Дмитрий Овсянников
- Здравствуйте! В эфире программа «Банки. Люди. Ипотека» и я, её ведущий, Дмитрий Овсянников. Сегодня у нас в гостях Анна Борисова - начальник отдела ипотечного кредитования. Ой, извините, меня поправляют. Начальник департамента ипотечного кредитования семейства компаний «Kaskad Family». Растут люди, растут. И говорить мы будем о загородной недвижимости, о приобретении с помощью ипотечных кредитов коттеджей и таунхаусов, в том числе, и на стадии строительства. Анна, вот что такое таунхаус?
Анна Борисова
- Таунхаус, как вы изволили перевести на своём сайте, мы его прочитали, с английского «таун» - это обозначает «город», то есть таунхаус – городской дом.
Дмитрий Овсянников
- То есть вы узнали об этом на моём сайте, а сами не знали до этого, да?
Анна Борисова
- Мы практики, да.
Дмитрий Овсянников
- Практики. То есть что продаём - не знаем, как называется - неважно. Продаём и ладно. Деньги есть, люди покупают и хорошо.
Анна Борисова
- Другие заботы, Дмитрий. Другие заботы. К сожалению, вникать в трактовки времени не хватает. Государство наше не даёт нам соскучиться. Поэтому, как только я пришла в семейство компаний «Kaskad Family», где вообще не было ипотеки год назад, это были большие проекты. К сожалению, все клиенты, которые хотели там приобрести недвижимость, не имели никакой возможности приобрести её в ипотеку. Мне пришлось засучить рукава, не особо вникая в трактовку самого названия, меня больше волновали правоустанавливающие документы, их чистота, какие проблемы есть, почему нет ипотеки, сколько времени уйдёт на то, чтобы эти проблемы порешать. Они действительно и были, и есть на сегодняшний день, и приходится с ними сталкиваться.
Дмитрий Овсянников
- Но всё-таки, что такое таунхаус? Допустим, что такое коттедж понятно - это отдельно стоящий жилой дом с отдельным земельным участком. Что такое квартира тоже понятно. А вот, таунхаус - как его отличить от какой-либо другой недвижимости? Подходишь к дому - таунхаус или не таунхаус?
Анна Борисова
- Спасибо за вопрос. Он очень хороший, актуальный, и хорошо, что есть такие передачи, которые этому посвящаются, потому что есть некий сумбур и ситуации де-факто и де-юре, и сами застройщики иногда путаются в трактовке в рекламе. Таунхаус – это дом, состоящий из нескольких секций, это малоэтажная застройка не больше двух этажей. Могут быть с мансардой, могут быть две секции, могут быть три.
Дмитрий Овсянников
- Двух или трёх? Я имею в виду этажей?
Анна Борисова
- Это может быть два этажа с мансардой. Это не три.
Дмитрий Овсянников
- А почему не три?
Анна Борисова
- Потому что есть законодательство, есть администрация города, которая диктует свои условия.
Дмитрий Овсянников
- Но ведь законодательство допускает три этажа, и трехэтажный дом как раз подходит под понимание.
Анна Борисова
- Они не имеют в виду третий этаж, как жилой. То есть они подразумевают и разрешают строить третий этаж, но он не должен быть жилым. Он может идти как мансарда, к примеру (с окном, без окна - это не важно), но суть в том, что третий этаж возводится, он есть де-факто и де-юре, но он не может быть жилым. То есть два этажа, они жилые, они по законодательству идут как жилье, а вот третий этаж… Это одна, кстати, из проблем, с которой мы сталкиваемся, и при аккредитации в том числе. Юристы банков, которые давно занимаются аккредитацией объектов, но никогда с этим не сталкивались, они реально не понимают, как это так. У них тоже есть свои инструкции, и они тоже не могут согласно этим инструкциям кредитовать малоэтажную застройку не менее трёх этажей, допустим. Иногда они закрывают глаза, видя, что проект хороший, ликвидный, пропускают, как третий этаж. Понимают, что он не жилой, но ничего страшного.
Дмитрий Овсянников
- Скажите, вот квартира, как и индивидуальный жилой дом, является объектом недвижимости. Почему банки кредитуют покупку квартиры с удовольствием, а ссуду для приобретения дома даже сегодня дают не всегда и далеко не все?
Анна Борисова
- Да, вы правы. Мало того, добавлю, что не только не всегда, но и к заёмщикам, покупающим загородную недвижимость, относятся намного серьёзней, критичней и больше смотрят, рассматривают дольше и жёстче, в разрезе того, что он планирует приобрести таунхаус. Проще даже на квартирный сектор одобрить клиента, нежели чем с большим пулом кредита на загородную недвижимость. Я, прежде всего, связываю, мой опыт показывает, что в банках у многих в определённое время появился негативный опыт по объектам таунхаус, дуплекс туда попадают, коттеджи туда попадают. Почему? Потому что далеко не все застройщики способны обеспечить ликвидность своего продукта ни по правоустанавливающим документам, ни по специфике продукта. То есть это могут быть рассчитаны неправильно площади, могут быть планировки какие-то не самые лучшие, клиенты их плохо покупают. То есть какая-то часть реализовывается, а большая часть остаётся невостребованной. И когда происходит случай дефолта у заёмщиков, к сожалению, банки сталкивались с тем, что они совершенно не могли реализовать данный вид продуктов, в связи с чем большинство банков наложили мораторий на данный продукт. Особенно если это касается строящегося объекта. Я столкнулась с тем, что последний год просто доказываем ликвидность нашего продукта, доказываем, что не все застройщики одинаковые - кто-то способен заботиться и о своём продукте, и о клиентах, которые планируют его приобретать и там жить. Не как инвестицию приобретать, а именно жить, жилье для жизни с семьёй, для себя лично. Поэтому мы за свой проект отвечаем, и нам бы очень не хотелось, чтобы нас как-то сравнивали с такими случаями. Мало того, мы решили на себя дополнительную ответственность такую взять, и мы говорим об этом банкам, когда затеваем процесс снятия моратория, что готовы брать ответственность в течение двух лет за тех клиентов, которые приобретают наш продукт. В случае, если банк уведомляет нас о каких-то проблемах с нашим общим клиентом, их заёмщиком, мы готовы брать этот таунхаус обратно и реализовывать его. Мы на такое идём, потому что мы уверены в том, что мы его реализуем.
Дмитрий Овсянников
- А банк согласен, чтобы предмет залога был реализован?
Анна Борисова
- Вы имеете в виду в случае наступления дефолта?
Дмитрий Овсянников
- Да.
Анна Борисова
- Конечно. Им совершенно не нужно этим заниматься. Зачем?
Дмитрий Овсянников
- Потому что я очень часто сталкиваюсь, когда, допустим, у человека проблемы, и он говорит: «Я готов реализовать предмет залога», банки говорят: «Окей, не вопрос. Деньги на бочку. После этого делайте с кредитом, с объектом всё, что хотите. Продавайте, но сперва заплатите, погасите кредит, снимите залог».
Анна Борисова
- Это уже про поручительство, это про другое. Мы тоже в разрезе некоторых проектов готовы на это идти, но почему-то банкам это менее интересно. Им более интересна наша помощь в качестве реализаторов.
Дмитрий Овсянников
- Или вы сами закрываете этот кредит за заёмщика, а потом уже продаёте?
Анна Борисова
- Мы так порешали, договорились с некоторыми банками, что если проблема наступила, они нас уведомляют. У нас же есть партнерские соглашения, в рамках которых мы работаем, и регламент работы. У нас все это прописано, мы обо всём договариваемся заранее, задолго, не только о той продаже, которую нам предстоит завершить по каждой конкретной сделке, но и о том, что будет потом. Поэтому договаривались с некоторыми банками о том, что если проблемы у них с заёмщиком возникнут, они нас уведомляют об этом письменно, мы принимаем это обязательство на себя: в течение определённого времени реализовать этот продукт. И те денежки, которые мы выручаем за проданный таунхаус, мы ими гасим кредит заёмщика, у которого наступила такая проблема.
Дмитрий Овсянников
- Вы сказали, что банки более серьёзно подходят к оценке заёмщиков - кому давать кредит, а кому не давать. В чём повышенные требования банков заключаются? Как понять, кому дадут кредит, а кому не дадут?
Анна Борисова
- Тут тоже однобоко, конечно, я так не скажу. Банков много, и взгляд на заёмщиков у всех очень разный. Во многом они схожи в разрезе определённой категории клиентов - это белых, пушистых, по найму. Вопросов нет. Но на сегодняшний день, если сравнивать с 2006–2007 годом, портрет заёмщика резко поменялся. То есть проблем у них, у клиентов на сегодняшний день немало: и с их финансовыми обязательствами, с иждивенцами. Жизнь становится дороже, и школы, и сады (у многих это платно). Мы берём это в расчёт и прежде, чем наш клиент примет решение покупать тот или иной объект и попадёт в руки банка, мы, понимая и имея опыт работы с каждым конкретным партнёром, мы понимаем их систему оценки риска - мы её очень хорошо понимаем, мы её слышим, и мы на это откликаемся. Поэтому каждому конкретному клиенту мы стараемся, если время позволяет, сделать такой расчёт платежей, при которых мы учтём все его финансовые обязательства на будущее так, чтобы он уже сейчас о них думал, и думал о том, что они у него не исчезнут просто так.
Дмитрий Овсянников
- Это, в общем-то, пока слова, слова, слова. А конкретно? Вы говорите портрет человека.
Анна Борисова
- Я сейчас дорасскажу.
Дмитрий Овсянников
- Это чей портрет, бабушки в платочке или пионера с галстуком?
Анна Борисова
- И то, и другое, и можно без хлеба. Я сейчас дорасскажу, у меня просто прелюдия длинная. У нас же времени много с Вами впереди, куда нам спешить?
Дмитрий Овсянников
- Ну, не знаю. Вопросов-то много. Или вы от таких серьёзных стараетесь уйти?
Анна Борисова
- Это серьёзная тема просто на самом деле, Дмитрий. Не хочется ничего упустить. Тонкостей много. Нельзя клиента просто так кинуть в эту ипотеку, просто так с ним чуть-чуть поговорить, ни во что не вникнуть, лишь бы продать циничным образом. Нет! Сначала начинается с оценки платёжеспособности: мы у него спрашиваем, стараемся, если клиент готов об этом рассказать, мы у него спрашиваем всё.
Дмитрий Овсянников
- Отлично. Значит, оценка платёжеспособности. Понятно, если все доходы подтверждаются по 2-НДФЛ, то тут вопросов нет. Если не все доходы подтверждаются по 2-НДФЛ, есть ещё какое-то подтверждение доходов, банки готовы кредитовать?
Анна Борисова
- Есть. Готовы. Банков много сегодня.
Дмитрий Овсянников
- Отлично. На сегодняшний день есть так называемая ипотека по двум документам. Возможно на таунхаус, на коттедж получить кредит по таким программам?
Анна Борисова
- Возможно. И не просто возможно, а без увеличения процентной ставки и при 20% взносе.
Дмитрий Овсянников
- При 20% взносе. На квартиры сейчас процентная ставка может начинаться от нуля первый взнос. С нулевым первым взносом можно получить кредит под залог приобретаемой квартиры, а под залог таунхауса возможно с нулевым первым взносом?
Анна Борисова
- Вы имеете в виду прямой залог покупаемого таунхауса или дополнительный залог?
Дмитрий Овсянников
- То есть человек приобретает таунхаус, ничего другого у него нет, и тот приобретаемый таунхаус и будет предметом залога, какой минимальный первый взнос возможен?
Анна Борисова
- Если мы не обсуждаем продукт с господдержкой, то это 10% годовых. Но, честно говоря, последний раз, когда я делала аналитику, я не нашла ни одного адекватного продукта с нулевым первоначальным взносом. При первой контрольной закупке все равно выяснялось, что это всё-таки идет, как потребительский кредит, созданный либо этой же организацией, либо привлечённой организацией.
Дмитрий Овсянников
- Это вы на квартиры имеете в виду?
Анна Борисова
- В принципе, продукт ипотек на новостройку.
Дмитрий Овсянников
- На новостройку нет нулевого первого взноса, а на вторичное жилье - возможно, правда, для белых и пушистых, у кого хорошие доходы, все подтверждаются по 2-НДФЛ. То есть для них первый взнос нулевым может быть. Хотелось бы понять, для таунхаусов какой минимальный первый взнос?
Анна Борисова
- 10%.
Дмитрий Овсянников
- 10% - это строящееся жилье или уже построенное?
Анна Борисова
- Это строящееся жилье. Это один из наших ключевых партнёров предлагает такой взнос, но в этом случае в рамки господдержки мы не впишемся. То есть это будет базовый продукт.
Дмитрий Овсянников
- Вы говорите: «в рамки господдержки не впишемся». А чем хороша господдержка? Вот с господдержкой и без господдержки - в чём отличие?
Анна Борисова
- Отличие кардинальное: цена вопроса ипотечных средств. Если это господдержка, то тут ставки пляшут от 11,15, в среднем до 12, то базовый продукт на сегодняшний день – это 14, 15, 16 годовых.
Дмитрий Овсянников
- Это мы про загородную недвижимость говорим?
Анна Борисова
- Да.
Дмитрий Овсянников
- А на квартиры ставки ниже?
Анна Борисова
- На квартиры в разрезе того банка, о котором я говорю, ставка такая же. Взнос может быть ещё другой.
Дмитрий Овсянников
- А в разрезе других банков? Ведь человеку неважно, в каком банке брать кредит, лишь бы ставка пониже, лишь бы поменьше денег банкам заплатить.
Анна Борисова
- Не востребованы базовые продукты. Пробовали, предлагали и при 10% первоначальном взносе, и при 15% первоначальном взносе, средняя ставка базовых продуктов банка 14, 15, 16 годовых как на таунхаусы, так и на квартирный сектор. Меньше 10 я ещё ни у кого на новостройку не встретила, если честно. У нас один такой банк есть, который предлагает, и очень редкий клиент, который выбирает эту программу, несмотря на то, что мы её предлагаем. Тем не менее, в пользу ставки всё-таки клиенты принимают решение. Мы, понимая всю ответственность клиента за кредитную нагрузку, который он на себя берёт, мы делаем сейчас очень много разных акций, которые позволяют ему эту кредитную нагрузку снизить и не на 2–3 года, а на весь срок кредитования. Мы готовы брать на себя такую ответственность, мы готовы такой продукт предлагать. У нас есть уже такой продукт - это 8 годовых на 25 лет при 20% взносе. Это очень доступно.
Дмитрий Овсянников
- Я так понимаю, что вы строите таунхаусы, да?
Анна Борисова
- Правильно.
Дмитрий Овсянников
- Когда вот снижение ставок достаточно сильное застройщик предлагает, то такое ощущение, что этот продукт не продаётся, его как-то нужно продать.
Анна Борисова
- Есть такое ощущение у многих, прямо стереотип. Тоже с этим сталкиваемся. Потому как практика на рынке показывает, что если такое снижение ставки, то действительно за этим, как правило, скрывается какой-то неликвидный продукт, который просто продать невозможно. Есть такие объекты. Не будем сейчас их озвучивать, но они есть. Нет, у нас, наоборот, цель другая. У нас очень ликвидные продукты, иначе мы бы не получили ипотеку на таунхаусы вообще. Поэтому мы и боролись, сколько времени и сил потратили на то, чтобы доказать нашим банкам-партнёрам, что наш продукт не такой, как у всех.
Дмитрий Овсянников
- Это банки дают такую ставку – 8% годовых?
Анна Борисова
- Просто у клиента будет выбор.
Дмитрий Овсянников
- А деньги откуда у банка?
Анна Борисова
- Вот рассказываю. Мы компенсируем. Наш клиент либо выбирает скидку на объект, но при этом будет базовая ставка 11,25, 11,15, 12 годовых. Либо он покупает таунхаус без скидки, но при этом ставка 8% годовых.
Дмитрий Овсянников
- То есть таунхаус подороже - ставка пониже. Таунхаус подешевле - ставка повыше.
Анна Борисова
- Да. При этом разница не очень большая совершенно, но кредитная нагрузка ощущается. Даже пусть он будет без скидки, но когда мы делаем расчёты на длинный срок, и люди планируют туда переехать с семьёй и с детьми, - это большая конкретная нагрузка, если это ставка 12 годовых. Они, возможно, не сильно ощутят скидку в 300 тысяч, что она отсутствует, но зато они очень сильно почувствуют на себе платежи из расчёта 8% годовых.
Дмитрий Овсянников
- А разница, вы говорите, небольшая. Понятно, что о 20 миллионах речь или о 5 миллионах. Вот, сколько стоит… Какой минимальный, скажем так, минимальная цена входа? За сколько я могу купить ваш таунхаус?
Анна Борисова
- Сейчас озвучу. На последнем нашем проекте «Kaskad Park» - это будет 4600.
Дмитрий Овсянников
- То есть 4600 - цена самого дешёвого таунхауса. Земельный участок большой там?
Анна Борисова
- В моменте не скажу. Нет, небольшой, но он есть. Он идёт по договору, и он будет в собственности у того клиента, который приобретёт этот таунхаус. Мало того, мы строим из кирпича, то есть ликвидный.
Дмитрий Овсянников
- А метраж большой?
Анна Борисова
- Нет, вот этот таунхаус будет маленький - он будет 97 квадратных метров. Но для ипотечных клиентов это классное предложение, потому как ремонт здесь будет.
Дмитрий Овсянников
- 97 квадратных метров – это только жилая площадь или посчитали подвал, посчитали чердак, и вот они 97 квадратов вышли?
Анна Борисова
- Это жилая площадь.
Дмитрий Овсянников
- Жилая площадь. То есть третий этаж, как Вы говорили, туда не входит.
Анна Борисова
- Мансарда туда входит.
Дмитрий Овсянников
- Входит?
Анна Борисова
- Да.
Дмитрий Овсянников
- А только что вы говорили, что мансарда не входит в жилую площадь.
Анна Борисова
- Она не будет признана жилым фондом, но продаём мы всё. Она не идёт отдельным договором, это всё включается в стоимость квадратных метров. Они входят в договор долевого участия в строительстве.
Дмитрий Овсянников
- Ага, у нас получается три этажа. Первый, второй, мансарда. И это все 90 метров.
Анна Борисова
- 97.
Дмитрий Овсянников
- 97 метров. То есть получается, что у нас этаж 33 метра, что ли?
Анна Борисова
- Не могу я вам сказать. Конечно, нужно смотреть планировки по первому и по второму этажу. Так, в моменте не отвечу по метражу. Где-то так.
Дмитрий Овсянников
- Потому что так - это метраж хорошей четырехкомнатной квартиры, но если размазано это по трём этажам, конечно… Первый этаж метров 30, второй этаж столько примерно, третий…
Анна Борисова
- Приблизительно так. Ближе к 40 квадратным метрам, потому что мансарда всё-таки со скошенной крышей, там мало квадратных метров. Преимущество перед квартирой в том, что здесь всё-таки два санузла, и потолки повыше, и соседей над головой нет, и свой кусочек земли. Тут не сравнить.
Дмитрий Овсянников
- То есть все соседи сбоку? А от метро далеко?
Анна Борисова
- Все наши объекты, которые мы строим, мы стараемся строить за МКАДом, стараемся не так далеко от метро.
Дмитрий Овсянников
- Жаль, что вы за МКАДом стараетесь строить. Если бы старались в Москве строить, в границе города.
Анна Борисова
- Но это не больше 20 километров от МКАДа точно. Мы стараемся всё-таки поближе. Мы об этом думаем тоже: для кого мы строим, кто это будет выбирать, так, чтобы было быстрее добираться.
Дмитрий Овсянников
- А добираться человеку как?
Анна Борисова
- Либо это общественный транспорт, но чаще всего люди за рулём, с рулём.
Дмитрий Овсянников
- Ну, с рулём - понятно. Но где этот самый автомобиль поставить
Анна Борисова
- Классная тоже тема.
Дмитрий Овсянников
- Когда вот в Москву приехал? Сейчас же везде парковки платные. То есть доехал вроде как быстро до Москвы, а дальше думаешь: куда приткнуться, и сколько денег за это наше родное правительство возьмёт.
Анна Борисова
- Совершенно верно. Тоже об этом думаем и прежде, чем начать готовить какой-либо проект, мы смотрим: в каком это направлении, какое рядом метро, где находятся перебросочные стоянки, сколько там машиномест. Мы об этом тоже думаем. И эксперты, которые реализовывают наши проекты, они об этом тоже способны рассказать клиентам. Мы со своей стороны тоже рассчитываем парковочные места, то есть все клиенты, которые приобретают наше жилье, забот с тем, где припарковать свой автомобиль в посёлке, у них нет. Головная боль снята. Что касается, где они паркуются, - в основном это перебросочные стоянки.
Дмитрий Овсянников
- А нет какого-нибудь… Не знаю, безумная идея, конечно, всем посёлком скинуться на собственный автобус, который будет курсировать исключительно для жителей посёлка, и несколько раз в течение дня ходить до Москвы и обратно.
Анна Борисова
- Тоже классная идея. Надо об этом подумать. Почему бы и нет? Предложу своим.
Дмитрий Овсянников
- Вот такой вопрос. Вроде как цена однокомнатной квартиры, что я услышал, по метражу четырехкомнатной квартиры, разве что за МКАДом. Не наблюдается перетекание спроса с городской недвижимости в пользу загородной? Нет ли такой тенденции, что люди готовы расстаться с городской квартирой, чтобы купить жилье за городом?
Анна Борисова
- Есть такая тенденция. Мы обожаем этих клиентов и рассчитывали на них ещё до того, как начались трудности в период кризиса, поэтому у нас не возникло никакого спада продаж. У нас возник прирост в период кризиса. Потому как мы знаем своего покупателя, мы знаем, кто к нам придёт, мы знаем, что этот покупатель в период кризиса будет намного придирчив к тому продукту, который планирует приобрести, и будет под лупой его рассматривать.
Дмитрий Овсянников
- А вот эти клиенты, чисто по портрету, - это молодёжь, среднего возраста клиенты или человек, допустим, на пенсию собирается и думает: «Зачем мне эта московская квартира, зачем мне этот шум под окнами, пыльный воздух? Вот в деревню…»
Анна Борисова
- Совершенно верно. Мы провели исследование достаточно давно, полтора года назад, для того, чтобы определить портрет наших клиентов. Их определилось очень много разных категорий, и мы остановились на трёх. Первая категория – это семейные люди с детьми, которые не хотят жить в Москве, они хотят жить за городом, но при этом их жилье должно быть интеллектуальное, комфортное, со всеми коммуникациями, школами, садами, поликлиниками и так далее. Это первая категория и самая основная. Вторая категория – это люди, которые стремятся к лучшему. Как правило, у них есть хорошая профессия, возраст, активы. Они стараются переезжать либо с семьёй, либо с друзьями. То есть у нас часто бывает такое, что мы делаем ипотеку одновременно на три семьи, которые дружат друг между другом. И было такое, что у нас одна сделка рассыпалась из-за того, что одних одобрили, а вторых из-за их проблем с кредитной историей достаточно серьёзных нам не получилось их одобрить. Сделка пришлась как раз на тот период, когда был кризис и были высокие ставки, то есть на начало года - там никак не получалось их одобрить. Сделка не состоялась.
Дмитрий Овсянников
- Я как раз хотел задать вопрос, потому что идея в воздухе витает: раз уж получается, что и пенсионеры, и молодёжь, не будешь же их в один и тот же дом? Всё-таки таунхаус – это дом под одной крышей, хоть из разных секций, и лучше уж соседи ровесники, чтобы дружить семьями, а не так, чтобы пионеры и школьники в одной секции, а в другой -бабушка пенсионерка, которой нужна тишина, покой.
Анна Борисова
- Да, мы это все просчитали. Поэтому категория клиентов, которые стремятся к лучшему (они любят определённую категорию, типы таунхаусов), они у нас распределяются, и чаще всего эти люди рядышком друг с другом по своим интересам. Помимо этого есть ещё третья категория клиентов, о которой я не успела рассказать, - это фрилансеры. Тоже наши клиенты. Они очень любят такого вида жилье: быть в покое, чтобы их никто не трогал, чтобы было вокруг тихо, свежий воздух, при этом вся инфраструктура, коммуникации, всё это под рукой. У них голова ни о чём не болит, когда работают.
Дмитрий Овсянников
- То есть интернет в ваших посёлках – это вещь первой необходимости?
Анна Борисова
- Да, WI-FI везде.
Дмитрий Овсянников
- А какова доля ипотечных сделок в сегменте загородного малоэтажного жилья?
Анна Борисова
- Ещё раз вопрос, Дмитрий. Не совсем поняла.
Дмитрий Овсянников
- Тогда переиначу. Какое количество сделок на ваших объектах заключается с помощью ипотеки?
Анна Борисова
- Давайте так. Так как наша компания строит и малоэтажный сектор, квартирное жилье, и отдельно загородные объекты, там доля ипотеки разная. Квартирный сектор – это 70–80% ипотечных клиентов. Загородный сектор – это 90%.
Дмитрий Овсянников
- Понятно. Такой вопрос: что такое аккредитация объектов в банках?
Анна Борисова
- Хороший тоже вопрос. Мало кто, вообще, понимает, что это такое. Могу поумничать, но если по-простому, процесс аккредитации – это банки просто рассматривают, делают свою проверку на данный вид жилья. Это же не вторичная недвижимость, где уже есть объект собственности, что можно сразу обременить залогом, скажем так. Когда это новостройка, здесь всё-таки процесс немножко другой, я бы даже сказала совсем другой. Есть юрлицо, есть его риски, есть его репутация, есть негатив, допустим, или его отсутствие по этому юрлицу. Банк сначала проверяет это. Само юрлицо, холдинг, от которого идёт строительство, тоже также проверяют. У нас берут все банки согласие всех собственников на проверку их личных данных. Всё-всё-всё смотрят. Помимо этого, если мы проходим все проверки по этим параметрам, у нас запрашивают правоустанавливающие документы уже на сами наши объекты и смотрят их, и оценивают их, оценивают все риски, которые у банков могут возникнуть. Проверки идут очень тяжёлые, потому как продукт, как мы уже обозначили, не самый простой, таунхаусы. И здесь очень большое значение имеет то, как он трактуется в разрешении на строительство, в договоре. Например, у нас все таунхаусы продаются, как квартира в многоквартирном доме: блок-секция в многоквартирном доме.
Дмитрий Овсянников
- А земля как идёт? В одном свидетельстве, вместе?
Анна Борисова
- Это будет два свидетельства. Покупаются одним договором долевого участия, но мы там указываем, что на выходе будет два свидетельства с обременением, если эта ипотека будет не погашена. Вот так. И банки эту схему с радостью принимают. Если бы это было одно свидетельство, конечно, это было бы сложнее. Так как мы соблюдаем все законы, учли все требования администрации, согласовали все это с банками изначально, у нас схемы достаточно прозрачные, более-менее простые, если сравнивать их, конечно, с другими продуктами на рынке, где там чего только нет. Поэтому мы на сегодняшний день имеем ипотеку от всех топ-банков, которые только есть на рынке - это «Сбербанк», «Возрождение», «Дельта», «Открытие». У нас около двадцати банков.
Дмитрий Овсянников
- А возможна ситуация, что, допустим, банк, аккредитовал объект, аккредитовал, что называется, заёмщика, а потом, когда подошли к сделке, банк говорит: «Ой, я передумал. Меня такой объект перестал вдруг устраивать».
Анна Борисова
- Вы знаете, я раньше не знала, что такое возможно, хотя была практика у нашего конкурента. В прошлом году была деаккредитация в связи с этим: банк такой известный в своих кругах, дав аккредитацию на все продукты, в одночасье отозвал эту аккредитацию, компания потерпела серьёзные убытки. Было такое дело. Мы с этим столкнулись месяца четыре назад. У нас есть один проект классный, там таунхаусы построены - это вторичное жилье от юрлица, подходят под господдержку, и реализовывать мы его начали только после того, когда получили аккредитацию от специалистов, которые знают градостроительный кодекс, юристы, которые давно в этом работают, с этими банками никаких проблем не возникало. Но, к сожалению, в банках тоже не все люди работают достаточно долго. Бывает, что люди только приходят на свою должность, начинают вникать в ситуацию. У нас была ситуация, когда нам этот объект, который уже аккредитовали, письменно нам дали своё согласие о том, что мы его берём в работу. Мы, как опытные партнёры, аккредитовали несколько клиентов, одобрили несколько человек на общую сумму 38 миллионов, и после того, как мы их стали выводить на сделки, банк, ещё раз посмотрев на этот объект, увидев, что он строится по градостроительному кодексу, просто отказался работать с этими клиентами, никак не объяснив ситуацию. Нам, конечно, прокомментировали, что им не очень нравится, что это строится по градостроительному кодексу, что нет ввода в эксплуатацию.
Дмитрий Овсянников
- А что значит по градостроительному кодексу?
Анна Борисова
- Это обозначает, что… Мы не реализовываем объект на этапе строительства, правильно? Мы его реализовываем только после того, как оформили свидетельство о собственности. Строили мы его без ввода в эксплуатацию (есть дачная амнистия) - это просто быстрей получается. Зачем этот процесс трудозатратный ввода дома в эксплуатацию, когда мы можем построить объект, оформить его на себя в собственность через Росреестр, получить там все декларации, все, как надо, оформить? После чего мы начали этот проект реализовывать, несмотря на то, что он уже за стопроцентные деньги на 60% уже построен и реализован. Понимаете? Вот такая ситуация произошла, что банк перепугался, что не в 2014 году построено.
Дмитрий Овсянников
- Хорошо, вы говорите, у вас более двадцати банков. То есть один отозвал аккредитацию, а остальные как?
Анна Борисова
- Они не совсем отозвали, мы сейчас обсуждаем только один проект, который реализовывается на этапе вторичного жилья. Они, как сказать, передумали работать с этим объектом. То есть, если бы это была деаккредитация, мы бы получили некое письмо, что всё там плохо, мы этот объект аккредитовывать не будем. А так как они просто перепугались, скажем так, мне кажется, своих собственных незнаний, может быть, чего-то, они просто перестали работать с этим объектом по господдержке.
Дмитрий Овсянников
- Тут вопрос немножко другой.
Анна Борисова
- Со всеми остальными банками все хорошо. У нас идут полным ходом сделки. Никаких проблем.
Дмитрий Овсянников
- То есть получается, из-за того, что один банк перепугался, из-за этого клиенты не пострадали, да? Просто пошли в другой банк и получили ипотечный кредит с помощью другого банка?
Анна Борисова
- Почти все, да. Но были такие клиенты, которые подходили только под условия этого банка. Мы их потеряли, к сожалению. Хотя они уже там мысленно ремонты сделали. Люди, которые получили одобрение и были в ожидании сделки, они уже там дизайнеров кто-то нанял, кто-то деньги с депозита снял, понимаете? То есть там все серьёзно. Неприятно было.
Дмитрий Овсянников
- Это знакомая тактика, когда люди делают ремонт в некупленной квартире. Это примета такая - нельзя делать ремонт, заказывать дизайны и так далее, пока квартиру не купили.
Анна Борисова
- Я имею в виду мысленно, мечтают.
Дмитрий Овсянников
- Даже мысленно.
Анна Борисова
- Ну, Дмитрий, это, наверное, больше присуще мужчинам, которые практично подходят к своим решениям. Но когда объект приобретает творческая натура, дама, - тут мысли не остановить, они у них идут на опережение, они сами себя остановить не могут. Мечтать никто не запрещает, понимаете?
Дмитрий Овсянников
- Понятно. Ну что же, сейчас мы немножко прервёмся, и после небольшой музыкальной паузы продолжим.
Музыкальная пауза
Дмитрий Овсянников
- Здравствуйте, здравствуйте! С вами программа «Банки. Люди. Ипотека» и я, её ведущий, Дмитрий Овсянников. А говорим мы сегодня о загородной ипотеке, о приобретении с помощью ипотечных кредитов коттеджей и таунхаусов. И у нас в гостях Анна Борисова - начальник департамента ипотечного кредитования семейства компаний «Kaskad Family». Анна, продолжаем. С какими трудностями сегодня сталкивается застройщик для того, чтобы аккредитовать свой объект?
Анна Борисова
- С теми же самыми трудностями, о которых я уже говорила. Давайте я ещё раз их проговорю. Трудности заключаются в том, что на рынке есть такой негативный опыт по таунхаусам, по его реализации, как продукта. То есть вопрос к его ликвидности. Вопрос к тем застройщикам, которые работают с данным продуктом, насколько они с умом подходят ко всему, что касается этих проектов, и насколько они способны построить проект ликвидный в рамках 214 закона, интересный для клиентов.
Дмитрий Овсянников
- А что необходимо знать и на что следует обратить внимание заёмщику, решившему приобрести жилье с помощью ипотеки?
Анна Борисова
- Хороший вопрос. Достаточно часто я на него отвечаю в прессе. Первое, на что стоит обратить внимание – приобретать таунхаус возможно только в том случае, если вы всё-таки, уважаемые зрители, оцениваете для себя риски. Во-первых, у хорошего застройщика. То есть вы должны посмотреть, насколько там широкое предложение по ипотеке, кто есть в портфеле банков, какие партнёры дали аккредитацию на этот проект. Проект должен строиться только в рамках 214 закона. Это могут быть и другие какие-то схемы, но они более рискованные. Менее рискованная схема для вас юридически-правовая - это в рамках 214 закона. Дальше. Хорошо, если таунхаус по договору долевого участия в строительстве будет идти, как квартира в многоквартирном доме, и на выходе вы получите два свидетельства о собственности - один на ваш таунхаус, и второй на тот кусочек земли, который будет под ним находиться. На это стоит обращать внимание. Это что касается юридического аспекта. И, конечно, обращайте своё внимание, пожалуйста, насколько проект интеллектуален, насколько он ликвиден. Это вы можете оценить по строительному материалу, из которого строится данный проект, по той инфраструктуре, которая планируется в данном проекте, удалённость от МКАДа. То есть чем ближе МКАД, тем этот проект считается более ликвиден. Если это дальше 20 километров от МКАДа, продать, если у вас такая необходимость возникнет, будет достаточно сложно. То есть всё-таки на удалённость обращайте внимание.
Дмитрий Овсянников
- Вы сказали, как квартиру в многоквартирном доме. То есть внешне, я подхожу к дому и смотрю: вот одна секция дома, вот вторая секция, отдельный вход, отдельный участок земли, а по документам это квартира. Правильно, да?
Анна Борисова
- Совершенно верно. Одно дело зрительно оценить объект, увидеть рекламу, из чего это строится, как это выглядит. Другой вопрос - попросить правоустанавливающие документы у того эксперта, который вам предоставляет этот объект. Это элементарные документы, которые любому покупателю должны представлять в отделе продаж. Это даже вывешивается на сайтах, как правило. То есть вы до своего визита можете ознакомиться с этими документами у хорошего застройщика. Обратите внимание на трактовку в договоре. Если договор на сайте не выложен, наверняка выложено разрешение на строительство. Как там написано, если там идёт как квартира в многоквартирном доме, то уже стоит обратить своё внимание на данный проект.
Дмитрий Овсянников
- В последние до кризиса годы недвижимость постоянно росла в цене. А сейчас таунхаусы продолжают расти в цене или, наоборот, падают?
Анна Борисова
- Смотря, какие таунхаусы, смотря, какие проекты. У нас конкурентов много, ситуации у них мы знаем, как у них обстоят дела с продажами и с ростом строительства, и отсюда вытекающий рост цены. По-разному у всех бывает. У нас плановые подорожания. Мы строим, у нас объекты растут. У нас посёлок больше и больше застраивается и покупается, вводится в эксплуатацию. Это одна ситуация с ценой. Другая ситуация у других конкурентов, когда они вынуждены делать скидки, опускать цены, потому как просто не покупаются эти объекты.
Дмитрий Овсянников
- А ваши посёлки, вы говорите, они в Москве или в Подмосковье? Понятно, что Москва за МКАД перешагнула далеко. Юридически это в Москве или Подмосковье?
Анна Борисова
- Есть объекты, которые расположены в Московской области. Есть объекты, которые расположены на территории Новой Москвы – «Академия Парк», например.
Дмитрий Овсянников
- А как далеко от МКАДа эта «Академия Парк»?
Анна Борисова
- Не дальше 20 километров от МКАДа. Либо 19, либо 17. Сейчас вот в моменте не скажу. Надо посмотреть.
Дмитрий Овсянников
- А как человеку добираться? Понятно, на собственном автомобиле. Метро вроде как тоже перешагивает потихонечку за МКАД. Метро там когда будет?
Анна Борисова
- Метро там точно не будет рядом. За МКАДом оно есть. Там планируется ещё открыть подальше метро, но мы больше делаем акцент, если в разрезе проекта «Академия Парк», то мы больше делаем акцент на клиентов, которые со своими автомобилями. Там широко развита инфраструктура, и общественный транспорт тоже там часто ходит – это и маршрутное такси, и автобусы.
Дмитрий Овсянников
- До какого метро или вокзала, если железная дорога?
Анна Борисова
- Домодедово.
Дмитрий Овсянников
- То есть от метро «Домодедово» и…
Анна Борисова
- Дмитрий, честно, не смогу в моменте подсказать, как туда добираться и конкретно от какого метро, потому что цели сегодня такой не было: продать конкретный таунхаус. Мы сегодня планировали с Вами конкретную проблему с загородной недвижимостью обсуждать. Если будет нужна такая информация, готова ответить подробно на все вот вопросы, связанные с удалённостью, где какое метро, где какие школы, поликлиники, железные дороги, станции. Это мы всё рассказываем. Достаточно много информации, она далеко не ограничивается удалённостью от метро. У клиентов, как правило, которые данным видом жилья интересуются, это даже не в первую очередь вопрос. Он тоже есть, он важный, приоритетный, но они в первую очередь не этим интересуются.
Дмитрий Овсянников
- Я понимаю. Сам в свое время хотел перебраться за город, купить коттедж или таунхаус, и первый вопрос, который у меня был: «в какую школу пойдёт мой ребёнок, в какой детский садик?» Очень часто меня останавливало то, что до ближайшей школы или до детского садика нужно было километров десять ехать.
Анна Борисова
- Не наш случай точно. Мы не берёмся за такие проекты, за такие земли, которые находятся далеко от таких важных инфраструктур, как сады, школы и так далее. Мы думаем о людях с семьёй. Мы в первую очередь о них думаем. У нас есть посёлки, вот «Каскад Парк», мы школу там строим.
Дмитрий Овсянников
- В самом посёлке?
Анна Борисова
- Да, обязательно. На 600 с лишним мест, если мне память не изменяет. Это муниципальная школа, некоммерческая основа. У нас есть все документы, это подтверждающие. Все остальные объекты мы старались строить рядом - через дорогу перейти, Домодедово, там всё рядом: и сады, и школы, и поликлиники. Всё рядом. Мы думаем об этом обязательно. В одну из первых очередей.
Дмитрий Овсянников
- А не получается, что эксплуатация такого таунхауса, она значительно дороже, чем эксплуатация городской квартиры?
Анна Борисова
- Тоже классный вопрос. Очень стараемся минимизировать затраты. На сегодняшний день дешевле, чем 6000 пока не получается. 6000–6500 – вот так в месяц вместе с обслуживанием территории. При этом у нас своя служба эксплуатации, которая после ввода в эксплуатацию объектов будет это всё обслуживать. У нас на балансе компания, мы прошли все аккредитации, у нас есть всевозможные разрешения на ведение этого хозяйства. Мы стараемся делать так, чтобы всё-таки нашим клиентам это было более доступно. Мы знаем расценки на рынке и, вообще, это дороже у всех стоит - около 10000 рублей в месяц в среднем, а то и выше. У нас это получается дешевле, но это за счёт того, что, во-первых, мы строим сразу несколько посёлков, нам многие вещи просто дешевле обходятся. Плюс та компания, которая занимается обслуживанием всей территории и коммуникаций, - это наша компания.
Дмитрий Овсянников
- Спасибо за внимание. С вами была программа «Банки. Люди. Ипотека». И я, её ведущий, Дмитрий Овсянников. Сегодня мы говорили о загородной ипотеке, о приобретении с помощью ипотечных кредитов коттеджей и таунхаусов. У нас в гостях была Анна Борисова - начальник департамента ипотечного кредитования семейства компаний «Kaskad Family». В следующий понедельник мы будем говорить о военной ипотеке, об обеспечении жильём военнослужащих и о том, как военнослужащий может остаться без денег и квартиры, даже, казалось бы, участвуя в государственной программе. Но это будет в понедельник, 5 октября. Слушайте нас по понедельникам в 16:00 на радио «МедиаМетрикс». До свидания!