Дмитрий Овсянников
- Здравствуйте, уважаемые радиослушатели. С вами программа «Банки. Люди. Ипотека» и я, ее ведущий, Дмитрий Овсянников. Сегодня у нас тема программы «Ипотека с господдержкой: итоги и перспективы». Немножко коснусь этой программы, для чего она создана. В конце прошлого года, если помните, была паника на валютном рынке, когда доллар укрепился, рубль, соответственно, ослаб. Доллар укрепился настолько, что, можно сказать, вырос вдвое. И государство наше, вернее, даже не государство, а Центробанк не придумал ничего лучше, как погасить этот пожар на валютном рынке повышением ключевой процентной ставки. Вслед за повышением ключевой процентной ставки поползли вверх ставки по ипотечным кредитам, и не только по ипотечным кредитам. Люди, соответственно, перестали брать ипотечные кредиты. Во всяком случае, их количество резко уменьшилось. И тут наступила паника другого рода. А что будет с новостройками? Ведь новостройки в большинстве своем строятся на те деньги, которые приносят застройщикам дольщики. И если нет денег, стройки могут остановиться. Что делает государство? Оно предлагает программу субсидирования процентных ставок. Ну, простой пример. Допустим, банк готов выдать кредит под 15% годовых, а государство говорит: «Выдавай, пожалуйста, под 12, а то и ниже. А разницу в процентных ставках мы тебе компенсируем». То есть, если на пальцах рассказывать о механизме действия этой программы, то он примерно вот такой. И у нас в гостях Олег Комлик, директор департамента по работе с застройщиками банка «ДельтаКредит», Большаков Николай, начальник территориального управления сетью и продажами Московского региона «Абсолют Банка», и Анна Игоревна Борисова, начальник департамента ипотечного кредитования компании «Kaskad Family». Это те люди, которые непосредственно работают с ипотекой. Двое являются, как ясно из названия должностей, представителями банков. А Анна Борисова является представителем девелоперской компании, которая строит и продает недвижимость. Ну и, соответственно, вопросы нашим гостям. Что такое ипотека с господдержкой? Вопрос к Комлик Олегу.
Комлик Олег
– Добрый день. Дмитрий, спасибо за вопрос. Ипотека с господдержкой – это действенный механизм, который в этом году показал свою эффективность. Мы считаем, и всё банковское сообщество считает, что благодаря данному механизму на рынке появились новые ресурсы, произошло оживление в части кредитования первичного жилья. И этот механизм позволил поддержать как первичный рынок, так, соответственно, и основных игроков – застройщиков и их банки.
Дмитрий Овсянников
– А не считаете, что эта поддержка произошла… То есть поддержка произошла, и просто те люди, которые хотели купить квартиру, допустим, на вторичном рынке, просто переориентировались на новостройки. То есть количество клиентов, количество заемщиков уменьшилось. Просто произошел перекос в сторону новостроек. Нет такого ощущения?
Комлик Олег
– Возможно, это происходит. Тем не менее, наверное, стоит обратиться к статистике. Одно рабочее место в стройке обеспечивает порядка 20 рабочих мест в других сферах, отраслях хозяйствования, экономике. Поэтому, поддерживая первичный рынок, поддерживая производительность, поддерживая продавцов, застройщиков, это дает нам возможность считать, что достаточно эффективно происходит развитие экономики, развитие сектора экономики, и люди приобретают более качественное жилье, которое, в принципе, по характеристикам гораздо эффективнее, более лучше, чем вторичное.
Дмитрий Овсянников
– А кому выделяются денежные средства?
Комлик Олег
– По программе, по структуре программы денежные средства выделяются непосредственно банкам, которые выдают ипотечные кредиты по определенным требованиям, указанным в постановлении правительства 220. И конечными потребителями являются непосредственно уже банки, которые финансируют, кредитуют клиентов, которые приобретают недвижимость у застройщиков либо у перекупщиков.
Дмитрий Овсянников
– А нет каких-нибудь планов со стороны правительства, что мол, допустим, если не выдали определенное количество кредитов, то вас от господдержки могут отключить?
Комлик Олег
– Ну, в рамках программы предусматривается определенный лимит – не менее 300 миллионов ежемесячно необходимо делать выдачи.
Дмитрий Овсянников
– Это для всех банков или для вашего банка?
Комлик Олег
– Это единые правила, которые предусмотрены постановлением. Поэтому общие правила, безусловно, существуют.
Дмитрий Овсянников
– Общие правила, но ведь банк любой, можно сказать, банк со Сбербанком сравнивать достаточно сложно. И получается, что планы для разных банков одинаковые, независимо от того, какую долю на рынке занимает банк?
Комлик Олег
– Но нужно отметить, что, наверное, это добровольная программа, и каждый банк сам оценивает свои возможности, свои силы, определяет тот лимит, который он хочет выбрать, подавая заявку в Минфин. Дальше на основании оценки тех средств, которые Минфин может выделить, лимиты перераспределяются по банкам. Это то, что касается максимальной суммы. То, что касается минимальной суммы – правила едины. Но учитывая ту концентрацию игроков на рынке ипотеки, которая существует в настоящий момент, по большому счету, все, кто хотел, эти лимиты выбирают.
Дмитрий Овсянников
– А нет ощущения, что эта программа заканчивается, и может скоро закончиться напрочь, что правительство прекратит поддержку банков?
Комлик Олег
– Ощущения нет. Поясню. Изначально программа рассчитывалась до первого марта. До первого марта у нас есть, как минимум, пять месяцев, чтобы поработать и оценить ее эффективность. В настоящий момент мы видим, что выдачи идут, и данная программа позитивно сказывается на рынке первичной недвижимости.
Дмитрий Овсянников
– А что будет после первого марта?
Комлик Олег
– Ну, вы сами знаете, что очень много разных разговоров, слухов, предположений на последнее заявление Дмитрия Анатольевича Медведева. Говорят о том, что механизм будет найден, но пока, наверное, рано об этом говорить. Нужно просто немного подождать, посмотреть, как закончится год, оценить эффективность существующей программы, и уже будет приниматься решение.
Дмитрий Овсянников
– А не кажется ли странным, что государство поддерживает коммерческие организации? То есть, по сути дела, получается, что коммерческие организации просто сели так на шею государства, пригрелись там и сидят, и в ус не дуют.
Комлик Олег
– В экономике каждой страны происходят моменты, которые требуют того или иного вмешательства государства. Поэтому субсидирование, в том числе процентных ставок, для конечных пользователей – это не самый плохой вариант, который могло бы предложить государство в текущей экономической ситуации.
Дмитрий Овсянников
– Но ведь одно дело, когда государство вмешивается на какой-то достаточно короткий период чисто для того, чтобы поддержать, помочь, подтолкнуть. Другое дело, когда банк, допустим, думает: «Буду сидеть на шее государства. Год просидел, еще два года просижу».
Комлик Олег
– Тут вопрос, наверное, больше не к банкам. Банки являются просто неким инструментом данной программы. Вопрос больше направлен на поддержку застройщиков, как той отрасли, которая является неким локомотивом развития экономики. Но это во всех странах так происходит. И вы совершенно, Дмитрий, правы, когда говорите о некой срочности данной поддержки. Если мы вспомним 220 постановление, то оно действительно фиксируется одним годом. И в настоящий момент нет оснований считать, что однозначно решение принято о продлении или о приостановке. По заявлению многих официальных лиц, программа будет пересмотрена, и итоги, соответственно, повлияют на дальнейшее продолжение либо не продолжение.
Дмитрий Овсянников
– Так. Теперь вопросы к Николаю Большакову. Был такой банк – «Абсолют Банк». Собственно говоря, и сейчас есть.
Большаков Николай
– Он есть, на самом деле.
Дмитрий Овсянников
– И он очень хорошо есть. Но дело не в этом. Почему я сказал в прошедшем времени? Потому что, наверное, года до 2008 это был такой банк, который очень активно кредитовал застройщиков. То есть, допустим, чтобы получить кредит на приобретение вторичного жилья до 2008 года, нужно было еще хорошо и сильно постараться. А вот на новостройки чуть ли не «приходи и получай». Неважно, как там доходы подтверждаются. Новостройку хочешь? На, бери. Но наступил кризис 2008 года, и, если я правильно помню, после этого кризиса «Абсолют Банк» начал обходить новостройки стороной. И обходил примерно полгода, а, может быть, и год, считая, что кредитование новостроек – это такой достаточно рискованный продукт. Нет ли сейчас ощущения такого, что государство как бы заставляет банки кредитовать достаточно рискованные объекты?
Большаков Николай
– Дмитрий, смотрите. С 2008 года утекло много воды уже. И «Абсолют Банк», вы правы, с 2008 года 3-4 года не работал, в принципе, на первичном рынке. Но сейчас мы очень хорошо вышли, и на сегодняшний момент мы работаем с основными, ключевыми застройщиками. Для нас это был рынок новый, так скажем, и за сентябрь месяц мы впервые перевалили отметку в один миллиард. В общем, для нас это очень хороший показатель. То, что касается государства, насколько оно поддерживает банки, я думаю, что все-таки в целом это большая поддержка застройщиков. И я здесь соглашусь по поводу того, что строительство, дорожное строительство, строительство жилья – это одно из локомотивных производств в государстве, которые необходимо развивать. Поэтому я считаю, что государство совершенно верно поступило в этой экономической ситуации и пошло по этому пути. И надеюсь, что пока не будет какой-то стабилизации, в дальнейшем государство будет поддерживать.
Дмитрий Овсянников
– А нет ощущения того, что государство, можно сказать, вас немножко развело, что называется. То есть получается, что государство дает какую-то небольшую денежку на субсидирование процентной ставки, при этом программа может в любой момент закончиться. Во всяком случае, идут такие разговоры среди государственных мужей. Но все риски оказываются на банках. Ведь, если строительство дома будет заморожено, если заемщики окажутся пострадавшими или обманутыми дольщиками, то они просто не смогут выплачивать банку свои кредиты, либо не захотят.
Большаков Николай
– Поэтому мы очень осознанно и очень ответственно подходим к аккредитации застройщиков. В связи с этим, возможно, и связано то, что у нас не все застройщики аккредитованы. Для человека же спокойнее на самом деле, если он увидел, что объект аккредитован в банке. Это говорит о том, что банк ему доверяет. И клиент тоже может доверять этому застройщику. Поэтому здесь-то как раз, я думаю, что взвешено. И те риски, которые мы сейчас берем на себя, проверены и взвешены.
Дмитрий Овсянников
– Но ведь многие застройщики, что называется… Вот строится объект. И он оформляется на застройщика, как на юридическое лицо, и под этот объект создается застройщик. Допустим, организация с уставным капиталом 10 000 рублей. Откуда вы знаете, как она себя поведет?
Большаков Николай
– А мы всегда смотрим на группу компаний. В общем-то, у нас есть критерии, и, если этот застройщик менее пяти лет на рынке и сдал менее двадцати тысяч жилья, то мы смотрим его, в общем-то, очень пристально.
Дмитрий Овсянников
– Застройщик или группа компаний?
Большаков Николай
– Застройщик. Но мы можем посмотреть и группу компаний. В общем-то, здесь мы отходим от стандартов, то есть готовы индивидуально рассматривать. Но, в принципе, по нашим критериям таких застройщиков мы проверяем дважды, так скажем.
Дмитрий Овсянников
– То есть получается, если, допустим, добросовестный товарищ организовал свою строительную компанию, ничего еще не построил, только-только начинает, пять лет не проработал, то ему бесполезно пытаться аккредитоваться в вашем банке?
Большаков Николай
– Если не будет каких-то компенсирующих факторов – аккредитации в государственных банках. Это первое. Второе, если не будет каких-то инвестиций, то есть инвестиционного проекта со стороны банков или каких-то организаций, если не будет группы компаний, дочерних структур, то я думаю, что с такими партнерами мы работать не будем.
Дмитрий Овсянников
– А что произойдет с дольщиком, допустим, если объект не строится? Вот человек взял ипотечный кредит. И, допустим, объект, под который он взял этот кредит, ради которого, собственно говоря, и взял в банке деньги, не строится. Должен он будет возвращать эти деньги банку или нет?
Большаков Николай
– В договоре это четко прописано на самом деле, и никак не влияет на сроки возведения. Если заемщик взял кредит в банке, клиент взял кредит в банке, то вне зависимости от этапов строительства он должен будет рассчитываться по этому кредиту. Ответственность он несет.
Дмитрий Овсянников
– То есть не банк несет ответственность?
Большаков Николай
– В данном случае – да.
Дмитрий Овсянников
– Почему я уточняю? Я хочу, чтобы в 125-й раз прозвучало то, что банк только деньги дает, и, в общем-то, будет построен дом или не будет – это не проблема банка.
Большаков Николай
– Совершенно верно. Если в существующих условиях нет каких-то других механизмов, то ответственность за оплату кредита лежит полностью на заемщике, на клиенте.
Дмитрий Овсянников
– Так. Переходим к Анне Борисовой. Что-то ей взгрустнулось. Замминистра финансов Алексей Моисеев публично заявил, что Минфин Российской Федерации не собирается продлевать сроки действия госпрограммы субсидирования ипотечного кредитования, назвав ее исключительно антикризисной мерой. Какие могут быть последствия такого решения для рынка недвижимости?
Анна Борисова
– Доброго дня, уважаемые слушатели. Дмитрий, спасибо за вопрос и за слово, которое вы мне дали. Вопрос очень интересный и хотелось бы его прокомментировать. Он прямо в сегодняшнюю тему дня. Вот это заявление было сделано. Мы, застройщики, его все прокомментировали и отнеслись к этому решению очень неоднозначно, потому что, если чиновник заявляет о такой мере, то, как минимум, мы бы хотели услышать, что ее заменит, какой инструмент придет на смену тому инструменту, который у нас планируют отобрать.
Дмитрий Овсянников
– А если ничего не заменит? А если скажут: «Ребята, зарабатывайте сами. У государства есть другие расходы»?
Анна Борисова
– Да, совершенно верно. Нам на это всем намекают, поэтому мы относимся к этой мере не очень положительно, скажем так, и все-таки надеемся, что какую-то альтернативную меру в виде длинных денег, недорогих, нам как-то предоставят. То есть инструмент, который заменит государственную поддержку, абсолютно точно должен быть, если у нас ее планируют отобрать.
Дмитрий Овсянников
– То есть, если дольщики, допустим, перестанут покупать ваши объекты, эти объекты все равно будут достраиваться? У вас на это деньги есть?
Анна Борисова
– У нас на это деньги есть. Но далеко не все застройщики в таком же положении, как и мы. Рынок достаточно большой, высококонкурентный, и у всех свое материальное положение, в том числе проектное финансирование, его объемы или его полное отсутствие и так далее. Поэтому на сегодняшний день мы все следим за ставками, которые на рынке существуют, и, мягко говоря, удивляемся такого рода заявлениям.
Дмитрий Овсянников
– А спрос на ваши объекты есть?
Анна Борисова
– Так как я представляю интересы застройщика, лидирующего на загородной недвижимости (это не совсем квартирный сектор), у нас спрос был и есть, продолжается. У нас рост спроса уже на 15%. Было 10%, теперь уже на 15%.
Дмитрий Овсянников
– За какой период времени?
Анна Борисова
– По отношению к прошлому году. То есть мы за этим смотрим. У нас свой продукт, свой сегмент и свой потрет клиента, на которого мы работаем. Поэтому мы к этому были готовы, и мы не удивились тому, что происходит у нас. Хотя мы знаем картину у наших конкурентов, и мы видим, что у них происходит. Мы тоже и общаемся, и, как не покажется странным, дружим и много где встречаемся, пересекаемся. Картина очень плачевная. Поэтому мы ждем все-таки неких мер, в том числе сами не дремлем, предпринимаем свои собственные вместе с нашими банками-партнерами, то есть мы ту ставку, которая на сегодняшний день, не считаем самой дешевой, даже с учетом господдержки. Поэтому, так как у нас есть бюджет на скидки, то мы можем себе позволить свое собственное субсидирование. И, взявшись за руку с лидирующими банками-партнерами, первыми из них (это «ДельтаКредит», наш любимый банк), мы субсидируем как бы господдержку своими средствами. При этом предлагаем клиенту выбор: либо он берет скидку на объект, покупая его, либо мы ему делаем расчеты без учета скидки, но зато с очень доступной ставкой – 8% годовых на 25 лет.
Дмитрий Овсянников
– То есть получается, либо низкая ставка, но без скидки. А если скидка, то тогда уже либо без ипотеки, либо по повышенной процентной ставке. Я правильно понимаю, да?
Анна Борисова
– Но она на рынке не считается повышенной. Все-таки господдержка сегодня составляет 12% годовых. Почему мы на такую меру пошли? Потому как таунхаусы, чьи интересы я представляю, не самые дешевые, и ставка играет при выборе объекта и принятии клиентом решения очень большую и важную роль. И разница между 12% годовых и 8% гигантская, даже если клиент отказывается от скидки.
Дмитрий Овсянников
– Анна, вы говорите, что у ваших конкурентов дела, в общем-то, плачевные. То есть получается, что вы дружите и потихонечку так откусываете их кусок пирога, можно сказать. Да?
Анна Борисова
– Мы это делаем не намеренно. Все-таки цели…
Дмитрий Овсянников
– Ну, так получилось.
Анна Борисова
– Цель – откусить свой пирог, в общем-то, присутствует, конечно, но команда занимается не этим. Команда нашего застройщика занимается совершенно другими вещами. Это планирование…
Дмитрий Овсянников
– А чем занимается? Почему вам удается откусывать кусок пирога у конкурентов, можно сказать? Что у вас такого хорошего, замечательного?
Анна Борисова
– В первую очередь это команда.
Дмитрий Овсянников
– Хорошо, команда. Но команда без продукта… Хорошо, есть такая команда, замечательно.
Анна Борисова
– Дело все в том, что мы слушающие люди. Когда я полтора года назад пришла в «Kaskad Development », где не было ипотеки вообще, я провела некий свой аудит. Поняв, в чем проблема, пообщавшись с банками, мы все вместе сели и поняли, что надо что-то менять. Надо что-то менять в первую очередь, возможно, в правоустанавливающих документах, в их трактовке для того, чтобы повысить ликвидность продукта. Эта работа была проделана. То есть мы – тот застройщик, который слышит своих партнеров.
Дмитрий Овсянников
– И что конкретно вы поменяли?
Анна Борисова
– Мы поменяли, во-первых, трактовку в договоре. Если раньше это был дом, допустим, с землей, либо в чистом виде блок-секция, теперь это квартира, блок-секция в многоквартирном доме. Правоустанавливающие документы позволяют решить этот юридический вопрос. И, когда мы выходим на такую трактовку, мы можем рассчитывать на все виды господдержки, АИЖК, военной ипотеки и еще много чего.
Дмитрий Овсянников
– То есть получилось, что сам объект не поменялся, да? То есть поменялись только документы на этот объект.
Анна Борисова
– Совершенно верно. Просто в определенный момент на рынок вышли некоторые застройщики по загородной недвижимости, которые, возможно, не все до конца просчитав, привели свой бизнес в удручающий вид, к дефолтам себя собственно и впоследствии своих клиентов. Есть очень много проблем, связанных с этим. И я с этим сталкиваюсь при аккредитации. Поэтому во многом эти результаты зависят и от команды, которая правильные принимает решения уже на этапе проектного финансирования. И дальше уже та команда, которая занимается развитием продаж. И опять же все застройщики разные. Так как мы слышащие люди, мы понимаем, для кого мы строим, и кому мы продаем свой продукт. Поэтому у нас работает гигантская команда для того, чтобы проанализировать портрет клиента. Я уже как-то об этом рассказывала, много об этом пишу. Мы строим для трех категорий клиентов в основном. Это для семейных людей, которые нацелены на семейные ценности и хотят жить за городом, хотят, чтобы вокруг был чистый воздух.
Дмитрий Овсянников
– То есть для меня.
Анна Борисова
– Дмитрий, для вас двери открыты всегда и в первую очередь.
Дмитрий Овсянников
– Тогда вопрос к Комлик Олегу. Олег, а все ли могут воспользоваться данной программой?
Комлик Олег
– Программой субсидирования?
Дмитрий Овсянников
– Да, программой субсидирования.
Комлик Олег
– Да, безусловно. Можно, я еще добавлю к комментариям Анны? Она совершенно очевидно говорит правильные вещи. И если мы посмотрим на то, что делает «Kaskad», когда выдает кредит, то мы, как минимум, диверсифицируем риски, которые лягут потом на застройщика в случае, если отменится программа субсидирования, таким образом, мы уже на этом этапе предлагаем клиентам что-то более интересное. А второе, Анна просто не отметила этот момент, но он безумно важен. Я считаю, что совместная работа, которую проводит «Kaskad», потенциально увеличивает количество клиентов, клиентскую базу, для которой становится возможным приобретение, соответственно, этой недвижимости. Поэтому то, что делает «Kaskad», это отличная работа в части увеличения потенциальной клиентской базы. Если отвечать на вопрос, все ли клиенты могут воспользоваться? Да, безусловно, все клиенты, которые кредитуются банком, потенциально могут воспользоваться данной программой.
Дмитрий Овсянников
– То есть у человека никак не подтверждаются доходы, первый взнос никакой, он может воспользоваться этой программой?
Комлик Олег
– Я же подчеркнул, что все клиенты, которые кредитуются банком. Банк, аккредитовывая, безусловно рассматривает клиента. Условия программы: минимальный первоначальный взнос – 20%. И в банке есть соответствующая категоризация этих клиентов. Если клиент проходит, если банк его одобряет, то клиент может воспользоваться ипотекой. Я, наверное, перескочу на разговор, который у вас был с Николаем. Но не совсем я согласен, что только клиент несет всю ответственность за то, какой объект он приобретает. Все-таки банк также социально ответственный, он разделяет эти риски. И чтобы изначально не загружать того клиента, который не может платить, чтобы он не влазил в эту кабалу, чтобы он потом не остался с недостроенным объектом, банк на этапе выдачи кредита внимательно оценивает платежеспособность клиента. И только если он считает, что клиент готов, и чтобы банк не принимал на себя дополнительные риски, данному клиенту предоставляется кредит.
Дмитрий Овсянников
– Но разделяет риски – это как? Не плати, дорогой клиент?
Комлик Олег
– Именно возможности клиента выполнить свои принятые обязательства на достаточно длительном сроке. Потому что, если мы говорим про кредит ипотечный, то это 5, 7, 20, 25 лет. Программой предполагается выдача кредитов до 30 лет включительно, 362 месяца.
Дмитрий Овсянников
– Спасибо, Олег. Сейчас предлагаю сделать небольшой перерыв. Ну, а после перерыва мы вернемся.
(Музыкальная пауза)
Дмитрий Овсянников
– Уважаемые радиослушатели, мы продолжаем программу «Банки. Люди. Ипотека». Напомню, с вами я, ее ведущий Дмитрий Овсянников. И у нас в гостях Комлик Олег, директор департамента по работе с застройщиками банка «ДельтаКредит», Николай Большаков, начальник территориального управления сетью и продажами Московского региона «Абсолют Банка», и Анна Борисова, начальник департамента ипотечного кредитования компании «Kaskad Family». Что же, продолжим. Тема нашей передачи «Ипотека с господдержкой: итоги и перспективы». И вопрос у меня будет к Николаю. Николай, скажите, пожалуйста, в вашем банке одни из самых низких процентных ставок по этой программе. Как вам удается держать такие ставки?
Большаков Николай
– Первое, наверное, что нужно сказать, спасибо нашим акционерам, а второе – у нас не самые низкие ставки, 11,25…
Дмитрий Овсянников
– Но одни из… Есть банки, у кого 12.
Большаков Николай
– В общем-то, по некоторым программам и у государственных банков ниже. Средняя ставка в целом – 11,25–11,3 по господдержке. В общем, нормальная ставка.
Дмитрий Овсянников
– Потом эта ставка, насколько я понимаю, снижалась, снижалась, снижалась. Многие банки подтягивались за вами. То есть у вас хоть на долю процента, но всегда было ниже. Всегда – это на протяжении этого года.
Большаков Николай
– Может быть, всегда нужно делать шаг первым, шаг вперед. Поэтому мы нацелены на то, чтобы собирать ту аудиторию, находить тех клиентов, которые находятся в каких-то раздумьях, именно поэтому мы собираем, наверное, самые сливки хороших клиентов, потому что мы смотрим достаточно взвешено. То есть у нас риск-подход к заемщикам очень взвешенный. И с этой ставкой мы собираем тех клиентов, которые подходят под наши программы, под наш портрет заемщика.
Дмитрий Овсянников
– А денег-то хватает, чтобы ставки были, что называется, ниже рынка?
Большаков Николай
– Если бы мы были, как госбанки… В общем-то, вся ипотека делится так: от 80% до 90% уходит в госбанки, оставшаяся часть делится между всеми остальными. В общем-то, денег хватает.
Дмитрий Овсянников
– Поделитесь?
Большаков Николай
– Мы делимся. Мы поэтому и выдаем кредиты.
Дмитрий Овсянников
– Отлично. Так, опять вопрос Олегу. Скажите, пожалуйста, а какая сумма собственных средств должна быть у клиента на первоначальный взнос?
Комлик Олег
– Как я уже говорил, это 20% от стоимости квартиры.
Дмитрий Овсянников
– Это только в вашем банке или вообще по программе предусмотрено?
Комлик Олег
– Это параметр, который предусмотрен именно программой.
Дмитрий Овсянников
– А если у человека меньше?
Комлик Олег
– Тогда, как правило, он не может купить эту квартиру. И он смотрит более дешевое жилье, которое рынок может ему предоставить. Благо, сейчас достаточно большой выбор.
Дмитрий Овсянников
– Он не может купить эту квартиру или не может купить эту квартиру по этой программе?
Комлик Олег
– Как правило, размер первоначального взноса одинаков у многих банков, как по программе субсидирования ставок, так, соответственно, и по простой программе кредитования первичного жилья. Поэтому я, наверное, скажу, что он не сможет купить эту квартиру как по субсидированию, так, соответственно, и по стандартной программе.
Дмитрий Овсянников
- Что ж, если сотрудник банка говорит, что человек не может купить квартиру с помощью кредита нигде, это, как правило, он говорит о своем банке. В других банках есть программы, по которым человек, если у него первый взнос менее 20%, может купить квартиру. Но это тема отдельного и другого разговора. Еще один вопрос Олегу. А какая минимальная процентная ставка может быть по данной программе?
Комлик Олег
– Стандартно она предусмотрена двенадцатью процентами, не менее, не более. А так, соответственно, у нас есть ряд партнеров, благодаря совместным программам с которыми мы можем предложить клиенту на весь срок жизни кредита гораздо меньшую ставку. И на текущий момент минимальный порог, который у нас существует – это 8% на весь срок.
Дмитрий Овсянников
– То есть 8% на весь срок. А за счет чего достигается такая низкая процентная ставка?
Комлик Олег
– А это условия программы, о которой говорила Анна. То есть клиенту предлагают выбор. Либо он получает скидку по стоимости недвижимости на текущий момент, и приобретает ее по 12%. Если он расценивает, что кредит за квартиру или объект он будет выплачивать в долгосрочной перспективе, при этом, просчитывая все свои платежи на этот период, он поймет, что для него более выгодно взять кредит под низкую ставку, то он примет решение в пользу длинного строка с меньшей ставкой. И в итоге он получает идеальное для себя предложение.
Дмитрий Овсянников
– Идеальное предложение – это хорошо. Но, наверное, задам вопрос словами Высоцкого: «Откуда деньги, Зин?»
Комлик Олег
– Деньги? Совместная программа с застройщиками, потому что наши партнеры также заинтересованы в быстрой реализации своих объектов, и там, соответственно, срабатывает уже несколько другая экономика. Либо ты держишь на балансе этот объект и ждешь, пока клиент придет и купит его за дорого. Либо ты работаешь на объемах, на масштабах, ты готов делать определенные скидки, но быстрее реализовывать объекты, получая деньги в оборот и работая на этих деньгах, за работу с другими объектами, реализуя их, соответственно…
Дмитрий Овсянников
– То есть деньги от застройщика, я правильно понял?
Комлик Олег
– Застройщик является ключевым игроком рынка одновременно с клиентом.
Дмитрий Овсянников
– Анна, вам вопрос, как застройщику. Мне непонятно, почему вы субсидируете процентную ставку? Ведь можно же просто скидочку сделать, и, пожалуйста, покупай себе объект дешевле.
Анна Борисова
– Собственно говоря, мы так и делаем. И так как договорились, проведя небольшое исследование, опросив всех наших клиентов, было принято решение предлагать клиентам выбор. Это то, о чем я и говорила. То есть либо они выбирают скидку и ставку с господдержкой, либо мы эту скидку запускаем в собственное субсидирование, за счет чего физическое лицо получает сниженную ставку и при этом получает ее на весь срок кредитования.
Дмитрий Овсянников
– А вы продаете объекты на стадии строительства или есть готовые?
Анна Борисова
– Есть готовые. Это уже считается вторичное жилье от юридического лица, что также попадает в государственную поддержку, в эту же программу. И в ближайшее время мы также с нашим партнером «ДельтаКредит» планируем сделать такую же программу субсидирования. Поэтому – да, жилье такое есть. Но вы же понимаете, чем жилье как бы более построено и имеет более завершенный цикл, тем оно дороже. Поэтому так было, так есть и так будет. Конечно, более выгодно физическому лицу вступать в инвестиционный проект, если он оценивает все свои риски инвестиционные, считает застройщика надежным. Конечно, на более низкой стадии.
Дмитрий Овсянников
– На стадии котлована. А на стадии котлована банки кредитуют?
Анна Борисова
– Кредитуют, совершенно верно. Опять же, оценив все свои риски, рассмотрев нас, как застройщиков, посмотрев, как мы строим, что мы строим, какие у нас есть ипотечные программы в портфеле. Да, конечно, кредитуют. Тем более, мы строим таунхаусы, а они, понимаете, строятся большими поселками, и там сразу несколько корпусов возводится. Какие-то достраиваются, и где-то идут уже отделочные работы. Под какие-то только расчищается место, чтобы сделать там котлован и начать стройку. То есть, если посмотреть на поселок в целом, просто со стороны, вы увидите там массу объектов на очень разной стадии, в том числе те, которые уже прошли газификацию, где уже живут люди, либо делают ремонты.
Дмитрий Овсянников
– Вы с отделкой сдаете объекты или без?
Анна Борисова
– Это как пожелает наш покупатель. Мы способны и с отделкой, и без отделки. При этом у нас отделка может идти в ипотеку, если наш клиент захочет это сделать. При этом отделка разных вариантов: эконом-класса, бизнес-класса, с дизайнером, без дизайнера. Это все можно включить…
Дмитрий Овсянников
– То есть силами вашей компании, да?
Анна Борисова
– У нас есть отдельная организация, входящая в семейство компаний «Кaskad Family», которая профессионально этим занимается.
Дмитрий Овсянников
– Я слышал такую версию, что застройщики очень не любят сдавать объекты с отделкой. Почему? Потому что попадают на гарантию, это то, что на протяжении длительного времени должны содержать этот объект и выслушивать всякие упреки со стороны покупателей, что там трещинку обнаружили, тут подоконник чего-то как-то слабо держится, тут из окна дует…
Анна Борисова
– Так как мы все-таки являемся застройщиками на загородной недвижимости, для нас важно качество не только строительства, сервиса продажи, но и ремонта, в том числе.
Дмитрий Овсянников
– То есть, если бы строили в городе, качество уже было бы не важно?
Анна Борисова
– Я вам объясню. Дело в том, что квартирный сектор больше рассчитан на массовость. И сделать там классное качество гораздо сложнее, чем его осуществить на загородной недвижимости, где объемы меньше. То есть пул выдачи денег, допустим, у нас больше, чем на квартирном секторе. Но, если смотреть в штуках и в объемах, у нас он гораздо меньше, чем на квартирном секторе, что позволяет нам сэкономить свои силы и пустить их на работу над качеством. К тому же наши клиенты имеют право по договору, по которому заключают свои обязательства перед нами, а мы перед ними, касаемо улучшенных характеристик ремонта, они имеют право предъявить нам некий акт. Мы с этим тоже работаем. После того, когда они принимают работу по ремонту, они все пишут в актах, все свои какие-то претензии, либо, может быть, они что-то хотят поменять просто. Не только какие-то неполадки нашли, но и просто хотят что-то поменять. Это все указывается в отдельном документе, выводится в акт. Мы это устраняем в определенные сроки, которые также в договоре прописаны, и которые нас обязывают это устранить. Это все, кстати, в 214 законе мы ухитрились вложить.
Дмитрий Овсянников
– Найти.
Анна Борисова
– Да.
Дмитрий Овсянников
– Анна, а как вы оцениваете ситуацию с ипотечным кредитованием в настоящее время?
Анна Борисова
– Очень изменился рынок ипотечного кредитования с того момента, как произошел кризис. То есть я не знаю, согласится со мной кто-то или нет, глазами брокера смотрю на эту сквозь такую призму, как вам сказать, рынок до кризиса и рынок после кризиса. Во-первых, всех очень сильно он пошатнул, хотя мы ожидали большего. Мы думали, будет хуже на самом деле. Но так как вовремя поспело наше государство, прямо как Мери Поппинс с зонтом, и всем помогли, мы отреагировали очень быстро. Опять же, команды включились, и мы со всеми банками-партнерами чуть ли не заново прошли всю аккредитацию. Данный инструмент нам помог очень сильно. Но рынок изменился в банке в связи с тем, что реализовывают по определенным стандартам программу по господдержке, все-таки ужесточили свои условия по отношению к заемщикам. И доля самого крупного госбанка сегодня очень сильно уменьшилась на самом деле, потому что андеррайтинг и отношение к заемщику у них стало другим, скажем так. Поэтому в нашей компании, например, госбанк самый крупный, который сегодня есть на рынке, занимает долю чуть меньше 50%. Несмотря на то, что, начиная с сегодняшнего дня, повторюсь, самый крупный госбанк объявил о том, что его первоначальный взнос для клиентов, планирующих купить жилье в новостройке, будет составлять 15% годовых. Это с сегодняшнего дня.
Дмитрий Овсянников
– Но что касается госбанков…
Анна Борисова
– Ой, не годовых, Дмитрий. Прошу прощения. Первоначальный взнос – 15%.
Дмитрий Овсянников
– Но что касается госбанков, то у меня складывается впечатление, что сейчас, с одной стороны, и не только госбанки, а вообще банки как бы снижают процентные ставки, что меня лично не может не радовать, но, с другой стороны, резко ужесточаются требования к заемщикам, и отказывают чуть ли не каждому второму. Особенно это касается крупнейших банков. Нет такого ощущения?
Анна Борисова
– И это не только ощущения. Это опыт и практика. Скоро уже будет год, как наступила поддержка с госсубсидии этой, а мы, наша команда департамента ипотеки, очень внимательно стали относиться к тем результатам, которые мы стали получать на выходе после одобрения и после подачи заявок по нашим клиентам. Динамика была очень печальная. И так как практически у всех банков на сегодняшний день ставка плюс-минус одинаковая, они это стали понимать. И на сегодняшний день мы, например, в ключевые партнеры себе берем те банки, которые гибко относятся к нашим заемщикам. Мы такие нашли банки и находим, продолжаем быть в поисках. То есть сейчас ставка действительно на то, чтобы андеррайтинг был гибкий, несмотря на то, что и качество заемщика тоже сегодня поменялось, то есть одно на другое наложилось. Заемщик тот, который был в восьмом году, его портрет и срок жизни кредита был один, на сегодняшний день картина полностью поменялась. Плюс это еще наложилось на госденьги, и отношение банков к рассмотрению клиентов, одно на другое. Поэтому в программу с господдержкой сегодня вступили очень многие банки, но реализовывать, к сожалению, могут ее немногие в силу того, что критично относятся к портрету заемщиков. И, действительно, если заранее не знать правила рассмотрения клиентов, их как бы параметров, по которым банки принимают решение, можно получить очень много отрицательных результатов. Поэтому мы это изучаем все заранее, и уже заранее понимаем, кого тот или иной банк хочет видеть, стоит ли какие-то меры предпринять, возможно, какие-то кредиты закрыть, еще что-то. И уже отправляем такого клиента в другие банки, которые с наибольшей вероятностью его прокредитуют.
Дмитрий Овсянников
– Тот же самый вопрос Николаю Большакову. Николай, а как вы оцениваете ситуацию с ипотечным кредитованием в настоящее время.
Большаков Николай
– То что касается заемщиков, на самом деле их портрет изменился. И мы знаем, что хороших, так скажем, заемщиков становится все меньше и меньше, а борьба за них все больше и больше. Поэтому это нормально, когда банки выбирают свой сегмент заемщиков, с которыми им удобно работать и которых они понимают. Это, в общем-то, нормально. То, что касается ипотеки, я могу сказать следующее. Есть такое видение, что вне зависимости от снижения ставок по ипотеке, не факт, что у нас будет увеличиваться сама ипотека. Почему? Потому что это как сообщающиеся сосуды. Будет снижение ставки по ипотеке, будет рост стоимости жилья и квадратного метра как на первичном, так и на вторичном рынке.
Дмитрий Овсянников
– Но сейчас же цены на недвижимость падают все-таки? А если еще и ставочки снижаются, то, наоборот, хорошо.
Большаков Николай
– Знаете, наверное, какое-то снижение и есть, хотя, допустим, по работе по первичному рынку мы можем сказать о том, что там стоимость квадратного метра нисколько не уменьшилась за третий квартал, а, наоборот, по некоторым застройщикам она увеличилась. И пересматривается через каждые две-три недели, то есть, в общем-то, есть рост. Мы видим.
Дмитрий Овсянников
– То есть, есть рост. Государство спокойно может отказываться от господдержки, раз цены растут, несмотря на кризисные явления в стране.
Большаков Николай
– Мне сложно судить в макро на государственном уровне, но, я думаю, что есть более действенные механизмы, которые способны разогнать ипотеку.
Дмитрий Овсянников
– Спасибо за интересную информацию. Но прежде чем закончить передачу, хочу немножко злоупотребить правами ведущего и анонсировать новую рубрику «Советы ипотечного брокера». Дело в том, что ко мне, как ипотечному брокеру, обращается много людей за помощью в получении ипотечного кредита. И обращаются они, как правило, тогда, когда напортачили. Наподавали документы в различные банки самостоятельно, получили отказы, а потом приходят к брокеру: «Дмитрий, помоги. Нам кредит никто не выдает, а деньги до зарезу нужны». Вот и родилась идея сделать рубрику в конце каждой передачи с такими советами. И сегодня первый совет. И звучит он так: не подавайте в банки поддельные справки 2НДФЛ. И не то что бы такой поборник правильных решений, законных, и не то что бы подавать поддельные справки – это незаконно и наказуемо, а просто это неэффективно. Сейчас многие банки стали проверять заемщиков через Пенсионный фонд. Если пару лет назад это делал только «Сбербанк», то сейчас достаточно многие банки проверяют заемщиков через Пенсионный фонд. И поэтому, если человек приносит справку 2НДФЛ, там все хорошо и красиво, а в Пенсионном фонде никаких сведений о нем нет, то банк не только отказывает заемщику в выдаче кредита, но и заносит его в черный список. И дорога в этот банк для заемщика оказывается закрытой. Не портьте, пожалуйста, себе жизнь. Дело все в том, что многие банки кроме справок 2НДФЛ готовы принимать другую информацию, которая может показать, что у заемщика действительно есть доходы. Ряд банков готовы принимать справки в так называемой свободной форме, ряд банков готовы принимать устное подтверждение от работодателя, что у заемщика действительно есть доходы. Поэтому не рекомендую подавать в банки поддельные документы, а лучше подойдите к ипотечному брокеру, проконсультируйтесь, и тогда уже будет ясно, как лучше вам представить себя в банках. А сегодня у нас была передача «Ипотека с господдержкой: итоги и перспективы». У нас в гостях были Комлик Олег, директор департамента по работе с застройщиками банка «ДельтаКредит», Большаков Николай Юрьевич, начальник территориального управления сетью и продажами Московского региона «Абсолют Банка», и Анна Борисова, начальник департамента ипотечного кредитования компании «Kaskad Family». Спасибо вам за внимание. До свидания.
Анна Борисова
– Благодарю, всем удачного дня.