Дмитрий Чариков
- Добрый вечер! Добрый вечер, уважаемые господа! В эфире радиостанция «МедиаМетрикс», а теперь - и видеостанция, и программа «Время недвижимости». И я - Дмитрий Чариков, представляю нашего гостя в студии: сегодня вместе с нами будет Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», финансово-строительной корпорации. И первый вопрос к Григорию, который прозвучит, это будет следующий вопрос. Ну, во-первых, добрый вечер, Григорий!
Григорий Алтухов
- Добрый вечер!
Дмитрий Чариков
- Вот, а вопрос такой. Сегодня на рынке недвижимости есть масса персоналий: и риэлторы, и девелоперы, и застройщики, и подрядчики, и техзаказчики, и так далее, и инвестиционные какие-то компании. Вот что такое «Лидер», компания, которая транслирует себя, как финансово-строительная корпорация?
Григорий Алтухов
- Да, давайте разберёмся, кто вообще существует на рынке. Во-первых, это застройщики. Застройщик - это вовсе не тот, кто строит, кто продаёт. Застройщик - это юридическое лицо, которое владеет правами на земельный участок. Это либо право собственности, либо право аренды. Просто владелец прав на земельный участок, ничего более, хотя, пожалуй, это самое важное.
Дмитрий Чариков
- Ну, разрешение на строительство ещё.
Григорий Алтухов
- Да, естественно, по мере получения разрешительной документации, вся она оформляется на этого застройщика. А кто ещё присутствует на рынке? Это, естественно, технический заказчик. Это организация, которая организует процесс получения всех разрешений, проектирования, которая следит за выполнением работ, за качеством, за соответствием проектной документации; которая фактически является координатором всех работ на стройке. Следующий, кто важен - это подрядчик. Это те, кто непосредственно строят.
Дмитрий Чариков
- Ну, генподрядчик, мы сейчас говорим.
Григорий Алтухов
- Да, естественно, у него есть множество субподрядчиков. Дальше риелторы, это наиболее, наверно, известные, это те, кто продают недвижимость.
Дмитрий Чариков
- Либо отдел продаж.
Григорий Алтухов
- Либо отдел продаж застройщика, как в нашем случае, или у девелопера. Но это всё равно те же самые риелторы.
Дмитрий Чариков
- Кстати, я вот прям перебью, Григорий, вас. Дело в том, чтобы осуществлять строительные работы, непосредственно строить, компания, подрядная организация должна являться членом саморегулируемой организации, СРО, иметь допуск к тем или иным видам работ.
Григорий Алтухов
- Абсолютно верно. Так вот, кто ещё есть? Есть ещё инвесторы. Инвесторы - это либо крупные организации, которые инвестируют в проект, в строительство, естественно, потом получают прибыль от продажи квартир покупателем, либо так называемые частные инвесторы, в данном случае - это обычные покупатели, которые просто вкладывают деньги с целью получить прибыль от продажи уже построенной квартиры. Ну, естественно, на рынке присутствуют и сами покупатели, которые покупают квартиры. Так вот, мы, компания «Лидер», являемся девелопером. Девелопер фактически объединяет в себе либо все, либо большинство функций участников рынка, о которых мы говорили. Мы сами строим, сами проектируем, сами продаём, сами в дальнейшем эксплуатируем. Ну, естественно, строим на свои деньги, являясь сами для себя инвесторами.
Дмитрий Чариков
- То есть ФСК «Лидер», финансово-строительная корпорация - это некий холдинг, это группа компаний. Это некий серьёзный бренд, который объединяет ряд юридических лиц, каждый из которых выполняет свою функцию.
Григорий Алтухов
- Да.
Дмитрий Чариков
- Хорошо. Ну, тем не менее, вернёмся сейчас к застройщику. Дело в том, что, в общем-то, по закону, тому самому пресловутому закону 214, Федеральному закону, вся ответственность лежит на застройщике. И на рынке недвижимости очень много в том числе и таких застройщиков, которые сами по себе. Оформили на себя площадку, получили разрешение на строительство, как юрлицо. И за этим юрлицом никто не стоит, если, конечно, в серьёз не рассматривать уставной капитал в десять тысяч рублей и отсутствие какого-либо имущества, то есть активов у такого застройщика. Вот в вашем случае, насколько я понимаю, ФСК «Лидер» - это не только бренд, то есть репутация определённой компании, но это ещё и некий актив, который стоит за спиной в виде вот какого-то такого холдинга, группы компаний. Просто вопрос мой в какой плоскости звучит: надёжность проекта это обеспечивает дополнительно?
Григорий Алтухов
- Обеспечивает. Причем обеспечивает с разных сторон. Во-первых, вы правильно сказали, у крупных девелоперов есть история. История положительно реализованных проектов. Ну, банально, если девелопер строит каждый год несколько сотен тысяч квадратных метров, если он каждый год вводит в эксплуатацию несколько домов и у него в портфеле есть ещё объёмы на несколько лет вперёд, то, скорее всего, это надёжный девелопер. Скорее всего, он настроен на долгосрочную работу на рынке и вряд ли будет кого-то обманывать. Это просто невыгодно, у него перестанут покупать. Во-вторых, за счёт того, что в одном холдинге объединяются разные юридические лица, они находятся под единым началом, при этом они координируют свои действия. И, кроме того, что не менее важно, они позволяют тому самому инвестору, организатору, застройщику, как его не назови, экономить средства за счёт того, что нет потребности выбивать максимальную прибыль из контрагентов. Ну, это свой же, вроде как, - эксплуатирующая компания, - зачем же её тиранить, да? Нет потребности применять какие-то особо дешёвые строительные материалы, потому что опять же понимаешь, что строишь и продаёшь сам для себя. И потом тебе же это в том числе эксплуатировать, устранять недоделки. Ну, и собственно говоря, просто экономия на масштабе в том числе.
Дмитрий Чариков
- То есть, иными словами, взаимодействие между участниками этого процесса. Хорошо, а вот в группу компаний «Лидер» входят какие-то производственные организации, сегмент ЖБИ, например, либо, там, производство оконных конструкций?
Григорий Алтухов
- Мы не специализируемся на их производстве. У нас есть отдельные подразделения, но всё-таки мы, наша компания, строит по монолитной технологии. Это всегда индивидуальные дома, у нас нет сборного железобетона. Это каждый раз уникальный проект, поэтому нет потребности в ЖБИ.
Дмитрий Чариков
- Нет необходимости?
Григорий Алтухов
- Да, но при этом у нас есть, естественно, большое количество партнёров, с которыми у нас тесные взаимоотношения, с которыми мы уверены в том, что они построят качественно и в срок тот самый монолит, и поэтому тут вопросов тоже у нас не возникает.
Дмитрий Чариков
- Хорошо, напоминаю, уважаемые радиослушатели, сегодня у нас в эфире Григорий Алтухов - коммерческий директор ФСК «Лидер», финансово-строительной корпорации. И тема нашей сегодняшней передачи: «Что стоит дом - самое интересное - не построить, а достроить?» Сегодня мы будем говорить не о том, какие жилые комплексы строит «Лидер», а о том, как финансово-строительная корпорация «Лидер» достраивает жилые дома за другими застройщиками, которые не смогли это сделать. Вот бытует мнение, что это практически невозможно, что это какая-то сказка, это вот легенды ходят такие, что приходит застройщик и достраивает. Ну, передо мной сидит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». И он может, наверное, рассказать об этом направлении.
Григорий Алтухов
- «Мы рождены, чтоб сказку сделать былью», - начну с этого. А если в целом, то изначально мы не затачивали компанию и до сих пор не затачиваем на то, чтобы достраивать дома. Всё-таки в первую очередь мы строим качественное жильё, нацеленное немножко даже на другой сегмент. Почему? Потому что в большинстве случаев дома, которые требуется достраивать, это дома сверхэконом-класса, это экономия на всём, это не лучшее расположение, это, может быть, не лучшие планировки. Это в большинстве случаев не самое лучшее и качественное жильё. Поэтому для нас это не совсем профильно и мы не планировали поначалу этим заниматься. Но, к сожалению или может теперь уже к счастью, нам пришлось этим заниматься.
Дмитрий Чариков
- Вот прозвучало: «пришлось». Это было как-то сверху спущено или это всё-таки инициатива, которая родилась внутри?
Григорий Алтухов
- Изначально эта инициатива родилась внутри компании. Ну, как-то спустить сверху - это довольно странно будет. Просто потому, что это действительно уникальный проект, такое по команде сделать, наверно, даже невозможно будет. У нас были партнёрские отношения с одним из застройщиков, как раз не самым профессиональным, пожалуй. К сожалению, этот застройщик не смог достроить несколько домов, в том числе те, в которые мы вложили деньги. Мы видели эту ситуацию, мы видели, что мы вложились, мы видели, что несколько сотен дольщиков действительно пострадали, причём уже несколько лет. Проект с какими-то вялыми темпами строился, наверно, с 2004 года по 2007 год, потом всё это фактически заморозилось. Хотя тот самый застройщик пытался сделать вид, что какие-то работы происходят. Мы это видели, посчитали все варианты и решили, что всё-таки можно попробовать реанимировать проект, можно его действительно достроить.
Дмитрий Чариков
- То есть сочетание двух факторов. У вас были вложены некоторые средства в этот проект, первый фактор - это, естественно, спасти свои деньги. И он сочетался с фактором, что их можно было спасти, достроив этот объект, в том числе решить проблему нескольких сотен семей, скажем так, не самых богатых семей, нуждающихся в жилье, которые возможно продали свою последнюю квартиру, чтобы приобрести квартиру в новостройке. Вот это сочетание социально-ориентированного бизнеса, можно так сказать, бизнес с человеческим лицом.
Григорий Алтухов
- Пожалуй, да.
Дмитрий Чариков
- Сегодня у нас в гостях представитель компании, которая осуществляет бизнес с человеческим лицом, это ФСК «Лидер». Я продолжу, наверное. Вот с 2004 года я как-то не представлю, что компания строит десять, одиннадцать, двенадцать... Я к чему подвожу, что банкротство, вот эти процедуры - неизбежно было для той компании. Бытует опять-таки мнение, что банкротство - это последняя, что называется, стадия, и оттуда не возвращаются.
Григорий Алтухов
- Действительно. Вообще ситуация достаточно тяжёлая, причём надо понимать, что это строилось в те времена, когда покупатель достаточно лояльно, скажем так, воспринимал какие-то задержки в строительстве, перенос срока ввода. Тогда это было, наверное, не то, чтобы в порядке вещей, но достаточно распространено на рынке недвижимости, на рынке первичного жилья, так называемого. Поэтому первое время, когда стройка начала двигаться очень вяло...
Дмитрий Чариков
- Пробуксовывать.
Григорий Алтухов
- Да, пробуксовывать, а потом в конце заморозилась, ни покупатели, никто даже не подозревал, что всё зайдет настолько далеко.
Дмитрий Чариков
- Были лояльнее.
Григорий Алтухов
- Поэтому в какой-то момент, просто как гром среди ясного неба, наверное, для покупателей стал очевиден тот факт, что застройщик больше не может достраивать, и надо что-то делать. А банкротство действительно такая неприятная процедура. Просто само название уже отпугивает. Но с другой стороны, исходя из нашего опыта, зачастую нету других вариантов стороннему девелоперу войти в проект и достроить его, кроме как через процедуру вот этого банкротства.
Дмитрий Чариков
- Я тут небольшую ремарку сделаю, правовую может быть. Дело в том, что банкротство достаточно безжалостная штука. И по окончании этой процедуры происходит ликвидация юрлица, фирмы должника, и речь о квартирах для дольщиков бывших, соответственно, кредиторов - не идёт. Но банкротство порой является единственным способом отстранить неблагонадежного, недобросовестного застройщика. Почему? Потому что на стадии временного управления заходит временный управляющий. Он отстраняет менеджмент застройщика от финансовой, от хозяйственной, от любой деятельности. И только вот за этот период, а это, к сожалению, период не бесконечный, 18 месяцев длится процедура временного управления, и на шесть месяцев можно её продлить. То есть, иными словами, два года - в запасе у нового застройщика есть два года. Эти два года - это то время, которое отведено для того, чтобы или достроить и передать квартиры дольщикам, либо всё пойдет в тартарары и дальше по накатанной в конкурсное производство и ликвидацию юрлица. Вот таким образом осуществлялся этот проект?
Григорий Алтухов
- Да, это именно тот вариант, когда сторонний девелопер, который не обладает правами на земельный участок, может войти в проект. Получает возможность распоряжаться фактически своими мощностями, своими партнёрами по строительству, своими техзаказчиками. И реально реализовать проект. Для этого двух лет практически всегда достаточно, для того, чтобы дом достроить, ввести его в эксплуатацию и передать обманутым дольщикам. Тем более, ещё до начала этого срока, мы уже, как и в любом проекте, оцениваем экономику, мы примерно понимаем, что нам предстоит, сколько людей переселить, куда их переселить. Оцениваем состояние тех же самых строительных конструкций, это отдельная большая история, потому что в большинстве случаев долгострои стоят по нескольку лет открытые всем ветрам. Нужно проводить независимые экспертизы, где-то, возможно, нужно проводить усиление конструкций, которые обветшали, где-то - замену стен тех самых, не несущих стен из пеноблоков, если они уже пришли в негодность. Это действительно тоже длительный такой процесс.
Дмитрий Чариков
- Более того, я хочу сказать по практике, когда застройщик входит в процедуру банкротства. Первая стадия - это наблюдение. Он, скажем так, делает всё не для того, чтобы оттуда вылезти путём мирового соглашения, существуют ещё схемы, начинаются, я скажу прямо, разворовывания. Разворовывание всего, что есть. Это распродажа за копейки, в том числе дебеторок и так далее. Вот побыстрее это всё превратить в так называемую денежную массу. С таким подходом приходилось сталкиваться? Появляются откуда-то мёртвые души, псевдо-покупатели, задним числом оформленные.
Григорий Алтухов
- Смотрите: по факту, когда мы входим в проект, из того, что у нас есть на входе, это есть договора с покупателями, обычно это несколько сотен людей, которые поверили этому застройщику и внесли свои деньги; есть проект недостроя, какой-то остов, монолитная коробка, ещё что-то стоящее посреди поля; если очень повезёт, то получены какие-то технические условия и проложены инженерные сети до этой коробки, и то далеко не всегда. Ну и, собственно говоря, всё. При этом всё осложняется тем, что в большинстве случаев вот этот недобросовестный застройщик - это не какой-то целенаправленный жулик, а просто юрлицо, которое халатно относилось к своим обязанностям. Не было цели обмануть дольщиков, просто некомпетентность, непрофессионализм, неумение вести бизнес. Потому что зачастую в застройщики, особенно в начале двухтысячных, шли люди, которые накопили капитал в других бизнесах. А строительный бизнес - он, наверно, один из самых сложных, самых длительных. И непрофессионалу там добиться успехов очень сложно действительно. Всё осложняется тем, что у такого застройщика отсутствует большая часть документации: может отсутствовать строительная документация - просто чертежи потерялись или это строительная документация, выпущенная, ну, банально, на кульманах таких вот, на которых рисуют на бумаге; может быть, реестр договоров с покупателями либо вообще не ведётся, либо ведётся в какой-то амбарной книге.
Дмитрий Чариков
- Дело в том, что в соответствии с 214, тем же пресловутым, набившим оскомину, договоры должны быть долевого участия. Договоры долевого участия проходят регистрацию в Росреестре. Но чаще всего вот именно такие застройщики подписывают, собирают деньги с людей под предварительные договоры, под вексельные схемы, даже под договор займа, и т. д. и т. п. Вот, и учёт осуществляется только этим недобросовестным застройщиком. На каком-то этапе теряется гроссбух, или что-то там ещё происходит. Вот сосчитать реальное количество дольщиков - очень сложно.
Григорий Алтухов
- Ну, наряду с тем, чтобы договориться со всеми дольщиками, сосчитать - это, наверно, да, действительно самая сложная задача. Потому что даже если договора регистрировались в Росреестре, возникает вопрос постоянный, когда начинаешь читать суть этого договора. Как застройщик халатно относился ко всему, точно также он зачастую халатно относится к составлению договоров. Там, банально, площадь в договоре указана одна, а в планировке, которая является приложением к договору, другая. Сроки в каждом договоре, сроки ввода в эксплуатацию - указаны свои. Ещё какие-то мелочи, которые постоянно возникают. Вроде в целом проекте это ерунда, но для каждого покупателя - это действительно важно. С каждым покупателем приходится договариваться.
Дмитрий Чариков
- Есть ещё и покупатели, которые приобретали с рассрочкой платежа, и сверка всех этих платежей, задолженностей. И, действительно, я представляю, какая рутинная работа с каждым. Во-первых, проверить его на предмет, действительно ли это тот самый добросовестный приобретатель или он.. скажем так, схимичили с ним там задним числом каким-то в надежде...
Григорий Алтухов
- От такого никто не застрахован, приходится сталкиваться.
Дмитрий Чариков
- То есть вы этим занимались?
Григорий Алтухов
- Действительно, потому что с одной стороны нельзя допускать всех, иначе просто дом окажется продан три раза, и у каждого будет договор. С другой стороны, ни в коем случае нельзя допускать того, чтоб добросовестный приобретатель не получил в нём квартиру. Каждый случай приходится рассматривать. Буквально с каждым покупателем, обманутым дольщиком общаться и как-то с ним договариваться. Собственно говоря, основная проблема - это со всеми договориться.
Дмитрий Чариков
- Это очень сложно бывает, потому что люди есть люди. И по статистике какой-то процент настроен всегда агрессивно против всех, какой-то процент - они более или менее лояльны, а даже существует какой-то процент дольщиков, которые просто отсутствуют, их невозможно найти.
Григорий Алтухов
- Действительно это так. При этом понятно, что это ворох проблем, ворох недостроя, остановок строительства, зачастую просроченных документов, каких-то недобросовестных обещаний покупателю тянется. Есть длительная история общения покупателя с застройщиком, с властями; застройщиков с властями, с правоохранительными органами, потому что начинают жители, ну, покупатели квартир, писать заявления. Есть накопленный негатив друг относительно друга, и со всем этим действительно надо разобраться, потому что иначе дальше не сдвинешься.
Дмитрий Чариков
- А есть ещё средства массовой информации, так сказать, медиа пространство, которое может самые благие начинания просто угробить. Потому что, будем говорить прямо, новый застройщик (мы не будем его называть застройщиком, скорее спасителем ситуации вот этой вот, почему не будем - я чуть позже скажу) приходит с благими помыслами, он приходит с социально-ориентированым, но всё-таки бизнесом. Он тоже хочет из этого извлечь какую-то выгоду. И эта выгода, я так подозреваю, материальная.
Григорий Алтухов
- В первую очередь хочется покрыть свои расходы на строительство. Почему? Потому что в большинстве случаев дома - долгострои на момент нашего вхождения в проект, назовём это так, были проданы либо на 100 процентов, либо близко к 100 процентам. Тут, естественно, возникает вопрос, что затраты на достройку весьма внушительные, откуда-то надо это компенсировать. Мы каждый раз индивидуально рассматриваем все возможные варианты. Например, это может быть либо увеличение этажности там, где это возможно.
Дмитрий Чариков
- Изменение проекта?
Григорий Алтухов
- Изменение проекта. Причём возможно это, опять же, не везде. В одном из проектов, например, который мы достраивали за компанию «МЭННИ» в Лукино, там это было физически невозможно, потому что дома уже 17 этажные стояли. А в другом проекте - это было возможно. Где-то мы идём на увеличение плотности застройки. А где-то мы, для компенсации наших расходов на достройку, получаем земельный участок, на котором можем построить коммерческие квартиры и просто отбить расходы.
Дмитрий Чариков
- То есть это процесс уже договоренности с властями.
Григорий Алтухов
- Это очень длительный процесс. И, наверно, почему мы этим занимаемся уже, можно сказать, профессионально и не один раз - именно потому, что у нас один раз получилось договориться со всеми и получилось достроить так, чтобы все остались довольны.
Дмитрий Чариков
- Это редкость огромная, чтобы остались все довольны. И вот в данном случае, если это случилось – это действительно рядом с чудом. Почему? Потому что тема мне достаточно тоже близка. Я представляю тот объём работы, который нужно провести. И она, действительно, не месяц, не два. Это договориться со всеми персоналиями, в том числе с теми организациями, которые имеют претензии, которые обостряются, к предыдущему застройщику. Это всех собрать за столом, с каждым поговорить, упокоить и к чему-то прийти. Но вопрос такой: я правильно понимаю, что смены застройщика, де-юре, не происходило?
Григорий Алтухов
- Действительно, смены застройщика не происходит. Юридически земельным участком... Застройщик, как мы помним, это просто владелец прав на земельный участок. Так вот, земельным участком продолжает владеть та самая компания, которая допустила, ну, не банкротство, а долгострой. При этом мы понимаем, что…
Дмитрий Чариков
- Ну и она же сейчас находится в процедуре банкротства?
Григорий Алтухов
- Она находится в процедуре банкротства. Она не имеет возможности продолжать свою недальновидную политику, назовём это так.
Дмитрий Чариков
- Деятельность коммерческую.
Григорий Алтухов
- Да. Ну, назовём это коммерческой деятельностью.
Дмитрий Чариков
- Потому что на этапе временного управления внешнего, соответственно, отстраняется от деятельности менеджмент компании, и временный управляющий предоставляет план своего временного управления. И в нём как раз прописаны те элементы, которые могут спасти этот проект, вытащить проект вот при помощи, в том числе, ФСК «Лидер».
Григорий Алтухов
- Всё верно. За счёт этого мы получаем возможность влиять на проект. Мы получаем гарантию, вкладывая деньги в достройку проекта, что они действительно пойдут на строительство, а не на какие-то - назовём это прямо - левые цели. Мы получаем уверенность, что каждый наш рубль и каждое наше действие действительно будет оправдано. И финальной целью будет именно предоставление квартир обманутым дольщикам, а не что-либо ещё.
Дмитрий Чариков
- Потому что бывают такие случаи. Но чаще всего это происходит, когда заканчивается процедура банкротства. Все этапы пройдены, в том числе и конкурсное производство, состоялись торги, торги выиграла та или иная компания. Она зашла на эту площадку, она, естественно, обещает всем дольщикам квартиры. Ну, вот тут начинаются всякие игрища такие. Наиболее распространённое - предложение доплатить за квадратные метры. Всё это длится долго, нудно. И вот всё-таки тот случай, когда может повезти, и действительно долгожданное новоселье станет явью, это вот тот самый, к сожалению, не бесконечный, а конечный срок внешнего управления, который равен двум годам.
Григорий Алтухов
- Верно.
Дмитрий Чариков
- Это действительно так. Ну что ж, уважаемые радиослушатели, напоминаю, что у нас в студии Григорий Алтухов - коммерческий директор ФСК «Лидер», финансово-строительной корпорации, которая вот решила достраивать жилые комплексы, благодаря чему множество семей наконец-то обрели квартиры, справили новоселье. И во второй части нашей программы мы об этом поговорим, конечно. Но мы с вами сейчас не прощаемся. Мы уходим на короткую музыкальную паузу, после чего продолжим разговор. Оставайтесь вместе с нами. Мы вернёмся к вам через несколько минут.
Музыкальная пауза
Дмитрий Чариков
- Уважаемые радиослушатели, мы вместе с вами опять. Снова в эфире радиостанция «МедиаМетрикс», и теперь уже видеостанция. По-прежнему программа «Время недвижимости» и по-прежнему я, Дмитрий Чариков. И по-прежнему Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». И по-прежнему разговариваем о тех чудесах, которые иногда всё-таки случаются. Вот мы говорим о том, сколько стоит дом достроить. Какие способы решения проблемы пострадавших участников строительства, так называемых обманутых дольщиков, существует. И существуют не в виде каких-то лозунгов, а в действительности, в реальности. Григорий, действительно есть те жилые комплексы, которые вы уже достроили, и там живут люди?
Григорий Алтухов
- Действительно, такие комплексы есть. Начинали мы с проекта «Балашиха-Сити». Это часть нашего проекта «Новое Измайлово». Застройщик там в середине 2000 годов начал медленно строить. Потом несколько лет объект стоял недостроенным, без всякого движения. Дальше, собственно, с чего и начиналось, я рассказывал: пришли мы, успешно смогли достроить, успешно предоставить всем обманутым дольщикам квартиры. А это более 700 семей получили квартиры. Ну, и теперь они уже несколько лет живут, вполне себе радуются. Потом был другой проект. Это та самая компания «МЭННИ» и проект «Лукино». Во время кризиса компания не рассчитала свои финансовые возможности, и, продав около 400 квартир, также прекратила строить. Прошло пару лет, пока мы вели переговоры, оценивали возможность достройки, оценивали различные варианты. Ну, а далее мы пришли и точно так же достроили, передали квартиры этим 400 дольщикам. При этом надо заметить, что в каждом случае мы не берем с дольщика больше ни рубля. Мы изыскиваем возможность построить так, чтобы житель не доплачивал и получил именно ту квартиру, которая у него значится в договоре. А потом было ещё несколько проектов. Опять же это во многом было связано с той самой волной кризиса 2008-2009 года, когда застройщики планировали совсем... наверное, даже можно сказать, и не планировали свою деятельность. Тогда был экстенсивный рост рынка недвижимости. Фактически, компания покупала земельный участок, начинала на нём строить дом. На этапе котлована распродавала почти всё, собирала деньги, вкладывала это ещё в два, в три проекта.
Дмитрий Чариков
- Опять собирала деньги.
Григорий Алтухов
- Опять собирала деньги, а потом в какой-то момент наступил кризис. Люди перестали покупать на котлованах, да ещё и такими темпами. Строить стало очень накладно, строительные материалы подорожали. Плюс к тому же не было опыта управления всей этой недвижимостью. Стройка приостанавливалась сначала на несколько месяцев, потом, даже несмотря на то, что стройку приостанавливают, продолжают капать расходы на содержание строительной площадки. Невозможно просто по щелчку пальца…
Дмитрий Чариков
- Заморозить, есть и аренда, есть налоги, в конце концов.
Григорий Алтухов
- Есть аренда, есть эксплуатация и охрана кранов. Деньги продолжали капать, себестоимость росла-росла, взяться деньгам было уже практически неоткуда. Вот, в какой-то момент появлялся застройщик. Так случилось где-то в 2007 году, примерно, с ещё одними проектами застройщика СФК «Реутово» в городе Балашихе. Так получилось, что большинство наших проектов как раз расположены в Балашихинском районе Московской области. Это проект «Южная звезда» и проект «Некрасовский». В сумме там шесть корпусов, в которых, наверное, больше 1 000 обманутых дольщиков в сумме. Три корпуса мы в этом году уже построили, ввели в эксплуатацию. Ещё три дома строим и введём в эксплуатацию в следующем году. Там тоже получат квартиры... Вот во введённых было около 600 обманутых дольщиков. И в том, что мы сейчас строим - ещё около 400.
Дмитрий Чариков
- Вот, в общей сложности, Григорий, сколько? Количество - я не говорю людей, а семей - благодаря вашей компании обрело жильё?
Григорий Алтухов
- Более 2 000 семей на настоящий момент.
Дмитрий Чариков
- А если в среднем возьмём, семья - два-три человека.
Григорий Алтухов
- Это да, 5 000 - 6 000 человек.
Дмитрий Чариков
- Если все разом скажут огромное спасибо финансово-строительной компании «Лидер», то это будет очень серьёзный хор. А если считать в квадратных метрах, в тысячах квадратных метров?
Григорий Алтухов
- Я думаю, это где-то около 120 000 квадратных метров жилья для обманутых дольщиков.
Дмитрий Чариков
- То есть всё-таки это не сказка, это быль. Это действительно возможно, и это очень сложно, повторюсь, но вот, тем не менее, это возможно. И всё-таки немножко... ложку дёгтя в бочку мёда я добавлю. Вот эту самую ложку-то дёгтя. Дело в том, что заставить, действительно заставить застройщика достроить за другим самым недобросовестным, каким-то неудачливым либо разгильдяем всё-таки нельзя. Я правильно понимаю, что вот эти проекты - это, прежде всего, добрая воля, добрая воля участников, всех сторон? Это в первую очередь добрая воля коммерческой компании застройщика, девелоперской компании точнее, и групп компаний. Со второй стороны, это добрая воля властей, которая, в общем-то, идёт навстречу. И сочетание и там, и там доброй воли трансформируется в положительное решение вот этой проблемы, проблемы обманутых дольщиков.
Григорий Алтухов
- Действительно так. Не существует какого-либо закона, который бы регламентировал достройку за обманутыми дольщиками от и до. А зачастую обманутые дольщики либо сами приходят к нам, просто уже зная о том, что у нас имидж компании, в том числе, которая достраивает за недобросовестными застройщиками. Либо к нам обращается администрация с просьбой рассмотреть варианты. Мы это прикидываем, прикидываем экономику, прикидываем возможности проекта. И как-либо в дальнейшем договариваемся. Хорошо, если руководство того самого недобросовестного застройщика тоже с нами солидарна. Тогда становится проще. Но при этом опять же это добровольная договорённость. Конечно, в случае недобросовестных застройщиков и долгостроев чиновники идут нам навстречу. Практически исчезают все бюрократические препоны.
Дмитрий Чариков
- Это очень важно.
Григорий Алтухов
- Это очень важно. Это упрощает нам работу, хотя бы с другой стороны. И опять же ускоряет сроки строительства, потому что согласовывать что-либо можно бесконечно.
Дмитрий Чариков
- Ну, да. Можно бесконечно генерировать лозунги, но лозунги проблемы не решают. И вот тут приходит компания, она говорит о том, что мы готовы достроить и есть, в общем-то, что продемонстрировать: уже достроенные жилые комплексы, живут люди. Естественно, чиновники с удовольствием, мне кажется, идут навстречу. Понятно. Но, тем не менее, всё-таки это бизнес?
Григорий Алтухов
- Наверное, можно назвать это бизнесом. Как минимум потому, что проект достройки, за исключением взаимодействия, ничем не отличается от обычного. Тот же самый маркетинг, изучение, почём можно продать оставшиеся квартиры. Это то же самое строительство, то же самое допроектирование. Последующая та же самая эксплуатация. Единственно, это проект утяжелённый обязательствами, утяжелённый прошлой историей. Мы из этих проектов не пытаемся получить какую-то максимальную прибыль. Просто потому, что это, наверно, в принципе невозможно. Дай Бог в лучшем случае получить обратно вложенные деньги, а речь идет о сотнях миллионов рублей или даже миллиардах на достройку этих домов.
Дмитрий Чариков
- Я задал этот вопрос почему, потому что если это бизнес, всё-таки это деньги, это не социальный в чистом виде проект, когда некая компания решила осчастливить всех, вложить свои деньги и спонсировать вот эту самую достройку. Компания, конечно же, вкладывает огромные денежные средства, но предполагает, что, во-первых, эти деньги вернутся, во-вторых - на вложенные деньги будет хоть какая-то маржинальность этой всей затеи. К чему спросил: все ли замороженные объекты можно реанимировать?
Григорий Алтухов
- Теоретически, можно всё. Практически - во-первых, будет очень трудно найти такое количество девелоперов, которые готовы реанимировать, которые умеют это реанимировать. Действительно, всего несколько компаний в принципе занимаются этим в России. И их может на всех не хватить банально. К счастью, сейчас количество долгостроев существенно снизилось. Во-первых, покупатели стали гораздо осмотрительнее. Во-вторых, действует регулирование рынка через тот же самый Федеральный закон 214, через другие инструменты. В-третьих, бизнес стал более белым, более, наверно, правильным.
Дмитрий Чариков
- Ну, и потребитель немножко другой. Он уже, мне так кажется, прекратил бездумно просто сдавать деньги под что-то непонятное, подписывать что-то где-то, когда на вопрос: «А что подписали?» - человек даже не может чётко сказать, как называется документ.
Григорий Алтухов
- В целом, да. В целом покупатель стал намного более требовательным, намного более вдумчивым и внимательным, и просто грамотным на рынке недвижимости. Но при этом по-прежнему существуют завлекалочки: «Квартиру купи очень дёшево, очень близко, очень большая квартира». Кто-то на это, к сожалению, ведётся, клюёт. Наверное, не всегда это правильно. Потому что очень дешёвая цена, очень заманчивая относительно средних по рынку могут свидетельствовать о будущем долгострое.
Дмитрий Чариков
- Банальную фразу про мышеловку и сыр повторять не будем, все всё прекрасно понимают. Итак, какие факторы могут повлиять на то, чтобы та или иная компания взялась за реализацию проекта, связанного с достройкой? То есть первое - это наличие в проекте нераспроданных квартир.
Григорий Алтухов
- Не обязательно наличие в самом проекте, может быть наличие возможности построить какой-то иной объект, чтобы отбить затраты. В любом случае - это индивидуальное общение с администрацией, поиск вариантов, оценка…
Дмитрий Чариков
- Вот я сейчас пытаюсь эти варианты.. То есть первое - площади свободные...
Григорий Алтухов
- Площади свободные.
Дмитрий Чариков
- Второе - это изменить этажность, изменить проект. Изменить проект в той части, где можно воткнуть дополнительный корпус, опять же откуда брать деньги. Какие ещё способы?
Григорий Алтухов
- Получить какой-то земельный участок по соседству, чтобы построить корпуса. Например, так у нас было в проекте «Балашиха-Сити». Мы получили участок, на котором построили микрорайон «Новое Измайлово». В том числе за счет этого отбили расходы на строительство вот этих двух корпусов «Балашиха-Сити».
Дмитрий Чариков
- Вот эти некие преференции, те самые, о которых мы...
Григорий Алтухов
- Да, преференции. Либо если есть доля администрации в других проектах, то, возможно, сокращение этой доли. Пожалуй, больше вариантов и не существует.
Дмитрий Чариков
- Вот про сочетания этих всех факторов. Действительно, после просчётов всех «за» и «против», можно вот это решение положительное и ожидать. В других случаях, когда не удаётся решить все перечисленные ранее элементы, что следует за этим? Отказ?
Григорий Алтухов
- Вы знаете, у нас не было случаев, как таковых, отказов. Вопрос в том, что достаточно разные силы, средства требуются для реализации проектов. Вот, например, в нашем случае был застройщик СФК «Реутово», я о нём уже говорил. За ним тянулся достаточно длинный шлейф противодействия застройщика, властей, покупателей.
Дмитрий Чариков
- Клубок, так.
Григорий Алтухов
- Клубок, да. Несколько девелоперов смотрели на это, пытались войти, но, пожалуй, только нам удалось разрулить этот клубок, достичь того, чтобы большинство участников договорилось, и после этого сдвинуть проект с мёртвой точки. К сожалению, без договорённости, в том числе с дольщиками, это абсолютно невозможно. Как минимум, самим дольщикам надо между собой договориться, что же они хотят.
Дмитрий Чариков
- Вот только сейчас хотел спросить. Как реагировали сами пострадавшие участники строительства?
Григорий Алтухов
- Абсолютно по-разному. В данном проекте было вообще две инициативные группы, которые поддерживали противоположные стороны.
Дмитрий Чариков
- Это - как правило.
Григорий Алтухов
- Пришлось их мирить, учитывать интересы каждой группы. И пока не договоришься, опять же дальше не сдвинешься. Дольщики реагируют абсолютно по-разному. Кто-то активно нас поддерживает с самого начала, кто-то активно нам противодействует. Причём, может быть, даже не со зла, а просто потому, что до нас уже было много странных людей, которые им что-то обещали без каких-либо гарантий, скажем так. Часть дольщиков просто смотрит со стороны, а часть дольщиков вообще не знает. Может быть, это была инвестиционная сделка, может быть, они уехали из страны, может быть, что-то ещё случилось. Нам потом приходится их разыскивать и уведомлять, что теперь общайтесь с нами, мы достраиваем проект, у вас будет квартира. Вы не знали, а она будет.
Дмитрий Чариков
- Уважаемые пострадавшие участники строительства и обманутые дольщики, что бы я хотел сказать? Естественно, и Григорий Алтухов, всё-таки вот эти войнушки, это достаточно часто происходит. Появляются инициативные группы, потом появляются альтернативные инициативные группы, потом они начинают воевать друг с другом, потом появляются даже третьи инициативные группы. Начинается такое увлекательное действо. Одним из обязательных условий положительного решения вопроса является единение. Лодка одна. И в какой бы части лодки, которая идёт ко дну, вы бы не находились, вы затонете. Не надо её, пожалуйста, крушить - первое. И второе, у той компании, которая зашла и пока ещё желает достроить ваш объект, масса головной боли, масса затрат, и не нужно ей усложнять жизнь своими волнениями, протестами и прочей войнушкой. Потому что я повторюсь, это добрая воля той компании, сегодня она есть, а завтра компания может плюнуть, махнуть рукой, развернуться и уйти. И тогда вам придётся, собственно говоря, на себе испытать весь цинизм, драматизм и безжалостность процедуры банкротства, по окончании которой ни о каких квартирах речь не идёт. Увы, это закон, я правильно говорю?
Григорий Алтухов
- В целом, да. Главное, позволить достроить.
Дмитрий Чариков
- Не помешать, потому что вот этот вот дух противоречия очень силён. Кстати, по статистике частенько сами дольщики, подталкивая застройщика своего, его туда сталкивают, в банкротство. Тем не менее, то утверждение, что банкротство - это однозначно крах всех надежд, вот, разбивает отдельно взятая компания. Сегодня у нас в гостях коммерческий директор финансово-строительной корпорации «Лидер» Григорий Алтухов. И он говорит о том, что банкротство - это не всегда плохо. Есть в этом банкротстве небольшой отрезок времени, в течение которого можно достроить и со стороны компании, и со стороны дольщиков обрести вот эту заветную квартиру. Что это за отрезок времени?
Григорий Алтухов
- Это в сумме около двух лет. За этот период новый девелопер должен как раз войти в проект, возобновить строительство, достроить, ввести в эксплуатацию и передать квартиры покупателям. Период два года определён как раз через законодательство о банкротстве. И, в общем-то, этого достаточно, потому что по нашему опыту большинство корпусов, какими бы громадными они ни были, можно построить за полтора года. Тем более, ещё до наступления этого периода мы, как девелоперы, имеем возможность ознакомиться с проектом, имеем возможность оценить риски, оценить затраты, оценить мероприятия, которые нужно будет сделать, чтобы достроить. Поэтому мы выходим на проект, назовём это, во всеоружии.
Дмитрий Чариков
- Григорий, а сколько вот сейчас - если опять порядок цифр - семей могут дождаться своего новоселья? Сколько вот сейчас в работе, какой объём в работе?
Григорий Алтухов
- В работе около 400 человек в проекте «Некрасовский» в Балашихе. На самом деле, чем меньше будет, тем, наверное, лучше. Значит, их не осталось. Потому что действительно это неприятная история для покупателей квартир. Покупка квартиры - это, наверно, самое грандиозное мероприятие денежное в жизни, поэтому не хотелось бы, чтобы такие истории вообще в принципе повторялись. Опять же повторюсь, что в последние годы, как показывает практика, недобросовестных девелоперов стало меньше. Вряд ли они смогут исчезнуть вообще, по крайней мере, пока есть сверх-завлекательные предложения. Но, тем не менее, теперь у покупателей есть возможность выбрать качественных девелоперов. Их не так много на рынке работает, но их достаточно легко найти, по отзывам, по форумам в интернете, по истории этих девелоперов. Главное, сделать правильный выбор, и тогда не придётся сожалеть.
Дмитрий Чариков
- Повторюсь, 2 000 семей уже обрели квартиры, живут счастливо в них. Порядка 400 еще, я так понимаю, в ожидании. Есть основания с полной уверенностью говорить, что это новоселье состоится. И я правильно понимаю, что, в общем-то, если опять-таки сочетание неких факторов будет складываться, вы готовы дальше помогать решать эту проблему другим пострадавшим?
Григорий Алтухов
- Действительно, готовы. Успешно сделав один проект несколько лет назад... Теперь даже и администрация понимает, к кому можно обратиться, если есть какая-то проблема.
Дмитрий Чариков
- Вы хоть понимаете, что ходоки могут пойти со всех городов, со всех абсолютно субъектов федерации?
Григорий Алтухов
- Наверное, на всю Российскую Федерацию нас одних не хватит. Тем более, у нас есть опыт достройки в Московской области, там мы действительно сильны, мы понимаем подводные камни, мы понимаем проблемы. В других регионах, наверно, всё складывается немножко по-другому. Хотя опять же, мы не допустили банкротства застройщика в Калужской области, городе Калуге. Мы заранее вмешались в ситуацию, помогли ему достроить. И там тоже более 700 дольщиков получили квартиры. Но в любом случае, нас на всех не хватит. Внимательно покупайте квартиры, и тогда не придётся искать того, кто достроит.
Дмитрий Чариков
- Опыт этот практический, вы готовы транслировать? Я почему это спрашиваю, потому что во многих городах есть подобные ситуации. Туда заходит другой застройщик, что-то делает, в результате получается всё опять наперекосяк, только уже второй раз. Почему? Потому что отсутствие опыта, действительно практического, отсутствие навыков, механизма уже апробированного - можно смело говорить, потому что 2 000 семей, это очень серьёзный потенциал. Хотя бы консультационные какие-то вот, не знаю, консультационную деятельность... Вы, вообще, готовы рассказать, как это вот у вас получилось? Какие сложности, что нужно делать, что делать ни в коем случае не рекомендуется со стороны пострадавших дольщиков?
Григорий Алтухов
- Конечно, готовы подсказывать.
Дмитрий Чариков
- Вот что осложняет? Почему? Потому что хочется сказать: «Господа дольщики! Не нужно делать то-то, то-то и то-то. Почему? Потому что вы этим серьёзно осложняете жизнь и желание застройщику, девелперской компании, которая пришла с открытым забралом, что называется, с открытыми ладонями, готова вам помочь. Вот не надо в эти ладони ещё и плевать».
Григорий Алтухов
- Смотрите, как обычно происходит. Сначала покупатели не обращают внимания на первичные сигналы, там задержка строительства, может в другом проекте задержка строительства на год, а, может быть, ещё что-то, может быть, на этом проекте приостановилось строительство. Девелопер обещает, что вот месяц подождите, вот сейчас, я не знаю, краны сменим, сейчас вот-вот начнётся. Если несколько месяцев задержка - обращайтесь к девелоперу заранее, уточняйте, в чём проблема. Может быть, надо обратиться в администрацию, уточнить там. Потому что по факту мы что видим: первые два года покупатели молчат и ждут, а потом когда уже действительно критическая ситуация...
Дмитрий Чариков
- Два года?
Григорий Алтухов
- По факту, да. Это опять же я говорю о тех проектах, которые стартовали в середине 2000 или даже в начале 2000. Там была несколько другая ситуация. Сейчас, наверно, покупатель уже не столь терпелив. И это хорошо.
Дмитрий Чариков
- Не столь наивен.
Григорий Алтухов
- Не столь наивен, да, можно и так сказать. А потом нарастает вал претензий покупателя, который не позволяет ни старому застройщику, ни администрации каким-либо образом вмешаться в ситуацию, решить вопрос. Потому что происходит уже торможение. При этом та самая инициативная группа – это, однозначно, добро. Потому что невозможно договариваться сразу со всеми одновременно. Со всеми покупателями договариваемся всё равно мы, а в первую очередь общаемся с инициативной группой. И эта инициативная группа, единственное, что она должна – она должна представлять интересы всех или хотя бы большинства, но явно не меньшинства.
Дмитрий Чариков
- Наверно, не плохо, если в инициативной группе будут юристы, которые понимают, о чём идёт речь с правовой точки зрения, будут люди, имеющие финансовое образование, неплохо, если имеющие опыт работы в строительных компаниях. Чтобы просто оптимизировать вот этот процесс.
Григорий Алтухов
- Это всегда хорошо. Главное, чтоб эти люди не увлекались и не пытались стать…
Дмитрий Чариков
- Умничать.
Григорий Алтухов
- Не умничать, а скорее выполнять свою профессиональную роль. Как шутят, юристам - это мешать заключению договоров, финансистам - мешать финансировать.
Дмитрий Чариков
- Демонстрировать свою значимость.
Григорий Алтухов
- Да, демонстрировать свою значимость. Потому что действительно не существует единого порядка, не существует единого закона. И во многом это предмет договорённости.
Дмитрий Чариков
- В каждом случае он уникален.
Григорий Алтухов
- В каждом случае уникален. Сколько бы мы проектов ни достраивали, каждый раз приходится действовать заново.
Дмитрий Чариков
- В какой-то степени да. Ещё хуже в составе инициативных групп так называемые скандалисты, склочники, которые, к сожалению, всегда есть. Они отравляют жизнь ещё больше, чем вот эти юристы и прочие, которые много умничают.
Григорий Алтухов
- Знаете, да. Поначалу такие люди есть, но потом, я бы сказал, инициативная группа самоочищается. Когда люди видят первые шаги, когда мы занимаемся проектом, мы составляем те же самые реестры обманутых дольщиков, мы оцениваем строительные затраты. Уже это видно. Наши специалисты ходят по дому, оценивают, наши юристы изучают документацию. Уже тогда видно, что что-то происходит. В общем-то, в какой-то момент та же самая инициативная группа понимает, что лучше договариваться, чем просто спорить и протестовать против всего.
Дмитрий Чариков
- То есть когда люди видят, что действительно слова и лозунги трансформируются в реальные дела, в реальные действия, в реальные результаты, они начинают - самое главное - верить, и, конечно же, помогать тем людям, тем компаниям, которые приближают долгожданное новоселье. Ну что же, уважаемые радиослушатели, сегодня у нас в студии был Григорий Алтухов, коммерческий директор финансово-строительной корпорации «Лидер», которая не только строит, но и достраивает проблемные дома, решает проблемы пострадавших участников строительства, обманутых дольщиков, и это не сказка. Финансово-строительная корпорация «Лидер» продемонстрировала, что это действительно явь. И 2 000 семей, это действительно очень много, уже обрели своё жильё. Огромное спасибо вам, Григорий, за ваш бизнес, социально-ориентированный бизнес. Я говорю это совершенно откровенно. Огромное спасибо, что вы сегодня пришли к нам в студию и рассказали о своей деятельности, я надеюсь, не последний раз. Спасибо! До свидания!
Григорий Алтухов
- Спасибо! Всего доброго!