально дают право требования от государства получить однажды жилье. Успеет ли государство исполнить все обязательства в срок, не успеет — это уже другой вопрос. Но взамен частной собственности я получаю обязательственное право требования. Так ли это?

Дмитрий Иванов: Я считаю, что это именно так. Взамен своего права частной собственности вы получаете право требования. Согласно данному законопроекту, исполнительный орган представляет предложение нового жилья и проект договора, который Вы должны подписать. В случае, если Вы не подписываете в течении 60 дней, город Москва может обратиться в суд с заявление о понуждении Вас к подписанию этого договора. Это действительно большая проблема. Не ясно, как рассчитывать этот срок. Он указан, как срок 60 дней с момента направления собственнику такого предложения. Когда его получит собственник — реально тоже не понятно. Кроме того, вызывает удивление то, что ограничивается право обращения такого собственника, он может оспаривать только равнозначность предложенного ему помещения, то есть по площади и комнатам.

Согласно данному законопроекту, исполнительный орган представляет предложение нового жилья и проект договора, который Вы должны подписать. В случае, если Вы не подписываете в течении 60 дней, город Москва может обратиться в суд с заявление о понуждении Вас к подписанию этого договора.

Не является ли весь этот проект реновации завуалированной формой экспроприации частной собственности у населения?

Дмитрий Иванов: Если понимать под экспроприацией безвозмездное изъятие собственности, то, наверное, это не является. Но мне кажется, что такой законопроект и такие права, которыми просто наделяется государство в данной ситуации, безусловно, подрывает уважение к институту частной собственности. Возникают сомнения в его незыблемости, может быть, во имя каких-то благих интересов. Пусть они действительно благие, но Вы фактически утрачиваете свою собственность, взамен получаете право требования другого жилья. Это не предварительное возмещение. Это возмещение уже постфактум, и здесь все во многом зависит от добросовестности правительства, которое вольно предложить то, что у него есть. Это, мне кажется, негативный аспект данной проблемы.

Такой законопроект и такие права, которыми наделяется государство в данной ситуации, подрывает уважение к институту частной собственности. Возникают сомнения в его незыблемости, может быть, во имя каких-то благих интересов. Пусть они действительно благие, но Вы фактически утрачиваете свою собственность, взамен получаете право требования другого жилья.

Пугает в этой неопределенности то, что мало того, что проект совсем не учитывает того, что в квартирах мог быть какой-то ремонт, не учитывает затрат на переезд. Но может случиться и так, что это право требования будет отложенным. Раз уж государство устанавливает правила игры, в данном случае предоставляет ультимативный договор, в котором оспорить можно лишь аспект равнозначности, то не будет ли так, что человек оказывается фактически на улице имея на руках лишь договор, по которому государство однажды передаст ему какую-то квартиру? Что этот человек будет делать все время? Будет ли государство компенсировать этот временной зазор, если он появится?

Дмитрий Иванов: Я не нашел в законопроекте ответа на этот вопрос. Законопроект лишь устанавливает, что правительство Москвы определяет дату сноса прежнего жилого дома, и эта дата не должна быть ранее, чем будет подписан последний такой договор с каждым из жильцов этого дома. Как они будут переселяться в такой ситуации, мне лично сказать сложно. Мне представляется, что создать такую ситуацию, когда люди будут оказываться на улице в ожидании нового жилья, просто невозможно. Но, к сожалению, законопроект не дает ответа на этот вопрос.

Какова будет судьба владельцев нежилых помещений, тех людей, которые имеют в собственности магазин или салон красоты?

Дмитрий Иванов: Насколько я понял из законопроекта, такому владельцу будет предложено помещение взамен из помещений, находящихся в собственности города Москвы либо при его несогласии денежная компенсация за такое помещение.

Денежная компенсация в соответствии с рыночной стоимостью?

Дмитрий Иванов: Закон предусматривает рыночную стоимость. Как она будет определяться? Тут тоже много вопросов. Будет ли это назначаться экспертизой или иным способом — ответа на этот вопрос нет. Во всяком случае, в данной ситуации хотя бы предусмотрено денежное возмещение, если не устраивает то, что предложили взамен помещения, которое Вы использовали для бизнеса.

Нежилое помещение, даже имеющее какую-нибудь рыночную стоимость — это ведь целый бизнес. Это не просто нахождение помещения в многоквартирном доме. Это и проходимость этого места, и постоянный доход собственника помещения от аренды или от непосредственно своего бизнеса. Даже если человек получает взамен другое помещение, мы не знаем его коммерческие свойства с точки зрения проходимости и того, обитают ли там те же самые клиенты, которые способны ходить в салон красоты такого же уровня ценообразования, например, не эконом-класса, а более высокого.  Как учесть упущенную выгоду собственников нежилых помещений? Ее, видимо, просто опустят.

Некоторые помещения нужно оборудовать под те или иные бизнесы. Например, бэби-клубы различные, где очень много санитарных норм, норм пожарной безопасности. Попробуйте воспроизведите то, что было до этого. А ведь эти расходы учитывать мало кто будет. Так ли это?

Дмитрий Иванов: Я абсолютно с вами согласен. Такое положение вещей действительно является возможным. На мой взгляд, рыночная оценка, проводимая экспертным путем, не способна учесть всех досконально нюансов. В данном случае речь о возмещении упущенной выгоды у нас, к сожалению, не идет. Опять же, это вопрос некой удачи. Если предоставленное помещение будет таким же по проходимости, привлекательности для клиента, значит, Вам повезло. Если нет — извините, ничего с этим не поделаешь. Но более детального способа с возмещением упущенной выгоды такого коммерсанта применить просто невозможно.

Если предоставленное помещение будет таким же по проходимости, привлекательности для клиента, значит, Вам повезло. Если нет — извините, ничего с этим не поделаешь.

Почему возникла идея провести реновацию? Насколько я вижу из СМИ, речь идет о том, что дома в программе реновации настолько ветхие, что иной альтернативы, корме сноса, нет. Здесь у меня сразу, как у юриста, возникает вопрос: а проводилась ли межведомственная комиссия, которая определяла степень износа этих зданий, устанавливалась ли степень износа? Она должна быть 70%. На мой взгляд, власти проскочили этот этап и перешли сразу к этапу включения, формирования фонда на реновацию. Как быть с этим?

Дмитрий Иванов: Я хотел обратить внимания, что законопроект не содержит сведений о том, какие именно дома подлежат реновации. Пояснительная записка к данному законопроекту, что реновации подлежат пятиэтажные дома первого периода индустриализации. Однако, это не разъяснение. Поэтому насчет признания ветхими обращаю внимание, что с 1996 года в Москве действует программа по сносу ветхих пятиэтажек, которая практически полностью реализована, остались единичные дома. Программа реновации не предусматривает определения ветхости жилья. Существует постановление правительства, принятое в 2006 году, устанавливающее параметры и порядок, в соответствии с которым жилье признается ветхим, создаются комиссии органа местного самоуправления, которые составляют такие акты.

В данном случае ничего подобного не предусмотрено. По каким признакам дома будут отнесены к подлежащим реновации, законопроект также не содержит. В настоящее время опубликован список из этих домов, их более 4,5 тысяч. И понять, по какому принципу эти дома являются ветхими, не представляется возможным. Тем более, вряд ли они являются признанными таковыми, видимо, какие-то иные признаки. Но и в самом законе сведений, какие дома подлежат сносу, нет. Также указано, что правительство Москвы определяет конкретные серии домов и так далее, и тому подобное. Но пока нормативно-правовых актов на этот счет нет.

По каким признакам дома будут отнесены к подлежащим реновации, законопроект не содержит.

Подобные меры подрывают институт права собственности в стране. То есть я получая право собственности на квартиру и не могу быть уверенным, что завтра решением органа исполнительно власти этот статус не будет пошатан и у меня уже не будет этого права собственности. Потому что по неким причинам, опять же непредсказуемым, которые принимаются на ходу, мое жилье уходит в этот список.

Дмитрий Иванов: Насколько мне известно, программа реновации предполагает реализацию в течение 10-15 лет, и отсутствие четких критериев домов в дальнейшем может сыграть отрицательную роль. Предусмотрен механизм исключения дома из программы инновации по желанию собственников, которое выражается на голосовании. Однако, я обращаю Ваше внимание, что урегулированных законом способов этого голосования на текущий момент нет. На данный момент предполагается голосовать на сайте «Активный гражданин», в многофункциональных центрах и предполагается возможность проведения общих собраний собственников, которые своей волей могут этот дом исключить.

Эта смесь способов голосования опять же противоречит принципу правовой определенности. На данном этапе, это, отсутствие единого способа учета и выражения мнения собственников помещения в этом доме.

Предусмотрен механизм исключения дома из программы инновации по желанию собственников, которое выражается на голосовании. Однако урегулированных законом способов этого голосования на текущий момент нет.

Представим себе, что сегодня существует определенное количество людей, которое намерено приобрести жилье. Возникаете вопрос, где купить жилье? Если раньше юристы смотрели на чистоту объекта, на личность продавца либо статус юридического лица продавца, проверяли документацию, то сейчас появляется еще один аспект — насколько долго простоит это жилье после покупки. Как снижать эти риски, ответа пока на этот вопрос нет. Появляется огромная дыра в любой сделке по приобретению недвижимости. Как бы Вы решали такую?

Дмитрий Иванов: В случае, если список домов, подлежащих инновации, является уже окончательным и может быть только уменьшен, то мы будем оценивать эти обстоятельства. Каким-то образом будет доведена информация по поводу мнения собственника, стоит ли включать это здание, не стоит ли исключить здание из программы реновации. Нужно будет установить, может быть, уже дом к тому времени выйдет из этой программы, но это абсолютно не предсказуемый фактор. Следует его закладывать в риски такой возможной сделки? Да, к сожалению.

Потенциальному клиенту Вы бы рекомендовали покупку жилья, которое попадает в список под снос?

Дмитрий Иванов: Я осторожно отношусь к такого рода вещам, потому что считаю, что клиент должен получить конечный результат при моем содействии, тот, который его устроит. Возможность замены этого результата на другой создает то, что он не будет удовлетворен такой сделкой. При том или ином исходе я бы, скорее всего, не рекомендовал. Но остальное — это на усмотрение клиента, и оно является определяющим в данной ситуации.

Интересантом в данном проекте является государство, оно выражает волю граждан Российской Федерации. Мы презюмируем, что оно преследует исключительно благие цели для самих же этих граждан. Но при этом, как мы видим из проекта, проект часто отсылает нас к неким нормативам, регламентам, которые будут в дальнейшем сделаны самим же государством. Да, мы видим, что воля собственников будет учтена. Но в каком порядке? Насколько этот порядок будет защищен от разных злоупотреблений, технических или даже умышленных ошибок? Мы пока этого не знаем. Как Вы на это смотрите?

Дмитрий Иванов: У меня вызывает беспокойство то, что согласно данному законопроекту часть правил определяется уже по ходу его утверждения и реализации. Я не считаю это правильным. Издание этих законодательных актов в дальнейшем подразумевает доверие к данному законопроекту, доверие к справедливости реализации данного законопроекта. На мой взгляд, он подлежит существенной доработке. Кроме того, я полагаю, что часть тех юридически значимых строительств, которые будут определятся в дальнейшем и будут определяться правительством Москвы, должна быть прописана непосредственно в этом законопроекте, а также порядок голосования, принятия решения с целью избежания элементарного неправильного учета голосов.

Скорее всего, правительство заинтересовано в данной программе. Правила должны быть определены не его нормативно-правовыми актами, а на федеральном уровне, чтобы уже установить их от начала до конца.

В том виде, в котором этот проект существует сегодня, он выдвигается на обсуждение. По большому счету, он является котом в мешке. За что мы голосуем? Мы голосуем за некий предварительный документ, и каким он будет в дальнейшем, какое влияние будет оказывать на право собственности, порядок переезда, предоставления, оспаривания, мы не знаем. Вполне вероятно, что согласие людей будет получено, а на выходе проект приведет к совсем другим результатам.

Насколько незыблемым будет этот проект?

Дмитрий Иванов: Проект нуждается в фундаментальной доработке. Принятие его в том виде, в котором он существует в настоящее время, чревато многочисленными правовыми коллизиями, неурегулированными вопросами. Законопроект затрагивает большое количество ныне действующих актов в области законодательства, которые также подлежат изменению. Я все-таки надеюсь на благоразумие нашего государства, законодателя, который перед окончательным утверждением доведет этот проект до ума. В противном случае, его реализация в таком виде может находится под большим вопросом.

Проект нуждается в фундаментальной доработке. Принятие его в том виде, в котором он существует в настоящее время, чревато многочисленными правовыми коллизиями, неурегулированными вопросами.

Вы говорили о том, что общим собранием жильцов можно принять решение об исключении данного дома из перечня или оставить его в списке. Как будет проходить голосование, если все «за», а один человек «против»?

Дмитрий Иванов: В соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации, вопрос реновации не относится к компетенции общего собрания. Как оно в такой ситуации будет проводиться, неизвестно. Жилищный кодекс определяет круг вопросов, которые возможно решить на общем собрании. Кроме реконструкции жилого дома и определения судьбы фонда капитального ремонта этого дома, других вопросов к решению общего собрания не предусмотрено. Поэтому я считаю, что на данном этапе такой вопрос вообще не может быть поставлен на решение общего собрания.

Часть собственников проголосует против, ведь они могут оспаривать решения этих собраний. Как быть с ними в такой ситуации? Мне лично остается неясно. Но для начала нужно изменить жилищный кодекс, включив вопрос реновации в компетенцию общего собрания. Иначе неправомерно расставление этих вопросов на такое разрешение.

Мне кажется, такие ситуации будут происходить постоянно, потому что есть люди, которым действительно просто некуда пойти. Это могут быть пенсионеры, у которых никого не осталось, и единственно, на что они живут, это пенсия. Тут действительно очень много вопросов.

Вам не кажется, что данный законопроект — это огромный плацдарм для коррупции, чтобы получить себе хорошее месторасположение под жилое или нежилое помещение. Не будут ли в первую очередь удачные варианты получать те, у кого будет определенный выход на соответствующих людей, принимающих эти вопросы?

Этот вопрос действительно должен решаться в рамках законодательной машины. Там есть инструменты антикоррупционной экспертизы, и этот проект должен быть тщательно выверен по нескольку раз, потому что там, помимо всего прочего, еще очень много других вопросов. Как вы считаете Дмитрий?

Дмитрий Иванов: Я тоже так считаю. Кроме того, я обращаю Ваше внимание, что данный законопроект затрагивает также наших многочисленных застройщиков, которые с удовольствием будут в нем участвовать, поскольку позволит им реализовать то построенное жилье, которое в силу тех или иных причин, кризиса на рынке и так далее не находит своего потребителя. Поэтому определенное поле для злоупотребления есть. На вопрос как это устранить, я пока ответить не могу.

Каждый раз говорят о непосредственных собственниках квартир, которые находятся в домах под снос. Позвольте, ведь разве только их затрагивает этот проект? На мой взгляд, этот проект затрагивает и всех соседей этих домов, ведь жить возле стройки 15 лет мало кому приятно.

Это экологические последствия для людей, дышать будет тяжелее, пройти будет тяжелее, и вообще страшно представить, что будет с теми улицами, которые будут перестраиваться. Не нужно ли спросить соседей и всех собственников Москвы, которых этот проект косвенно, но все равно затронет?

Дмитрий Иванов: Предусматривается упрощение порядка выделения участков под застройку новым жильцам. Я не делал глубокий анализ в этой части, но предполагаю, что будут упразднены общественные слушания и так далее. Интересы людей, у которых рядом появится стройплощадка, также будут нарушены. Это тоже вызывает озабоченность, ведь их мнение могут обойти стороной. В этой части хотелось бы увидеть доработки данного законопроекта, который позволит учесть мнения жителей тех домов, которые находятся просто рядом с этими строящимися сооружениями.

Наш эфир подошел к концу. Сегодня у нас в гостях был Дмитрий Иванов, начальник городского отдела Московского филиала юридической компании «Стерлигов и партнеры». Дмитрий, спасибо Вам, что приехали к нам в студию, за развернутые ответы, экспертность, аналитику. Что мы можем пожелать нашим зрителям, слушателям? Наверное, терпения и стойкости в решении их жилищных проблем, защиты права частной собственности, а нашему законодателю пожелаем большей усердности и тщательности проработки подобных законопроектов.

Дмитрий Иванов: Спасибо, я тоже хочу пожелать того же самого. Чтобы наше государство, наш законодатель проявил благоразумие, мудрость, взвешенность при принятии этого решения, которое затрагивает очень многих граждан.