Дмитрий Чариков
- Добрый вечер, уважаемые радиослушатели! В эфире интернет-радио «МедиаМетрикс», которое, кстати, слушают уже порядка 70 000 человек в день, количество людей растёт. Программа «Время недвижимости» и я, Дмитрий Чариков. Сегодня мы будем беседовать с Павлом Лепишем – генеральным директором ОАО «Главмосстрой-недвижимость». Добрый вечер, Павел.
Павел Лепиш
- Здравствуйте, Дмитрий.
Дмитрий Чариков
- И краткая справка, Павел Лепиш – характер нордический, примерный семьянин, топ-менеджер строительной компании, признанный эксперт рынка, пользуется авторитетом среди коллег и друзей, говорит правду и только правду, даже если она является неудобной, что в нашем отрезке времени является редким явлением. Но, тем не менее, сегодня у нас тема на самом деле серьёзная и звучит следующим образом: «Хроника пикирующей недвижимости. Осенний марафон или путь в никуда». И вот недавно, в рамках выставки «Недвижимость от лидеров», которая проходила в ЦДХ., Павел Лепиш принимал участие в мероприятии, которое называлось «Маркетинг-шоу» и там было высказано ряд таких достаточно тревожных заявлений. Павел, будем на «ты», потому что мы знакомы.
Павел Лепиш
- Да.
Дмитрий Чариков
- Я всё-таки хочу вернуться к той самой теме по поводу перспектив, точнее отсутствия этих перспектив, как мне показалось, в этом выступлении прозвучала такая вот мысль.
Павел Лепиш
- Нет, давай будем честны, перспективы есть всегда.
Дмитрий Чариков
- Я понимаю, что они есть всегда, но это плохие перспективы.
Павел Лепиш
- Просто их необходимо искать. Даже в плохой перспективе надо искать движение вперёд. Я, готовясь к передаче, посмотрел несколько цитат, и мне, например, понравился Мао Цзэдун, более чем известен многим. И у него есть прекрасная цитата: «если довелось вкусить горечь поражения, не удивляйся, а потерпев поражение, продолжай действовать». То есть на самом деле нельзя останавливаться, надо двигаться, потому что большая часть движения – это жизнь.
Дмитрий Чариков
- У нас в студии был один из гостей, и он высказал такую интересную мысль, которая мне показалась достаточно справедливой. Вот риэлторы, есть такие люди на рынке недвижимости, очень интенсивно ждали эту самую осень, когда, по их мнению, должно было что-то произойти и все должны были зажить прежней жизнью. Так вот гость сказал такую вещь: «Не надо больше ничего ждать. Это реальность, и в этой реальности нам предстоит жить дальше».
Павел Лепиш
- Смотри, есть два кардинально разных взгляда на текущую ситуацию, и в том числе у риэлтерского сообщества, и у строительного, у девелоперского, ждать или не ждать? Мы к этому вопросу, наверно, вернёмся чуть позже. Тут вопрос основной, в какой точке мы сейчас находимся? Потому что по всем прогнозам именно третий – четвертый кварталы, мы сейчас с тобой живём в четвёртом уже квартале этого года, это точка наибольшего, наверно, спада или точка наибольшей остановки. При этом мнения как обычно разделяются, то есть одни говорят, что после этого начнётся улучшение, другие ухудшение. Риэлторы традиционно, если говорить про этот сегмент рынка, ждут осень, они ждут её каждый год. Каждый год они ждут, что август будет плохой, а сентябрь будет, наоборот, хороший. Хотя я тебе могу сказать, что за последние года четыре это уже не всегда так себя оправдывает. То есть август во многих компаниях, во многих сегментах рынка значительно бывает даже лучше, чем сентябрь. Тут ждать или покупать? Ещё раз говорю, наверно, к этому вопросу чуть позже вернёмся, потому что он волнует многих. Сейчас рынок опять же остановился и смотрит в две стороны. Если мы говорим с тобой про риэлторов, риэлторы – большая часть это всё-таки, наверно, вторичный рынок недвижимости. Там большое значение имеет ситуация на валютном рынке. То есть то, что последние две-три недели происходило на валютном рынке, очень многих покупателей заставило остановиться, особенно тех, кто заходил по достаточно высокой цене в доллар, а последние две недели было снижение. Сегодня он отыграл опять вверх, и соответственно, после этого люди будут принимать какие-то решения. Но как мне даже рассказывал один мой знакомый, который собрался в Москве квартиру достаточно серьёзной стоимости покупать, он говорит: «Понимаешь, что я за последние две недели стал беднее на 600 тысяч». В его ожиданиях и ощущениях. И соответственно, он будет ждать этого отскока, а сколько он будет продолжаться и когда он закончится? Или, наоборот, начнётся новый рост доллара или его снижение? Сейчас сказать никто не может, потому что такое шаткое равновесие, назовём это так, такие качели, как вот дети у нас качаются.
Дмитрий Чариков
- Паш, что касается этих качелей. Я помню, что на рынке недвижимости всегда была такая ситуация и, кстати, эту ситуации многие участники рынка монетизировали. То есть перед Новым годом начинался этот ажиотаж декабрьский, сметали всё, что есть и, причем по цене даже выше, чем это было в ноябре и так далее. А после Нового года наступал такой штиль, и соответственно цены проседали. И многие люди играли на этом всплеске и соответственно на дальнейшем спаде. И неплохие суммы, в общем-то, получались всего лишь за короткий очень период. Мне кажется, что на сегодняшний день эти колебания, которые привязаны каким-то периодом, они всё-таки не столь сильно сегодня ощущаются на рынке. Вот летом этот спад, да он, конечно, есть, этот спад, но люди, которые хотят купить квартиру, наверно, всё-таки именно летом будут её покупать.
Павел Лепиш
- Давай будем честны. С весны прошлого года мы живём в постоянно меняющемся как мире, так и постоянно меняющейся стране. Все, грубо говоря, аналитические отчёты прошлого уже не работают. То есть мы с тобой не можем сравнивать осень и декабрь 2013, осень и декабрь 2014 и то, что у нас идёт в 2015 году. Это абсолютно разные и несравнимые будут временные и иные показатели. То есть сейчас ожидания, они у всех очень разные как личностные, так и у страны, и у людей. Поэтому давай немножко, наверно, поговорим сначала о каких-то глобальных вещах, а потом перейдём немножко в более локальные. То есть однозначно 2015 год, если мы говорим про продажу недвижимости, про ситуацию на потребительском рынке, про ситуацию на рынке труда, он гораздо тяжелее 2014. И сейчас главное ожидание – мы прошли эту точку или нет? И сейчас ещё пока мы находимся в непонятном…
Дмитрий Чариков
- Пресловутое дно, имеется в виду?
Павел Лепиш
- Пресловутое дно на рынке недвижимости, его пока нет, то есть благодаря мерам господдержки, если мы говорим про рынок новостроек, ситуацию этого дна удалось избежать. Благодаря тому, что рынок вторичной недвижимости состоит из миллиона продавцов и миллиона покупателей это дно тоже не достигнуто, оно такое, скажем так, тоже зыбкое как морское дно, как мы с тобой говорили на мероприятии.
Дмитрий Чариков
- Но риэлторы вкладывают в понятие «дно» несколько другой смысл. Это нижняя…
Павел Лепиш
- Нижняя точка.
Дмитрий Чариков
- Да, да, от которой начнётся отскок туда, в светлое будущее.
Павел Лепиш
- Пока ещё, к сожалению, в Москве достаточно много квартир в девятиэтажных брежневских домах по 330 тысяч за квадратный метр и, наверно, ты мне скажешь, что это вряд ли дно. Я, наверно, тоже на это скажу…
Дмитрий Чариков
- Я, наверно, соглашусь, да.
Павел Лепиш
- Это вряд ли дно. Объём ввода после прошлого кризиса продолжался, и мы достигли таких достаточно высоких… В этом году проект ввода сейчас недвижимости… летом так и не ожил. Он на самом деле у нас с тобой в тяжёлом состоянии находится ещё с кризиса 2008, 2009 годов, так, по сути, и не восстановился. Да, были отдельные всплески а-ля появление таких форматов, как посёлки без подряда. Но, в данный момент, общаясь там даже в рамках выставки и с коллегами на других мероприятиях, рынок загородной недвижимости достаточно тяжело себя чувствует, я имею в виду, в широком его понимании. Конечно, есть отдельные проекты.
Дмитрий Чариков
- Есть сегменты эконом-класса.
Павел Лепиш
- Да, сегменты, проекты есть удачные и не только в экономе, и в бизнесе, и даже в элит-классе, которые выстреливают, но в целом этот рынок замер. Такого, что было в 2005, 2006, 2007 году, уже нет и не было давно. То есть если мы с тобой делим по секторам, то есть: новостройки, вторичка, загородная недвижимость и коммерческая недвижимость, во всех этих четырех больших разделах рынка недвижимости, сейчас отдельно от строительства их рассматриваем как сегменты купли-продажи, наметились разные тенденции, разнонаправленные. Про рынок аренды, вообще с тобой, наверно, промолчим или скажем о нём отдельно, потому что он влияет как на рынок вторички, так и на рынок новостроек достаточно серьёзно.
Дмитрий Чариков
- Кстати, я сегодня разговаривал с представителем этого сегмента, рынка аренды, и он достаточно честно признался, что приходиться допинговать, таким словом назовём, то есть и по цене арендной ставки ежемесячной, и в том числе со стоимостью услуг, конечно, упираются риэлторы, не хотят никак снижаться, но тем не менее вынуждены идти на эту меру. Если раньше 100% месячной арендной платы составляла эта комиссия, то сегодня 50%, и даже где-то ниже.
Павел Лепиш
- И 30% есть, и 25%.
Дмитрий Чариков
- Да, то есть жить нужно, людям нужно выживать, часто многие риэлторы, кто занимается арендой, они сами живут в съёмных квартирах, нужно платить за эти квартиры, а платить, увы, нечем.
Павел Лепиш
- Согласен, но тут опять мы идем всё с тобой вверх, тогда смотрим ситуацию сверху, от экономики. По сути, у нас закончилась с тобой эра дешевых природных ресурсов. Точнее вроде природные ресурсы наоборот подешевели, но при этом их добыча и себестоимость растёт.
Дмитрий Чариков
- Вот я не понимаю такой коллизии: ресурсы дешевеют, а бензин растёт, это как можно объяснить?
Павел Лепиш
- Тут много достаточно объяснений, и, к сожалению, я не работаю на рынке бензина, и ничего прокомментировать не могу.
Дмитрий Чариков
- Хорошо, ладно. Вернемся к теме рынка недвижимости.
Павел Лепиш
- Да, у нас с тобой закончилось сто за баррель, а сейчас этого уже нет. Соответственно, таких золотых годов нашей экономики, потому что если даже рассматривать кризис 2008, 2009 года, для страны он, в принципе, прошёл достаточно спокойно. Он больше касался мировой экономики, но и она быстро очень подтянулась, потому что были приняты определённые меры. То есть как нашим правительством в нашей стране, так и во всём мире, то есть в 2008, 2009 году кризис был общемировой и затронул в основном развитые страны. То есть при этом наша страна хорошо себя чувствовала. Были высокие резервы, был низкий уровень государственного долга, и ситуация складывалась для нас неплохо, и быстро вышли за счёт действий унитарных властей США, Японии, Великобритании и так далее. Сейчас же у нас с тобой кризис иной, для нас закрыты, например, рынки иностранного капитала, ввиду санкций, ввиду экономической ситуации. И соответственно, нет притока дешевых денег, которые несмотря на кризис прошлых годов, всё равно эти деньги оставались, и для нашей экономики эти деньги были большими. А сейчас их нет.
Дмитрий Чариков
- Вот интересно сейчас прозвучало, обращу внимание, прошлый кризис, прошлый кризис. А нет такого впечатления, что не прошлый кризис, а это и есть тот самый кризис, просто он растянут во времени.
Павел Лепиш
- Перетекание ты имеешь в виду?
Дмитрий Чариков
- Да, перетекание этого самого кризиса из одного состояния в другое, как он начался тогда ещё в конце 2008, 2007, 2006 даже, то этот кризис, он продолжается.
Павел Лепиш
- Тогда давай более широко посмотрим на вопрос. А нет ли ощущения, что с девяностых годов ещё, мы находимся в какой-то такой достаточно сложной ситуации, и были, наоборот, оживления? Наверно, для обсуждения проще всё-таки метки ставить годовые, то есть был этап такой, хотя бы даже для сравнения, нам удобнее с тобой будет это делать, как мы себя чувствовали в той ситуации, как в другой. Сейчас видишь очень многие и журналисты, и политики, и экономисты пытаются избежать наоборот слова «кризис». Говорят про новую экономическую реальность или какие-то некие другие словесные интервенции, как это называется, делают в информационное пространство, чтобы не было ситуации сравнения. Поэтому тут кому как удобнее. На рынке недвижимости мне кажется удобнее сравнивать всё-таки 2008, 2009 год, особенно на рынке новостроек, на рынке вторички и так далее, с текущей ситуацией. Просто опять вернемся, если быстро только…
Дмитрий Чариков
- Кстати, по поводу цикличности, если мы вспомни 1998 – кризис, 2008 – кризис, сейчас у нас 2015, что же будет тогда соответственно в 2018 году?
Павел Лепиш
- Не, слушай, всё циклично. Экономика вообще циклична.
Дмитрий Чариков
- Может быть, тогда и наступит это самое пресловутое дно, только на каком уровне это дно собственно будет? Даже страшно об этом подумать.
Павел Лепиш
- Даже я думаю, что не стоит предполагать и пытаться сейчас это придумать.
Дмитрий Чариков
- Даже не нужно об этом, не будем о плохом. Всё-таки надо будет…
Павел Лепиш
- Нет, о плохом мы будем, ты тему передачи обозначил, поэтому куда деваться.
Дмитрий Чариков
- Да, в общем-то, есть какие-то экономические такие вещи…
Павел Лепиш
- Давай продолжим про них. То есть за это время большого роста высоких цен на энергоресурсы, по сути, не успели модернизировать экономику, это факт. То есть у нас идёт сейчас спад и уже не первый год, причем там кризисный, не кризисный, очень невысоко растёт, назовём таким образом, промышленное производство. У нас сейчас с тобой из-за экономической ситуации ухудшается ситуация на рынке труда, а это очень сильно влияет на рынок недвижимости, колоссально. Соответственно, что у нас ещё? И остановился экономический рост, то есть то, что и могло стать неким локомотивом для движения вперёд. Остановился экономический рост, и сразу ухудшились показатели потребительского спроса. Мы с тобой стали меньше покупать, причем тема сейчас не муссируется, помнишь, несколько месяцев назад все обсуждали сыр, масло, польские яблоки или ещё что-то. Сейчас эта тема, ввиду последних экономических событий, немножко ушла из обсуждения, но она же есть. У нас реально ухудшаются показатели потребительского роста, темп роста розничной торговли у нас падает. Оптовая торговля тоже сильно не растёт, поэтому тут как бы вопросы такие. И ещё раз говорю, для меня одним из важных факторов показания является всё-таки ситуация на рынке труда. Потому что и рынок аренды, который ты упомянул, и рынок вторички, и рынок новостроек очень сильно зависят от занятости, это, учитывая и ипотечный фактор, да и просто любой фактор.
Дмитрий Чариков
- Я скажу больше, дело в том, что огромное количество людей задействовано на рынке недвижимости, и во вторичном сегменте и первичном, и в том числе на сегменте аренды. И если вспоминать, например, средний уровень заработков тех же риэлторов, например, в конце девяностых, сравнивать их с концом двухтысячных, 2007, 2008, 2009 год и сегодня, то есть некая тенденция, что этот уровень серьёзно идёт вниз, снижается.
Павел Лепиш
- Не сравнивай девяностые, там был дикий рынок, там его, по сути, не было, то есть любая квартира стоила любых денег на тот момент. Вспомни как…
Дмитрий Чариков
- Я говорю про конец девяностых, там уже что-то начало…
Павел Лепиш
- Наклевываться, появились первые дома, жилые комплексы большие, да, согласен с тобой.
Дмитрий Чариков
- Кстати, большой вклад внесла восстановление цивилизованных каких-то отношений «Российская Гильдия Риэлторов», и здесь действительно об этом нельзя не упомянуть, но, к сожалению, сегодня роль «Российской Гильдии Риэлторов», по крайней мере, моё субъективное мнение, я не вижу. Хорошо, мы отвлеклись, тем не менее, вернёмся.
Павел Лепиш
- Смотри, давай ещё раз быстро по тезисам. То есть, по сути, наша экономика российская оказалась отрезана от мировой финансовой системы, в большой части. Это уже сказывается, мы все это чувствуем на самом деле, даже те люди, которые считают, что они никак не ощущают это, те, кто трудится в госсекторе, ещё где-то, но на самом деле они ощущают это на своём кармане, на своём кошельке. Дальше. Экономика слишком сильно была завязана на природной ренте, соответственно, мы все вдруг узнали стоимость барреля. Люди даже, которые никогда этим не интересовались, вдруг начали понимать некое соотношение цены бочки к валюте, что удивительно. И соответственно, и остановились эти процессы.
Дмитрий Чариков
- Я скажу больше, даже некоторые люди стали рисовать графики. Тут ни хухры-мухры, как говорят. Вот и искать какие-то закономерности…
Павел Лепиш
- Да, соответственно, продолжим. То, что мы оказались отрезаны от мировой финансовой системы, это сразу сказалось на банковской сфере и на кредитовании, как на кредитовании бизнеса, так и на кредитовании граждан. А соответственно и это повлекло уже по цепочке, когда бизнес там не может себе привлечь кредиты, например, по приемлемой ставке, повлекли уже другие проблемы. Плюс повышение цен, изменение на валютных рынках сказалось сильно на строительстве, на себестоимости строительства, на фурнитуре, на материалах. Понятно, что бетон, арматура – это всё в стране есть, но мы говорим про техническую начинку здания, которая как раз из-за спада промпроизводства и его не переделке за счёт богатых годов, мы оказались зависимы, в том числе от импортных материалов, которые стали расти из-за курса, что сказалось…
Дмитрий Чариков
- И тут мы сразу вспоминаем модное слово «импортозамещение».
Павел Лепиш
- Его очень трудно сделать за год или за два. И ты сам понимаешь…
Дмитрий Чариков
- В одночасье.
Павел Лепиш
- Просто словами, помнишь, скажи халва и…
Дмитрий Чариков
- Слаще не станет, действительно.
Павел Лепиш
- И слаще не станет. То же самое мы можем миллиард раз произнести импортозамещение, но есть реальные конкретные шаги. А тут смотри, решил ты, не знаю, начать производство какое-нибудь взамен ручки для пластиковых окон. Тебе нужно получить кредит, тебе нужно найти площадку, тебе надо построить производство. А пока ты начнёшь получать хоть какие-то деньги, у тебя достаточно большие вложения. Ты пойдешь в банк, банк не может тебе дать по низкий процент, потому что он не может занять на Западе под этот низкий процент, вот тебе и остановка процесса, в том числе импортозамещения.
Дмитрий Чариков
- Понятно.
Павел Лепиш
- То есть либо должны быть меры поддержки импортозамещения не только…
Дмитрий Чариков
- Государственные меры.
Павел Лепиш
- Государственные. Промышленного производства в том числе. Понимаешь, меры поддержки сельского хозяйства, которое у нас откровенно себя не очень хорошо чувствовало последние несколько лет, десятков, можно так сказать…
Дмитрий Чариков
- Если картошку, я где-то прочитал, возили из Египта.
Павел Лепиш
- Из Египта она была дешевле, чем в Брянске.
Дмитрий Чариков
- Вот это прям представить не могу, а цемент соответственно гонят из Китая, а ближе никак?
Павел Лепиш
- Цемент гонят из Китая не на всю Россию.
Дмитрий Чариков
- Слава богу.
Павел Лепиш
- Сам понимаешь, где-то, например, в областях, которые примыкают к Китайской Народной Республике там, конечно, может быть и попроще, и дешевле его закупить там. Из Поволжья вряд ли ты провезёшь в Иркутскую область цемент, он тебе будет стоить…
Дмитрий Чариков
- Я спрошу прямо: «Главмосстрой» закупает цемент?
Павел Лепиш
- Где?
Дмитрий Чариков
- Это я спрашиваю?
Павел Лепиш
- У нас есть…
Дмитрий Чариков
- Собственное производство?
Павел Лепиш
- В строительном секторе нашей холдинговой компании, есть свои собственные цементные заводы и у нас сырьё российское.
Дмитрий Чариков
- Вот так вот.
Павел Лепиш
- То есть у нас даже не надо импортозамещение вводить, оно и так было на большей части.
Дмитрий Чариков
- То есть вы на опережение пошли?
Павел Лепиш
- Честно скажу тебе, в Московском регионе и в Центральной России, и даже до Урала вряд ли кто-то работает на китайском цементе.
Дмитрий Чариков
- Ой, не скажи. Я не про китайский цемент, а по поводу того, что действительно прозвучало, чтобы иметь собственный производственный сегмент, это огромные вложения. Это на словах легко построить ЖБИ, а на самом деле…
Павел Лепиш
- Очень тяжело.
Дмитрий Чариков
- Да, это просто огромная стоимость.
Павел Лепиш
- Строительство ЖБИ – это огромный ещё энергоресурс, который тоже требует времени, согласования. То есть тут достаточно много вопросов. Давай пойдём ближе, наверно, к рынку недвижимости. Хотя это всё зависимо, это очень всё проникает друг в друга и всё очень сильно влияет. Просто смотри, по сути, что? У нас была сырьевая экономика, но при этом не происходило в этот же момент, но за исключением отдельных частей, сильного развития отраслей, которые способны были тоже стать локомотивом. Тот же агропромышленный комплекс, то же самое жилищное строительство, оно не так развито во всех наших регионах России. То есть где-то оно сильнее: там Москва, Московская область, Краснодарский край, Санкт-Петербург и так далее, а где-то оно прибывает не в самом хорошем состоянии, строительство какой-нибудь инфраструктуры региональной.
Дмитрий Чариков
- Паш, по поводу строительства. Кстати, это строительство, вообще строительную отрасль, стройиндустрию, государство в один прекрасный момент, мы прекрасно понимаем, о чем мы говорим, просто выключило из круга своих интересов. И сказало: «Ребят, вы там занимайтесь, как хотите». И вспомнило только о строительной отрасли в 2004 году, как раз когда появился этот закон, регламентирующий все отношения между участниками этой самой «пищевой» цепочки, так назовем. И поэтому, что там творилось до 2004 года? Рынок как-то сам себя регулировал. В принципе, наверно, неплохо регулировал, потому что какие-то дома строились, сдавались, и такого количества пострадавших дольщиков не было. А вот после 2004 года, государство начало регулировать, регулировать. Кстати, последние инициативы – это объём собственных средств для страховых компаний увеличить до одного миллиарда, это как?
Павел Лепиш
- Это инициатива конца сентября и то, что отразилось первого октября, ты имеешь в виду.
Дмитрий Чариков
- Да, конечно.
Павел Лепиш
- Это тоже взаимосвязано с твоей темой, которую ты широко обсуждаешь про дольщиков и про их защиту прав. Действительно, когда страховая имеет слабые резервы, слабую денежную подушку, это тоже очень плохо для людей, потому что, по сути, такая страховая не несёт ответственности.
Дмитрий Чариков
- Закончится это всё печально, просто на каком-то этапе эта страховая исчезнет. Она не сможет…
Павел Лепиш
- У нас с тобой есть два варианта развития таких основных – это страхование и это банковская гарантия. Банковская гарантия сейчас недешевая, и тем более, конечно, всем хочется видеть либо банки с госучастием, либо крупные надежные коммерческие банки.
Дмитрий Чариков
- Но я как понимаю, на сегодняшний день идёт явное лоббирование интересов ОВС – «Общество взаимного страхования» всё-таки мощная структура, там коммулируются деньги. И я помню на одном из мероприятий, которое проходило в прошлом году, представитель ОВС говорил о том, что конкурировать с этой серой массой страховых компаний, прямо скажем, фирм-однодневок, которые страхуют застройщиков под 0,3%, понятно, что такая страховая ни о каких выплатах в дальнейшем речь не ведёт. И застройщики с удовольствием там страхуются, почему? Потому что это самая дешевая ставка. А где коммерческие интерес, начинается гораздо выше, и может быть действительно сделана хорошая инициатива с точки зрения законодателя, но она сделана слишком поздно. Что получается? И опять как-то с ног на голову, до 15 октября застройщики должны, скажем так, перестраховаться, успеют ли они это сделать?
Павел Лепиш
- Но большинство успеет, только самые нерасторопные, я буквально в пятницу разговаривал с одним региональным застройщиком, и он для себя только узнал. То есть если люди…
Дмитрий Чариков
- Вот я об этом и хочу…
Павел Лепиш
- Дим, но если люди не в процессе. То есть ситуация меняется постоянно, мы это с тобой сейчас наблюдаем.
Дмитрий Чариков
- Хорошо, я спрошу, а какова доля тех застройщиков, которые только сейчас услышали об этом вчера?
Павел Лепиш
- Она очень небольшая, поверь мне. Мы не берём…
Дмитрий Чариков
- В столичном регионе?
Павел Лепиш
- Нет, мы если берём с тобой, наверно, крупнейшие 100 компаний России, все в курсе. Если ты говоришь про застройщика, который строит один дом раз в пять лет, то может быть, он застраховался где-то, как ты говоришь, под 0,3% и спокоен, и не ожидал этого вдруг или уехал в отпуск на 25 дней и потом узнал, что оказывается ситуация изменилась.
Дмитрий Чариков
- Опа.
Павел Лепиш
- Давай так, на самом деле нельзя говорить только про ОВС, вошло 15 компаний страховых и ОВС.
Дмитрий Чариков
- Я про крупных игроков, имею в виду.
Павел Лепиш
- Крупнейшие страховые компании все в этом списке.
Дмитрий Чариков
- А подвожу-то я к чему? Что себестоимость она растёт, растёт кирпич, цемент, металл, там ещё что-то растёт. Тут ещё накладные расходы, тут ещё грядет инициатива, связанная с отчислением там на нужды многодетных семей и так далее, не знаю, что-то ещё появится. То есть себестоимость этого самого пресловутого квадратного метра, она может только расти. ГСМ, опять-таки растёт этот бензин, транспортные расходы растут, а стоимость квадратного метра имеет тенденцию…
Павел Лепиш
- Стоимость квадратного метра определяется рыночной ситуацией, балансом спроса и предложения.
Дмитрий Чариков
- Конечно.
Павел Лепиш
- И тут вопрос какой: на что пойдут компании-застройщики, компании девелоперского рынка строительного? То есть это либо снижение маржи, но она и так уже снижается не первый год. Второй: каким образом будет происходить борьба с удорожанием себестоимости?
Дмитрий Чариков
- Вот этот баланс между затратами и соответственно…
Павел Лепиш
- Дим, это всегда баланс. То есть ещё раз, мы с тобой уже понимаем, что себестоимость самого строительства, она имеет не такой большой разбег по стране. Даже если мы сравниваем с тобой Москву и, не знаю, Екатеринбург, сама себестоимость строительства, давай про неё.
Дмитрий Чариков
- Да.
Павел Лепиш
- Мы не говорим про покупку площадок, понятно, что земля в Москве будет всегда дороже.
Дмитрий Чариков
- Мы не говорим про разницу, есть такое слово «административный барьер». Решать этот вопрос.
Павел Лепиш
- Это вопрос, который не влияет на себестоимость строительства. Есть вопрос себестоимости строительства, он в цене квадратного метра и занимает определенный процент.
Дмитрий Чариков
- Понятно, да. Мы не будем развивать тему административных барьеров, хотя эти барьеры тоже влияют, это время, это деньги. Павел, но мы вынуждены прерваться на небольшую музыкальную паузу, после чего передадим приветы нашим уважаемым радиослушателям. Я говорю о том, что мы не прощаемся с вами, оставайтесь вместе с нами, и мы продолжим наш разговор после музыкальной паузы.
(музыкальная пауза)
Дмитрий Чариков
- Итак, уважаемые радиослушатели, на радио «МедиаМетрикс» программа «Время недвижимости». Мы опять вместе с вами. Я, Дмитрий Чариков, продолжаю беседовать с Павлом Лепишем – генеральным директором ОАО «Главмосстрой-недвижимость». И для того чтобы немножко развеселить наших радиослушателей хочу сообщить, что вот какая информация только что поступила в программу «Время недвижимости», наш специальный корреспондент Вахоп Бельдыбабаев сообщает, в ночь с понедельника на вторник маклер Хрумкин согласно теории Дарвина от отсутствия работы превратился из человека обратно в обезьяну. Коллеги скорбят, но ничем помочь ему не могут. Маклер Хрумкин взобравшись на дерево в районе станции метро «Парк Победы» второй час интенсивно рычит на прохожих. А мы возвращаемся к теме нашей передачи и разговариваем о перспективах рынка недвижимости с Павлом Лепишем – генеральным директором, напоминаю, ОАО «Главмосстрой-недвижимость». Павел, я знаю, что у «Главмосстроя» есть в портфеле и региональные проекты, в том числе в Ярославле, в других городах, как там себя чувствует рынок?
Павел Лепиш
- Самый дальний наш проект от Москвы – это Иркутск. У нас есть несколько площадок, мы там ведём строительство как многоэтажного, так и малоэтажного жилья. Но я тебе могу сказать что Сибирь, если мы говорим про Иркутскую область – Восточная Сибирь, там эти все тенденции, которые на рынке Москвы и Московской области очень ярко и быстро проявились, они происходили чуть позже и чуть медленнее. Почему? Во-первых, менталитет немножко другой. Люди, которые решили купить квартиру в 2015 году, чаще всего это решение не отложили, а всё-таки его реализовали. Я имею в виду, мы общаемся много с коллегами, которые продают Екатеринбург, Омск, другие регионы крупные, где есть крупные города, где есть большое промышленное производство…
Дмитрий Чариков
- Назовем так, миллионники.
Павел Лепиш
- Да, и где у людей есть деньги. Иркутск не миллионник, но всё равно там развитый промышленный регион, очень развитый, с хорошим количеством рабочих мест и так далее. Там тенденцию мы отмечали, и Ярославль, тоже там достаточно много предприятий, именно по регионам, те, кто хотел покупать недвижимость в этом году, кто себе поставил такую цель и задачу, они это реализовывали. Причем я тебе могу сказать, что даже когда не было господдержки, люди всё равно выходили на ипотеку в этих регионах, потому что было решение.
Дмитрий Чариков
- Кстати, по поводу ипотеки. Если брать города не миллионники, а более мелкие города, то я разговаривал с застройщиками, они утверждают, что на сегодняшний день, особенно в эконом-сегменте, доля ипотечников доходит даже до 90%.
Павел Лепиш
- В эконом, да.
Дмитрий Чариков
- И, кстати, шаги эти, связанные с субсидированием ипотечной ставки, для первички должны были существенно оживить рынок, но этого опять-таки не произошло, и здесь вот почему?
Павел Лепиш
- Меры господдержки позволили, наоборот, не скатиться вниз, они позволили удержать и даже улучшить некоторые показатели, если ты там будешь сравнивать месяц к месяцу прошлого года или позапрошлого.
Дмитрий Чариков
- Нет, безусловно, они оживили.
Павел Лепиш
- Да, оживили, можно так сказать…
Дмитрий Чариков
- Но такого ожидаемого подъёма рынка всё-таки не произошло.
Павел Лепиш
- Мы могли сильнее просесть, давай будем честны. Поэтому господдержка однозначно на рынке новостроек существенно помогла. И тут вопрос очень сильный, что будет делать государство? А это одна из существенных мер по недопущению или по предотвращению кризиса в строительной отрасли – это именно действие государства как серьёзного игрока. Потому что это мы слышим с тобой и в новостях про недопущение банкротства застройщиков, и это по мерам поддержки. Последний новостной фон о том, что всё-таки будет она продлена в 2016 году. Тут ещё зависит, правда, от Центрального банка и от мер его регулирования по ставке и по поддержке банковского сектора.
Дмитрий Чариков
- С другой стороны, действительно поддержка первички, так её назовем, она сыграла свою положительную роль, но почему-то вторичный сегмент рынка готового жилья как-то был обделен это поддержкой. И, на мой взгляд, всё-таки большая доля тех самых, назовём так, покупателей первички – это всё-таки обычные граждане, которые продают свою старую квартиру и приобретают что-то в строящихся объектах.
Павел Лепиш
- Но в предыдущие годы это было не совсем так, а сейчас, действительно, покупатели, приходящие с рынка вторичного на рынок новостроек, они играют достаточно существенную роль. По ряду проектов до 15-20% дошла уже их категория. Помнишь, как в мультфильме «Простоквашино», чтобы купить что-то ненужное, нужно продать что-то ненужное.
Дмитрий Чариков
- Совершенно верно.
Павел Лепиш
- Плюс, конечно, подталкивала разница, разница в стоимости квадратного метра. Когда ты, продавая однокомнатную квартиру в Москве, мог купить трёх и ещё однокомнатную квартиру в Подмосковье.
Дмитрий Чариков
- Да, четыре квартиры можно было купить, ты рассказывал…
Павел Лепиш
- Да, если мы говорим про центр Москвы, то да, спокойно можно провести было сделку, продав двухкомнатную, трехкомнатную квартиру не очень большой площади в центре Москвы где-нибудь на Кутузовском проспекте, и купить совершенно спокойно в Красногорске или в Люберцах две-три квартиры.
Дмитрий Чариков
- Кстати, такая тенденция становится всё более распространённой, люди как-то рассматривают Замкадье, раньше, к которому относились с таким снисхождением всё-таки.
Павел Лепиш
- Однозначно идёт улучшение транспортной инфраструктуры, как в Москве, так и в области, и в Санкт-Петербурге, и в крупных городах. Всё-таки эти меры есть, и они действуют, и мы их видим с тобой. Они могут быть спорные, они могут вызывать нарекание и вопросы у людей, как неоднозначная ситуация там может быть с парковочным пространством и так далее, но это способствует улучшению транспортной инфраструктуры. Открытие каждой новой станции метро, улучшает для колоссального количества людей доступность до места работы, доступность жилья относительно центров протяжения: это образовательные учреждения, это индустрия торговли, развлечения и так далее. Поэтому все меры, которые в крупных городах связаны с улучшением транспортной инфраструктуры и достижимости места, которое тебе необходимо, они позитивно влияют, в том числе и на рынок недвижимости. В любую причем сторону, как и движение в центр, так и соответственно покупка более комфортной, более новой недвижимости.
Дмитрий Чариков
- Но ты назвал такое процентное соотношение 20-25%, это те приобретатели…
Павел Лепиш
- Двадцать, скорее двадцать, 15-20%, в зависимости опять же от проектов.
Дмитрий Чариков
- Да. Я думаю, что в эконом их больше, в бизнес меньше.
Павел Лепиш
- Зависит в экономе всегда от ипотеки и от ситуации на вторичном рынке, она всегда будет выше.
Дмитрий Чариков
- Конечно, и думаю, что эти цифры с течением времени будут увеличиваться, как и доля ипотечников. Было время, когда она составляла 3-5%, и никто ипотеку всерьёз и не рассматривал.
Павел Лепиш
- Очень сильно зависит от локации, очень сильно. И соответственно, и от доступности кредитования. То есть это тоже не надо забывать. Смотри, ценник на московские трехкомнатные квартиры, условно говоря, от десяти миллионов рублей, меры господдержки, если по новостройкам говорить, они касаются до восьми миллионов рублей. То есть уже, покупая трехкомнатную квартиру за тринадцать миллионов рублей, ты должен обладать достаточно серьёзной суммой в наличных деньгах, либо уже идти по совершенно другой ставке. Тут вопрос ещё создаётся… Это не только господдержка, ты же можешь взять ставку и в банке очень близкую к господдержке на первичном рынке.
Дмитрий Чариков
- Вот что говорят риэлторы, у них есть там некий пул квартир, которые люди продают с целью приобрести что-то в строящихся жилых комплексах. И эти квартиры, вторичка так называемая, не продаются никак, и так и сяк, но не продаются. По этой причине люди не могут прийти к застройщику, либо в девелоперскую компанию и купить вожделенную одну-две взамен квартиры. И какая проблема? С одной стороны, риэлторы говорят: «Нужно прессовать этих самых собственников вторички, опускать их по цене».
Павел Лепиш
- Жёсткие слова говоришь.
Дмитрий Чариков
- Я говорю, за что купил.
Павел Лепиш
- Лексикон, к сожалению, некоторой части сообщества.
Дмитрий Чариков
- Да, некоторой части сообщества. Увы, эта часть имеет место быть и это их лексикон, к сожалению. Тем не менее, один из способов – опускать в цене собственников этих квартир, вторички так называемой. Либо второй вариант – говорить о том, что вторичка нуждается также в каких-то мерах, связанных с субсидированием ипотечной ставки, также как и первичка, и это может оживить вторичный сегмент.
Павел Лепиш
- Ты в этих фразах и описал часть проблемы как раз этих риэлторов и этого рынка, они идут не от потребности людей, они идут, условно говоря, от своей сделки и от своих желаний или ещё что-то. Есть потребность человека, потребность человека в улучшении жилищных условий, изменении жилищных условий, расширении, более комфортном переезде и так далее. Тут это должно становиться во главу угла, соответственно, и всё движение по цепочке, а ты понимаешь и знаешь, что рынок вторичной недвижимости – это чаще всего рынок цепочек. И теперь он ещё больше увеличился, то есть мы практически раньше ушли, и у нас количество звеньев стало уменьшаться со временем. Сейчас оно опять начинает вырастать.
Дмитрий Чариков
- Да, естественно.
Павел Лепиш
- Итерации в цепочке, тут надо идти от потребностей людей. То есть улучшилась транспортная обстановка, не знаю, в районе Выхино-Жулебино за счёт введения новых станций метро. Соответственно, и надо смотреть ещё под этим углом, что будет лучше клиенту, а не просто смотреть, вам надо понизиться на 300 тысяч рублей, тогда ваша квартира точно продастся. Тут надо смотреть ситуацию там, где люди хотят, что они покупают. Смотри, в районе Митино, есть такой Московский, там три станции метро, жильё в основном там, условно говоря, типовое, десяти самых наших распространенных серий по качеству и по показателям более-менее сходным. И зависимость в этом районе, уже есть три станции метро и сам понимаешь, это плюс-минус три минуты дороги, и тут надо подходить от этого и смотреть ещё, как этот фактор сказывается, а реально разница в одну станцию метро подчас бывает в деньгах очень существенна.
Дмитрий Чариков
- Здесь ещё какой фактор есть, люди, например, продают свою квартиру, условно говоря, за девять миллионов. Почему они продают за девять миллионов? Потому что они планируют купить три квартиры взамен по три миллиона рублей. И приходит риэлтор и говорит: «Вы знаете, за девять мы можем продавать полгода, год и более. Давайте снизим цену до восьми, за восемь вроде как-то лучше, чем за девять. Быстрее купят». И люди совершенно справедливо говорят: «Мы за восемь не сможем уместиться в те потребности, которые у нас, нам просто будет не хватать денег».
Павел Лепиш
- И опять же идём от задачи. Если у людей цель быстрее продать – это одно, если у людей цель купить что-то взамен – это уже другой показатель. Ты же знаешь, что каждая сделка на рынке вторичной недвижимости, как и на новостройках, она чаще всего индивидуальна. Каждый раз это набор параметров, неких таких полосков, которые надо выровнять и тогда у тебя как клавиши на рояле, если правильно пальцами по ним двигать, будет интересная музыка, а если неправильно, то будет какофония звуков, которая никому не нужна. То же самое и со сделкой на вторичном рынке, есть множество показателей. Задача риэлтора, она в какой-то части просветительская, он должен людям объяснять, потому что мы с тобой хоть и, грубо, работаем в этом сегменте, ты как журналист…
Дмитрий Чариков
- В данный момент да, я выступаю в качестве журналиста.
Павел Лепиш
- Ты же не знаешь там все плюсы и минусы каждого района Москвы. Они есть у каждого района свои плюсы, свои минусы. А люди чаще всего, кто выходит особенно первый раз на рынок недвижимости с первой своей продажей в виду изменившихся условий жизни, не знаю, дочка идёт в институт и надо бы ей уже покупать новую квартиру, или там делиться и разъезжаться. Люди чаще всего не знают, что в соседнем районе может происходить, какие прелести…
Дмитрий Чариков
- Да, здесь риэлтор выступает как раз как тот самый проводник, лоцман в этом океане недвижимости. Для совершенно непосвященного человека это примерно так же, как мы, наверно, мало разбираемся в какой-то электронной технике, мы приходим и…
Павел Лепиш
- Мы придём рано или поздно с тобой к такому же понятию, как семейный врач. Человек, который много лет с тобой по идее должен быть и знать всю твою семью, у нас тоже до конца ещё не развитый сегмент такой медицины. Так и будет с риэлтором, который с тобой несколько лет, несколько десятков лет. Это очень быстро у нас сформировалось на рынке, например, элитной недвижимости в Москве за счёт количества сделок, за счёт понятия потребности и за счёт дороговизны. Но это придёт и в массовый сегмент, когда ты будешь точно понимать, риэлтор будет точно понимать, что этой семье нужно будет через три-пять лет. Сейчас же мы ещё в стадии формирования, по сути, рынка, и ты правильно сказал в начале этой части разговора, что задача чаще всего закрыть сделку. А надо понимать, что у этой семьи будет в перспективе пять, семь, десять лет, и исходя из этого это обеспечить. Да, ребенок пока в шестом классе, но слушай, через пять, шесть лет он уже будет выбирать институт.
Дмитрий Чариков
- Павел, давай говорить откровенно в эти частные маклеры, которые там прообраз этого семейного доктора, семейного риэлтора чаще всего идут от безысходности, от неумения организовать бизнес, от отсутствия возможности…
Павел Лепиш
- Дим, поспорю. Что у нас чаще всего говорит риэлтор, который работает на вторичном рынке? Сколько лет он работает в недвижимости, одна из первых трёх его фраз, наверное, при знакомстве с тобой, как некий показатель качества. Эти люди, даже приходя на рынок недвижимости, работая на нём, они работают годами, и у них как раз должен… Это постепенный процесс, к сожалению, не быстрый.
Дмитрий Чариков
- Я согласен, но не только количеством лет, наверно, ещё и какими-то дивидендами, движением, развитием. Если это развитие и движение отсутствует, то можно, хоть и 300 лет работать на этом рынке, ездить на деревянных колесах и жечь лучину, и большим специалистом от этого человек не станет. К сожалению, у нас время скоротечно, осталось буквально несколько минут, и давай мы всё-таки вернемся к теме перспектив рынка недвижимости. Итак, мы установили, что каких-то серьёзных предпосылок к оздоровлению ситуации в ближайшей перспективе нет, я правильно понял?
Павел Лепиш
- Очень многое зависит от колоссального количества факторов. Первый – это, наверно, всё-таки политическая обстановка, от неё зависит сильно, в том числе экономическая ситуация. Они очень сильно сейчас взаимосвязаны. Если бы экономика жила бы отдельно, политика отдельно, было бы проще для всех. Но сейчас у нас эта ситуация очень сильно влияет. Мы с тобой с очень малой долей вероятности можем сказать, что будет через год, я имею в виду политическую конструкцию. Отменят ли санкции в начале 2016 года или их продлят? Как мы нормализуем обстановку с нашими партнёрами как на Западе, так и на Востоке? Что будет, исходя из этого? Дальше, исходя из этой ситуации, будет понятно, что будет делать государство. То есть оно будет ли поддерживать? Меры поддержки строительной отрасли, и в том числе жилищного строительства, и инфраструктурного строительства очень важны. Но государство сможет поддерживать и вкладываться в развитие этих проектов, ты же знаешь, что инвестиционный строительный проект в жилищном строительстве – это два-три года минимум. То есть это горизонт уже планирования, горизонт ожидания, горизонт понимания, что будет дальше. И соответственно, пути выхода – это прежде всего сейчас прийти в некий баланс, мне кажется, что многие осуждали политику того же Центрального банка в том году и в начале этого, но в целом был достигнут результат, определенный результат. Он может быть спорный, но он был достигнут, избежали дикой паники, назовем это так. То есть, как ты правильно говоришь, рынок сильно не упал, может быть, если уже в сферу недвижимости идём, он хотя бы остался в равновесии – это тоже хорошо.
Дмитрий Чариков
- Да.
Павел Лепиш
- Ты как покупатель должен понимать, потому что если у тебя есть деньги, рынок падает, ты сидишь и ждёшь. Если рынок пошёл вдруг резко вверх, и ты не успеваешь за ним, ты чаще всего тоже остановишься, либо прикупишь хоть что-то. Тут очень много зависит, этот четвертый квартал будет колоссально важен и для рынка, и для страны.
Дмитрий Чариков
- Опять же по ощущениям, одной рукой государство поддерживает строительную отрасль, другой вводит какие-то меры, которые явно не в плюс.
Павел Лепиш
- Меры, они должны быть сейчас достаточно жесткими и может быть где-то спорными, тут важен эффект. Мы с тобой затронули уже и тему страхования недвижимости и так далее. Эти меры сейчас направлены на оздоровление ситуации, как бы мы к ним не относились. Ты же согласишься со мной, что непонятные страховые, как ты их назвал, важно остановить их деятельность, потому что если вдруг ситуация начнёт ухудшаться, они не помощники.
Дмитрий Чариков
- Это будет новая волна обманутых дольщиков.
Павел Лепиш
- А зачем?
Дмитрий Чариков
- Только теперь обманутых уже и страховой компанией.
Павел Лепиш
- Задача, чтобы этого не было, она у всех такая задача.
Дмитрий Чариков
- Хотелось бы, чтобы законодатели эти моменты просчитывали не после того, когда инициатива уже год с лишним имеет место быть, ходит по рынку, а в момент принятия тех самых законов.
Павел Лепиш
- Позовёшь законодателей, послушаешь, что они скажут.
Дмитрий Чариков
- Попробуем. Что ж, уважаемые радиослушатели, время нашей передачи к великому сожалению подходит к концу, мы не успели затронуть и десятой части этих вопросов, я думаю, что не последний раз мы встречаемся. Сегодня в студии радио «МедиаМетрикс» и программе «Время недвижимости» был я, Дмитрий Чариков – ваш покорный слуга, и Павел Лепиш – генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость». И помните господа, как бы дальше не развивались события, недвижимость – это один из самых дорогих активов, которые есть у любого человека и нужно относиться к нему максимально бережно. Павел, как вы считаете?
Павел Лепиш
- Да, уважаемым слушателям я бы хотел сказать, что Дмитрий правильно отметил, для нас это, наверно, одно из самых ценных не только с точки зрения денег, но и с точки зрения нашей жизни, это одна из самых ценных вещей, то, что можно как вещь считать недвижимость. И поэтому будьте внимательны, будьте вдумчивы и в плане покупки, и в плане продажи недвижимости. И, главное, идите от своих желаний, потребностей, не всегда смотрите на внешнее неспокойство, потому что у нас с вами есть жизненные цели и мы их должны реализовывать.
Дмитрий Чариков
- Недвижимость – это нечто большее. А на сегодня всё, уважаемые радиослушатели. До встречи в следующий вторник на радио «МедиаМетрикс» и всего вам доброго!