Дмитрий Чариков
- Добрый день, уважаемые радиослушатели! В эфире «МедиаМетрикс» - интернет-радио, которое слушает уже свыше 50 000 человек в день. Программа «Время недвижимости», и я, её ведущий, Дмитрий Чариков. Но прежде, чем мы начнём разговор с нашим гостем, небольшое объявление: уважаемые господа, пострадавшие участники долевого строительства, обманутые дольщики, кто остался и без квартир, и без денег по вине недобросовестных застройщиков, девелоперов или проходимцев-риелторов, приглашаю вас в ближайший вторник рассказать о своей беде в телесюжете на «Первом канале» ТВ. И сразу после этого вы сможете принять участие в прямом эфире программы «Время недвижимости» на радио «МедиаМетрикс», а мы в свою очередь постараемся вам помочь. Сегодня вместе с нами в студии Александр Харыбин – специалист рынка недвижимости в сегменте аренды жилья, того самого сегмента рынка, участником которого хотя бы один раз в жизни, но побывал, наверное, каждый человек, и причин тому великое множество (об этом мы тоже поговорим с нашим гостем). Добрый вечер, Александр.
Александр Харыбин
- Добрый вечер, Дмитрий.
Дмитрий Чариков
- Напоминаю, мы беседуем сегодня с Александром Харыбиным - специалистом по аренде жилья. Саша, мы знакомы несколько лет, будем на «ты», естественно. Тебя называют одним из самых удачливых и даже фартовым арендником. Тебе удаётся сдать даже то, что люди не могут сдать не только неделями, - месяцами. Действительно так?
Александр Харыбин
- Да, бывают такие случаи и они не единичные. Неоднократны, скажем так. В данный момент я тоже сдаю квартиру, взял в работу. Хозяйка сначала работала с одним агентом, потом с другим. Тут, скорее, дело было в том, что оба агента не специализировались именно на аренде. Один агент, первый, специализировался больше на продаже квартир. Второй агент – на аренде, продаже элитных квартир. Собственно, первый парень занимался где-то два месяца, наверно. Женщина месяц занималась. И никто ничего не смог сделать.
Дмитрий Чариков
- Хорошо. Люди обратились к тебе, и что ты?
Александр Харыбин
- Всё, подписание будет на днях.
Дмитрий Чариков
- Сколько дней прошло?
Александр Харыбин
- Пара дней буквально.
Дмитрий Чариков
- Теперь я понимаю, почему тебя называют удачливым, фартовым арендником. Хорошо. Я знаю, ты недавно был в отпуске и две недели назад обратно вернулся домой, в столицу. И с того момента как? Прямо каждый день?
Александр Харыбин
- С момента моего появления в Москве, это было 29 августа вечером, соответственно, уже одиннадцать сделок. Я веду свой блог и на «Facebook», и на «Ners» тоже, на форуме. Сегодня пятнадцатое - пока одиннадцать сделок с момента отпуска. Я надеюсь, ещё наверстаем. Был план сделать тридцать на тридцать, но пока немножко опаздываем.
Дмитрий Чариков
- Идут такие разговоры, что рынок недвижимости подсел, соответственно, упали цены, упал спрос, упало настроение у участников рынка, упало всё. Но, послушать тебя - рынок просто живее всех живых. Всё-таки это именно твоя специфика, Александра Харыбина.
Александр Харыбин
- Ты знаешь, Дим, немного, но есть процент, как и в любой профессии, профессионалов, хороших агентов. На том же, как я уже говорил, «Ners». Я лично знаю людей. Есть люди, которые действительно профессионалы в своём деле, которые хорошо умеют и подавать материал, и делать рекламу. Соответственно, у них хорошо налажены связи и материальная база. В общем, есть люди, которые умеют работать именно с арендой. Это разные сегменты: продажа и аренда. Даже на краткосрочную она делится и на длительную.
Дмитрий Чариков
- Специфика присутствует.
Александр Харыбин
- Да, специфика. Просто нужно понимать, как всё работает, нужно понимать твою целевую аудиторию. Когда ты видишь какой-нибудь объект, ты должен сразу понимать, кто туда придёт, а не то, что собственник хочет. Он там хочет толпу таджиков, извините, я так скажу, либо семейную пару.
Дмитрий Чариков
- Не будем обижать людей. Александр, бытует такое мнение, и часто оно транслируется на региональных рынках, что в аренду идут совсем уж такие плохонькие специалисты. Те, у кого не выходит в продажах, они идут в аренду. Я понимаю, что столичная специфика несколько иная, она отличается от регионов, потому что в Москве достаточно большой внешний трафик. Но, тем не менее, бытует мнение, что в основном специалисты по аренде - это те же самые приезжие, которые сначала сняли квартиру себе, потом второй раз, потом кому-то помогли, подсказали и втянулись в это дело. Ты как пришёл в эту профессию, в эту сферу деятельности?
Александр Харыбин
- Я пришёл в эту сферу деятельности в 2007 году, практически с нового года. У меня раньше был немножко другой бизнес, но он рухнул, потому что в тот момент все рынки начали перестраивать и у меня не было средств на оплату аренды новых зданий. Меня товарищ пригласил, и я пришёл. Меня без проблем взяли, и я сразу понял, что нужно работать на перспективу.
Дмитрий Чариков
- А ты в какое-то агентство пришёл?
Александр Харыбин
- Да, я пришёл в агентство, оно называлось «Веста-Риэлти». Сейчас, на данный момент его, по-моему, уже нет, потому что на следующий год случился кризис 2008 года, и мы не выдержали. У нас было агентство семейного типа, хорошее. Мы давали хорошую рекламу, у нас были всегда хорошие клиенты, мы хорошо работали, но, к сожалению, случилось то, что случилось в 2008 году - опыта было маловато у всех, не вытянули. А я остался, и ещё люди остались. Я судьбу всех не знаю. Знаю только одного человека, но это будет неинтересно. А по поводу рынка нынешнего я скажу так: рынок действительно живой, всё в порядке. Да, немножко он просел: в эконом-сегменте (до 40-50 тысяч) он просел где-то на 5-10, 7-8 тысяч. В среднем классе (50-100 тысяч) он практически и не просел, потому что хорошие квартиры в этом сегменте, люди неплохо зарабатывают деньги, и они всё равно пользуются спросом. А выше, по нарастающей - там иностранцы уехали, там всё.
Дмитрий Чариков
- То есть, иными словами, до 50-60 тысяч рублей за квадратный метр, рынок если и просел в цене, то процентов максимум на десять.
Александр Харыбин
- Пятнадцать, может. Зависимо от качества ремонта и всего остального.
Дмитрий Чариков
- Соответственно, второй вопрос, который хочу задать: срок экспозиции - как он? Увеличился или такой же остался?
Александр Харыбин
- Да, ты знаешь, немножко увеличился всё-таки. Если раньше мы сдавали квартиры действительно за 2-3 часа, за день, до вечера всё равно выстраивалась очередь. Сейчас срок экспозиции я всегда заявляю неделю, максимум десять дней (в бюджете до ста тысяч).
Дмитрий Чариков
- А если за десять дней она не сдана? Какова причина?
Александр Харыбин
- Она будет сдана, если нет каких-то объективных причин, которые могут помешать. То есть, если цена не завышена, если цена в рынке. Я сейчас не говорю про какую-то низкую цену - нет, нормальная рыночная цена. Если требования собственников, которые рассматривают клиентов, соответствуют, опять же: если у тебя квартира за 25 000 рублей с советским ремонтом, то, разумеется, бизнесмен из Москвы туда не поедет. Если люди рассматривают нормальных клиентов, если все условия соблюдаются, то, если сделать хорошие фотографии, хорошую рекламу дать, понимать, как работает тот же «ЦИАН», другие площадки.
Дмитрий Чариков
- Площадки, на которых размещается реклама.
Александр Харыбин
- Да. Есть ведь разница даже в какое время: можно вечером разместить, а можно утром. То есть нужно понимать, как что работает, как приходит. Тут как с продвижением сайтов, только, может быть, поменьше таких всяких вещей. Это такая машина, которая работает, и ею надо уметь управлять.
Дмитрий Чариков
- Понятно. Напоминаю, уважаемые радиослушатели, что сегодня на радио «МедиаМетрикс» в программе «Время недвижимости» Александр Харыбин - один из самых удачливых столичных арендников, как о нём говорят. Мы продолжаем. Саша, скажи, ты работаешь в аренде. Приходилось ли слышать от коллег, что аренда – это второй сорт?
Александр Харыбин
- Да миллион раз.
Дмитрий Чариков
- Не обидно?
Александр Харыбин
- Да ну, почему я должен на них обижаться, Дим? В принципе, люди занимаются «вторичкой». Часто на сделку приезжает агент (не часто, но бывает), который занимается продажей, так называемой «вторичкой», вторичным рынком. Он приезжает и говорит: «А, ваша аренда - ерунда». Я смотрю, человек совершенно не понимает ни о чём договоры, ни что его не нужно нигде регистрировать. Договоры найма между физ. лицами до пяти лет можно подписать, нигде не регистрируя. Все эти другие вещи разные человек просто не понимает и говорит: «А вы - никто». А я говорю: «А кто вы тогда, если даже не знаете этих вещей?» Я начинаю даже по продажам задавать какие-то вопросы и понимаю, что человек плывёт, при этом он всё равно расставляет пальцы веером. Я немножко отклонился. Аренда - это такая штука интересная, на ней можно классно работать, классно зарабатывать, как и в любом деле, но надо быть профессионалом. Я считаю так. Вот и всё.
Дмитрий Чариков
- Иными словами, существует специфика и есть различные сегменты рынка. Рынок поделен на некие сектора: есть первичный, вторичный, есть аренда, есть премиум, эконом и так далее.
Александр Харыбин
- Конечно, даже аренда поделена: есть посуточная, есть длительная.
Дмитрий Чариков
- Кстати, а ты больше работаешь в каком сегменте?
Александр Харыбин
- Не то, что больше, я практически только работаю в длительном сегменте. Иногда на месяц, на два помогаю друзьям снять квартиру.
Дмитрий Чариков
- Так называемый «комфорт-класс».
Александр Харыбин
- Да. Но посуточными я даже не занимаюсь практически.
Дмитрий Чариков
- Понятно. Ладно, хорошо. Вот что я хочу спросить, Саша. Ты занимаешься этим с 2007 года. Опять же, люди говорят о том, что: «Аренда, риелторы - это несчастные люди. Они ничего не зарабатывают. Если зарабатывают, то копейки». Я так понимаю, что ты снимал квартиру какое-то время также в Москве, приехав сюда. Скажи, сегодня тебе удалось купить своё жильё? Есть ли оно у тебя это жильё?
Александр Харыбин
- Я не буду перечислять, что я купил и сколько.
Дмитрий Чариков
- Я знаю, что ты купил две квартиры.
Александр Харыбин
- Да, это есть. Согласен.
Дмитрий Чариков
- Всё-таки признался. Уважаемые радиослушатели, всё-таки аренда - это тот сегмент, где не три копейки люди зарабатывают, потому что передо мной сидит Саша Харыбин - столичный арендник, и он, работая в этом сегменте, сумел заработать на две квартиры. Саша, не боишься, что завтра к тебе просто хлынет толпа желающих поработать у тебя?
Александр Харыбин
- Нет. У меня есть помощники, партнёры - милости просим. Я с удовольствием помогу всем, чем смогу, потому что реальная ситуация на рынке такая, что сейчас нужно уметь работать. Когда мы начинали, практически ничего уметь не нужно было. Достаточно было добавить квартиру в тот же «ЦИАН», на «Avito», на любую площадку, и там люди сами приходили, платили. Сейчас нужно уметь делать фотографии, размещать рекламу, понимать, как это всё работает. Поэтому я только «за». Я помогаю с удовольствием людям, которые не могут сами справиться.
Дмитрий Чариков
- Хорошо. Кто такие эти арендаторы? Давай разделим их на две части. Первое – это так называемый внутренний трафик. Второе – это внешний трафик. С внешним трафиком всё понятно – это люди, которые приезжают в Москву, приезжают в длительную командировку, предположим, приезжают, надеясь остаться, приезжают уже с принятым решением пустить корни в столице, но на первом этапе покупать квартиру они не спешат. Почему? Потому что нужно пожить, посмотреть, что называется, прицениться к дыханию города.
Александр Харыбин
- Денег нет у многих.
Дмитрий Чариков
- Да. Выяснить свои потребности на самом деле. И снимают квартиры. Меня больше интересует именно внутренний трафик - кто эти люди?
Александр Харыбин
- Вернусь снова в 2007 год. Когда я начинал работать, Москва, Московская область, если взять из десяти - один, максимум два человека. Остальные были иногородними, иностранцами, всеми остальными. Сейчас где-то 50%, даже 60% – Москва и Московская область. Сейчас очень много построили новых домов, люди на этапе котлована получили возможность. Они всё-таки купили эти квартиры, прописались там, но жить по причине того, что в Москву добираться очень неудобно и далеко… они предпочитают за какие-то небольшие сравнительно деньги сдавать свои квартиры в области и перебираться в Москву, снимать квартиры в Москве, если мы говорим именно о московской аренде. Я правильно понял твой вопрос?
Дмитрий Чариков
- Да, совершенно. Но я вот хотел задать это вопрос.
Александр Харыбин
- Либо в одном районе Москвы они сдают, в другом снимают. Недавно я сдавал квартиру – девушка, наоборот, у неё квартира практически в центре Москвы, она сняла в Подольске, потому что у неё работа, переехала туда.
Дмитрий Чариков
- То есть я правильно понимаю, что это люди по каким-то позитивным причинам. Предположим, продали свою квартиру, купили в новостройке, пока дом достраивается, пока идёт ремонт, людям нужно где-то жить.
Александр Харыбин
- Да. Это и эти люди.
Дмитрий Чариков
- Распространенное явление, действительно. Второй может быть какой случай? Наоборот, негативная ситуация – люди разводятся, не могут просто жить на одной территории. Кто-то должен уйти. Кто-то снимает квартиру до лучших времен, пока он не купит себе, пока не будут решены все семейные имущественные вопросы и так далее. То есть, тоже люди снимают. И тогда уже задам такой вопрос. Средний срок ты говорил - семь, десять дней. И всё-таки, если не удаётся сдать квартиру за 7-10 дней, какова причина? В чём здесь дело?
Александр Харыбин
- Основная причина – это либо желание собственника найти идеальных жильцов, которых, в принципе, не существует. Мне удаётся часто подбирать действительно хороших людей, но идеальных людей не бывает. И вторая причина – деньги. То есть то, что стоит 30 000, просят 40 000 и говорят: «Я не тороплюсь». Я на эту тему даже как-то статью написал, называется «Нетороплюсям посвящается».
Дмитрий Чариков
- Понятно. Я так понимаю, что люди одну из своих квартир сдавали, сдавали, сдавали, просили 50 000 рублей. Сегодня немножко другие условия.
Александр Харыбин
- Да, 40 000.
Дмитрий Чариков
- Сорок. Но они не согласны за 40 000 отдать, они ждут, когда опять придёт тот человек, который им даст пятьдесят. Почему? Потому что они привыкли, из года в год они за пятьдесят тысяч сдавали. Но простая арифметика: квартира не сдаётся месяц, квартира не сдаётся два, квартира не сдаётся три месяца, и люди потеряли 150 000 рублей. Не проще ли включить эту математику и уступить эти самые десять тысяч, сдать быстрее? По сути, если брать двенадцать месяцев, год, то на то и выходит.
Александр Харыбин
- Более того. Мы вернёмся к той же сумме всё равно. У меня была сейчас квартира в метро «Аэропорт». Я с ней занимался с июля месяца. Почему? Потому что собственник по старинке хотел 50 000. Ремонт 1993 года, Дим. То есть там ремонт уже всё, старенький. Я сразу сказал тогда: «Неделя, и за 40 000 она уходит». – «Нет, хотим пятьдесят». Потом было 45 000, потом было 42 000. В итоге недавно мы её сдали, слава Богу, за сорок сдали, как я и предлагал. Да, потеря больше 100 000 рублей для собственника. Вот простейший пример. Большинство соглашается с моими доводами в самом начале, процентов восемьдесят людей. Иногда нужно нам неделю, две максимум, а некоторые и один, и два, три дня, кто-то сразу всё понимает.
Дмитрий Чариков
- Я задам вопрос, который мне перед эфиром знакомые озвучили. Тридцать пять тысяч рублей бюджет, естественно близость метро - хотят снять квартиру. Просили помочь, но я не занимаюсь этим. Говорю: «У меня в гостях будет Саша Харыбин». Насколько реально за 35 000 рублей недалеко от метро в приличном районе снять приличную квартиру?
Александр Харыбин
- А что ты называешь приличным районом?
Дмитрий Чариков
- Не знаю.
Александр Харыбин
- Спальный район?
Дмитрий Чариков
- Не знаю. Мне сложно сказать. Я сделаю лучше: я дам, наверное, твой телефон, и ты уже разбирайся непосредственно с этими людьми.
Александр Харыбин
- Вполне. Запрос реальный, но, разумеется, это будет, скорее всего, не Юго-Запад. А если Юго-Запад, то это будет где-нибудь за МКАДом, рядом с метро, которое построят, не которое сейчас есть, не с Университетом (вряд ли что-то будет очень хорошее за 35 000). Там, где я живу, например, - метро «Орехово», на Юге Москвы, на Востоке, разумеется, тоже. Вполне. Жулебино район.
Дмитрий Чариков
- То есть ты готов взяться и помочь людям?
Александр Харыбин
- Совершенно не вижу проблем, трудностей.
Дмитрий Чариков
- Сразу возникает тогда меркантильный вопрос. Сколько стоят твои услуги?
Александр Харыбин
- Если на данный момент подходящая квартира будет у меня в работе, мои услуги им обойдутся от 50 до 100%. В зависимости от того, насколько она им вообще интересна.
Дмитрий Чариков
- Вот 50-100% - такой разбег очень интересный. Предположим, что квартира стоит 35 000 рублей, 30 000 для удобства. От пятнадцати до тридцати. В чём разница – 15 или 30?
Александр Харыбин
- Комиссия?
Дмитрий Чариков
- Стоимость твоих услуг. Я называю это так, как называют все обычные граждане.
Александр Харыбин
- Смотри, на любом рынке, на любом, необязательно недвижимости, в том числе и на рынке квартир, есть товары, которые чем-то выделяются, чем-то они гораздо лучше других, но продать их дороже не получается, потому что они из этого сегмента. Даже на тысячу рублей их проблемно дороже продать, но они лучше, они чем-то чуть-чуть красивее, они в таком же доме, грубо говоря. И там, где на эту квартиру будет повыше спрос, соответственно, я возьму немножко больше денег. Вот и всё.
Дмитрий Чариков
- Понятно. Я считаю, что 15 000 и даже 20 000 рублей – это не столь большие деньги. И тогда сразу возникает справедливый вопрос: а что ты этим людям, кроме информации, кроме самого объекта, можешь гарантировать? Я сейчас пример приведу, который буквально несколько дней назад мне рассказали. Семья с ребёнком сняла прекрасные две комнаты в трёхкомнатной квартире. В третьей комнате небольшой жила хозяйка - прекрасная дама, москвичка, интеллигентная и всё такое. Они там пожили с месяц, были просто счастливы - недорого, хороший дом, хороший район. А через месяц выяснилось, что эта хозяйка периодически, раз в два-три месяца уходит в глубокий запой, со всеми вытекающими.
Александр Харыбин
- Поэтому я комнатами и не занимаюсь.
Дмитрий Чариков
- Я задам прямо вопрос. Саша, если твоя хозяйка – запойная алкоголичка…
Александр Харыбин
- Я с такими не работаю, Дим.
Дмитрий Чариков
- Хорошо. То есть можно быть уверенным, если обращаешься к тебе, что…
Александр Харыбин
- На 95%.
Дмитрий Чариков
- Ага, 5% всё-таки есть. Но ты предупредишь людей?
Александр Харыбин
- 5% есть. В таком случае я людей и переселю, и верну деньги, и предупрежу. Я не стану просто даже браться за этот объект, если у меня будут хоть какие-то малейшие сомнения.
Дмитрий Чариков
- Но ты можешь не знать.
Александр Харыбин
- Все люди, которые ко мне приходят… Я практически никогда не даю рекламу, у меня нет в этом нужды. У меня есть мои «Facebook», «Ners», всё остальное, где я пишу, рассказываю. Люди приходят и оттуда, и по рекомендациям, и всегда я уточняю: кто, что, откуда и как?
Дмитрий Чариков
- То есть, ты даёшь полную информацию о том, кто этот самый собственник?
Александр Харыбин
- Да. Более того, я это знаю. А если какие-то сомнения у меня есть по какой-то из квартир, как в прошлом году - ко мне обратился француз сдать обычную недорогую квартиру на Пырьева, на «Мосфильме». Я немножко напрягся - нетипичный случай, обычно у иностранцев дорогие квартиры, а тут вот так, попроще. Взял выписку ЕГРП из Росреестра. Сейчас это делается просто, легко и абсолютно законно, достаточно ввести свои паспортные данные, проверил - действительно, он собственник, всё в порядке. Эту квартиру я сдаю. Сдал только что уже и второй раз, пересдал.
Дмитрий Чариков
- А в чём подвох?
Александр Харыбин
- Ни в чём абсолютно. Я просто подумал. Понимаешь, как? Когда уже постоянно общаешься с людьми…
Дмитрий Чариков
- Интуиция.
Александр Харыбин
- Да, интуиция. Пазл должен сложиться. Если пазл где-то не складывается, то, соответственно, нужно это проверить.
Дмитрий Чариков
- Видимо это и есть расшифровка того самого слова «удачливый», «фартовый» - это та интуиция, которая приходит с годами. Не знаю, как это объяснить, но человек чует.
Александр Харыбин
- Это опыт.
Дмитрий Чариков
- Да, возможно, он нарабатывается этот самый опыт. Хорошо, тогда вопрос опять-таки на засыпку, что называется. Двухкомнатная квартира в новом доме. Красногорск, Павшинский бульвар, стоит прямо на набережной, прекрасная пешеходная зона, прекрасный ремонт, вся мебель, вся техника, причём очень хорошего уровня. На твой взгляд, какова стоимость рыночная? Ты, как специалист, просто с ходу.
Александр Харыбин
- Сорок пять тысяч.
Дмитрий Чариков
- Сорок пять тысяч?
Александр Харыбин
- Да. Вполне её реально сдать. Десять дней максимум.
Дмитрий Чариков
- Десять дней. Я скажу так: в прошлом году эта квартира была сдана за 55 000 рублей. То есть сегодня это уже 45 000 рублей. В процентах, если пересчитывать, это действительно, то на то…
Александр Харыбин
- Даже больше 10% - почти 20%, чуть меньше. Может быть, и за 50 она уйдёт, надо стараться. Опять же, смотря кого, мы будем рассматривать. Я сторонник всегда, это моя фраза: «Лучше, когда мы с собственниками выбираем клиентов, чем когда клиенты выбирают нас из-за завышенной цены». Были прецеденты, если захочешь, я потом расскажу. По крайне мере, один неприятный случай был, когда собственник хотел за свою квартиру вместо шестидесяти, семьдесят тысяч. Мне это не понравилось. Он заставил меня сделку провести. Потом ему пришлось расставаться с этими людьми по причине того, что они начали квартиру сдавать в субаренду. Это были фактически мошенники, можно сказать.
Дмитрий Чариков
- Тогда вопрос такой. Ты в таких случаях, когда выявляется или собственник алкоголик, либо стоит на учёте где-то, либо дебошир.
Александр Харыбин
- Нет, собственник здесь был нормальный. Тут клиенты начали…
Дмитрий Чариков
- Я сейчас не об этом. Твои клиенты - на что им рассчитывать? Ты поможешь им разрулить эту ситуацию?
Александр Харыбин
- Разумеется. Я не просто её разруливаю, я стараюсь всегда и приехать, и поговорить. Недавно позвонила хозяйка квартиры, сказала: «Саша, какие-то непонятные коробки, куча кредитных карточек в квартире». Мы приехали, посмотрели. На самом деле, там просто микро-займы, там ничего незаконного сильно не было. Парень чем-то таким занимался. Я ему позвонил, сказал: «Забирай свои коробки и, пожалуйста, до свидания. Вот тебе несколько дней». Это был, кстати, мой день рождения, 28 июня, но пришлось ехать, а что делать?
Дмитрий Чариков
- То есть, это постпродажное, что называется, обслуживание - ты не теряешь нить со своими клиентами?
Александр Харыбин
- Разумеется, это же моя работа, мой заработок.
Дмитрий Чариков
- Может быть, в этом кроются те успехи, которые буквально преследуют Александра Харыбина, который сегодня у нас в эфире на радио «МедиаМетрикс» в программе «Время недвижимости». Хорошо. Саш, тогда следующий вопрос я тебе задам. Я буду тебя пытать сегодня всячески. Те самые люди, которые сдают квартиры - чем ты им можешь быть полезен? На сегодняшний день любой человек может дать объявление на различных информационных площадках самостоятельно, никому ничего не платить. Зачем ему нужен агент, зачем ему нужен арендник?
Александр Харыбин
- Давай, я тебе немножко расскажу, может быть, даже пару примеров приведу, не совсем конкретных, но реально много было людей, которые приходили ко мне из различных соцсетей, попробовав сами сдавать квартиры (размещали сами на всяких площадках). В итоге люди съезжали через несколько месяцев, оставляли после себя в квартире грязь, никакого депозита никто не брал, правила никто не соблюдал. Элементарно, чем я могу быть полезен? Во-первых, когда человек занимается долго одним и тем же, у него есть определённый опыт, и он начинает немножко разбираться в людях.
Дмитрий Чариков
- Давай по порядку. Ты разбираешься в людях.
Александр Харыбин
- Соответственно, первое здесь - целевая аудитория. Нужно понимать, кто сюда придёт, кто снимет эту квартиру, и на каких условиях. И когда мы эти условия подгоняем под нашу целевую аудиторию, приходят нормальные люди и снимают эту квартиру. Для того чтобы они пришли, нужно уметь и знать, как дать рекламу, какую дать, сама подача, в какое время, как организовать просмотры, показы, всё остальное. В принципе, с одной стороны, это кажется легко. Но действительно мелочей, нюансов очень много. И когда постоянно, всю жизнь этим не занимаешься… Я фактически этим живу.
Дмитрий Чариков
- Вспомнил такое выражение: «Стою на асфальте, я в лыжи обутый». И так далее. Приходит Саша Харыбин и говорит: «Вы лыжи-то снимите, лето на дворе». Это если образно.
Александр Харыбин
- Я тебе более того скажу. Часто замечаю, что люди, которые уже оплатили комиссионные, они более платежеспособны. Но это уже как побочный эффект.
Дмитрий Чариков
- Хорошо. Я спрошу дальше. Сколько стоят твои услуги для людей, которые хотят сдать свою квартиру? Они обращаются, например, к тебе, ты говоришь: «Мои услуги стоят столько-то» и в течение десяти дней ты эту квартиру сдаёшь. Сколько это стоит?
Александр Харыбин
- Стоит это, как правило, от ноля до ста процентов, Дима. Всё опять зависит от бюджета. Где-то до 40 000 рублей, в зависимости опять, где эта квартира находится.
Дмитрий Чариков
- Возьмём двухкомнатную квартиру Красногорска, новый дом, 45 000 рублей, предположим, она стоит. Сколько ты возьмёшь?
Александр Харыбин
- 50%.
Дмитрий Чариков
- 50%. То есть сорок пять тысяч делим на два?
Александр Харыбин
- Да. 22 500 рублей.
Дмитрий Чариков
- Двадцать две. То есть это недорого. Это действительно недорого.
Александр Харыбин
- А собственники могут возиться два месяца, три месяца, а потом ещё иметь кучу проблем.
Дмитрий Чариков
- А если собственники говорят: «Я хочу 55 000 и не копейкой меньше», сколько будет времени сдаваться эта квартира?
Александр Харыбин
- Вечность.
Дмитрий Чариков
- Может, в плюс бесконечность.
Александр Харыбин
- Да. Либо придёт какой-то Вася и скажет: «Я сниму её прямо сейчас, только вы сделайте мне то». Собственники ему всё сделают. На самом деле, это будет какая-то субаренда. Очень легко нарваться. Никто не будет переплачивать просто так. Мошенники просто какие-то, перекантоваться месяц кому-то надо, пока идёт ремонт.
Дмитрий Чариков
- А бывают ещё такие случаи: человек снимает, говорит: «Я буду жить с женой. Мы вдвоём». Всё прекрасно. Люди сдают семейной паре квартиру, а потом выясняется, что там проживает человек 25, например, в этой самой квартире. Бывали такие случаи?
Александр Харыбин
- Слава Богу, ещё раз повторюсь, я нормально разбираюсь в клиентах. Я могу припомнить только один такой случай. Действительно, несколько месяцев всё-таки семья прожила, а потом, видимо, что-то у них случилось, из этой «однушечки» они съехали. Парень был управляющим какого-то небольшого ресторанчика, кафешки, и он туда заселил своих ребят из Армении в большом количестве. Я не знаю, кто они по национальности - неважно, не суть. Когда мы об этом узнали, разумеется, мы приехали, сказали, что это существенное нарушение условий договора и либо мы сейчас идём в суд все вместе и взыскиваем различные неустойки, которые были прописаны в договоре, либо мы расстаёмся. Они выбрали немедленно расстаться, оплатить нам. Разумеется, мы не вернули депозит, потому что было грязно в квартире, и они выплатили нам ещё неустойку.
Дмитрий Чариков
- Сейчас мы будем разбираться с этими условиями: депозит и т. д. и т. п. Чуть попозже. То есть, иными словами, если собственник квартиры сдаёт квартиру и выясняется, что люди нарушают условия договора, нарушают условия проживания, меняется неожиданно численность (вместо двух человек – 22 человека, и так далее), ты так же подключаешься к решению вопроса?
Александр Харыбин
- Разумеется. Я помогаю всем, чем могу.
Дмитрий Чариков
- Я считаю, что, действительно, 22 500 - это не такие существенные деньги.
Александр Харыбин
- Это две недели простоя квартиры, Дим. О чём речь? Она простоит больше, если люди не умеют этим заниматься и хотят получить прибыль.
Дмитрий Чариков
- Здесь опять-таки самый главный вопрос – это желание собственников адекватно оценить стоимость своей квартиры, точнее ежемесячной арендной стоимости. Есть такие люди, которые ни в какую, говорят: «Моя квартира стоит 70 000 рублей, ни копейкой меньше. Я всё понимаю, со всем соглашаюсь, но уступать не буду. Вот 70 000 рублей». Твои действия?
Александр Харыбин
- Действия очень простые. Мне никто ничего не должен. Я всегда об этом говорю. Я всегда говорю людям: «Пожалуйста, я размещу рекламу. Всё равно сделаю всё, что от меня зависит. Вы увидите красивые снимки, вы увидите замечательную рекламную кампанию, вы увидите всё. Я сделаю всё, чтобы между вами и клиентами стояла только цена квартиры. Вы сами поймёте, и когда вы поймёте, вы мне, пожалуйста, наберите».
Дмитрий Чариков
- То есть, я правильно понимаю, ты готов разместить по завышенной цене?
Александр Харыбин
- Да, я её выставляю в рекламу, я работаю с ними.
Дмитрий Чариков
- День нет звонков, два нет, пять нет, шесть, семь. Через неделю ты набираешь и говоришь: «Ребята…»
Александр Харыбин
- Я могу и не набирать, Дим. Я могу им смску написать просто и сказать: «Не было звонков, решайте сами».
Дмитрий Чариков
- Ни одного или был один, но какой-то сумасшедший такой же риелтор предложил услуги.
Александр Харыбин
- Не такой же. Я не сумасшедший.
Дмитрий Чариков
- Да, не такой же. Я не имею в виду, что ты сумасшедший, я имею в виду, что такой же риелтор. Напоминаю, у нас сегодня в студии Александр Харыбин - специалист рынка в сегменте аренды жилья, того самого сегмента, участником которого хотя бы один раз в жизни, но побывал, наверное, каждый человек, в том числе и я, ведущий программы «Время недвижимости». Я расскажу, как это происходило. В своё время, когда я приехал в Москву, точно также возникла потребность в аренде квартиры. Я позвонил по объявлению. На том конце была женщина, представилась риелтором, агентом. Время мы назначили, когда нужно посмотреть эту квартиру (предположим, это три часа дня). Я добросовестно приехал в три часа дня. Эта женщина также добросовестно опоздала минут на 40, на 50. Явилось такое чудище косматое - постоянно она с кем-то ругалась по телефону, скандалила, какая-то такая вся заполошная, агрессивная. Потом долго мы пытались проникнуть в этот подъезд. Она не знала кода. В конце концов, нас кто-то пустил. Мы поднялись наверх, поговорили с хозяйкой. Квартира подошла. Начали оформлять документы. И эта (по-другому не назову) бабища, такая чумазо-всклокоченная бабища стояла, глотая слюну, смотрела на те деньги, которые там считались. Её волновало только одно «Когда? моё отдайте». У неё руки прямо тянулись. Она мешала, стояла, пыхтела, сопела там сзади. В конце концов, я не выдержал, отдал ей её комиссию и сказал: «Мадам, идите отсюда. Выйдите отсюда, Бога ради». После всего этого действа, у меня такой вопрос остался: что эта бабища там делала? Есть такие «специалисты», я их беру в кавычки, естественно. Какова доля таких «специалистов», бабищ этих нечесаных?
Александр Харыбин
- Полным-полно, на самом деле. Последнее время их стало всё-таки, слава Богу, меньше, потому что работать, действительно, стало немножко сложнее. Мне это интересней, а многим просто…
Дмитрий Чариков
- То есть всё-таки есть такие? Потому что риелторы, у них такой корпоративный дух, они: «У нас таких нет. У нас все Кулибины и так далее».
Александр Харыбин
- Да нет, есть. Разумеется есть. Более того, многие риелторы вообще говорят: «Саша, хорошо, что я тебя встретил или встретила, потому что большинство вас, арендников…» Часто это говорят «вторичники», продавцы квартир, те, кто занимается продажей. «Среди вас, арендников, вообще мало адекватных людей». На что я отвечаю: «Нет. Адекватных людей достаточно много. Их хватает, но также много и просто людей, которых набрали с улицы». Может быть, эта женщина всю жизнь торговала на рынке, и она даже разговаривать не умеет правильно. Кстати, есть много женщин интеллигентных, которые в девяностых просто не смогли себя найти. Дело не в этом. Низкий порог входа. Его вообще нет, этого порога - берут всех. Но и на продажу берут всех, стажёров. В продаже это гораздо, наверное, более опасно, потому что другие деньги.
Дмитрий Чариков
- Да. Цена вопроса другая, здесь уже не 20 000.
Александр Харыбин
- Пьяный риелтор приехал на сделку и пытался там чуть ли не обниматься со всеми, что-то там объяснять, мычать.
Дмитрий Чариков
- «Я сдам тебе квартиру».
Александр Харыбин
- Отдали ему деньги, отправили побыстрее и всё. Было.
Дмитрий Чариков
- Хорошо. Я повторю объявление, Саша, сейчас, для пострадавших дольщиков, которые тоже есть, как есть и недобросовестные риелторы, естественно, как мы выяснили. Есть случайные совершенно люди, которые пришли в эту профессию и профессию просто поганят, дискредитируют. А какова доля этих паразитов на рынке?
Александр Харыбин
- Если бы ты меня спросил, когда я начинал…
Дмитрий Чариков
- В аренде.
Александр Харыбин
- В аренде. Когда я начинал работать в 2007 году, я бы ответил, наверное, процентов 80. Сейчас, действительно, ушло достаточно много случайных людей. Всё чаще встречаю нормальных агентов, вежливых, трезвых, слава Богу, причесанных, умных. Единственное, отчасти, многие не владеют, не знают, но спасибо, что хоть вежливые, ведут себя по-человечески, и их процентов пятьдесят, Дима. Пятьдесят на пятьдесят.
Дмитрий Чариков
- Всё-таки уже радует, что тенденция со знаком плюс. Уважаемые господа, пострадавшие участники долевого строительства. Я сейчас, Саш, перейду немного на эту тему.
Александр Харыбин
- Да, пожалуйста.
Дмитрий Чариков
- Обманутые дольщики, люди кто остался и без квартир, и без денег по вине недобросовестных застройщиков, девелоперов и проходимцев-риелторов, в том числе (о которых мы сегодня с Сашей разговаривали), приглашаю вас в ближайший вторник рассказать о своей беде в телесюжете на «Первом канале», и сразу после этого вы сможете принять участие в прямом эфире программы «Время недвижимости» на радио «МедиаМетрикс», а мы постараемся вам помочь. Что ж, Саша, я предлагаю небольшую музыкальную паузу. Уважаемые радиослушатели, мы с вами не прощаемся, вернёмся через несколько минут.
(музыкальная пауза)
Дмитрий Чариков
- Итак, уважаемые радиослушатели, на радио «МедиаМетрикс» программа «Время недвижимости», и я, её ведущий, Дмитрий Чариков продолжаю беседовать с Александром Харыбиным - одним из самых, как его называют, удачливых столичных арендников. Саш, продолжим наш разговор. Мы выяснили, что арендник – это вовсе не второй сорт. Есть такой сегмент.
Александр Харыбин
- Как в любой профессии: есть профессионалы, а есть...
Дмитрий Чариков
- Как в любой профессии, да. Есть какие-то свои хитрости, премудрости, которые аккумулируются в некий опыт, который приобретается годами. Мы выяснили, что это профессия полноценная, и она приносит материальные дивиденды. Тебе удалось за восемь лет купить две квартиры - это немало, кстати.
Александр Харыбин
- За пару лет.
Дмитрий Чариков
- Не производишь ты впечатление человека, который побирается у переходов метро. То есть выгодно заниматься, скажи честно, этой арендой. А ты подумывал о том, чтобы как-то расширить сферу своей деятельности? Какие-то помощники у тебя там, чтобы появились?
Александр Харыбин
- Более того, я тебе скажу. Действительно, у меня уже они есть: и партнёры, и помощники. Разумеется, все ездят и летают в отпуск. Конечно, они уже есть.
Дмитрий Чариков
- То есть бросить клиентов ты не можешь?
Александр Харыбин
- Нет. Ни в коем случае. Тем более, если это продажа. Продажей я тоже занимаюсь, но обычные продажи: никакими ни расселениями, ни разъездами, просто продать. По сути, это та же арендная работа, единственное, нужно в банке провести сделку.
Дмитрий Чариков
- То есть ты стал постепенно выходить на дополнительное направление деятельности?
Александр Харыбин
- Я всегда занимался простой продажей. Я никогда не лез в эти разъезды и всё остальное - я не хочу работать психологом и уговаривать бабушек. Обычно, просто продать, у меня есть.
Дмитрий Чариков
- Кто-то уговаривает и бабушек. Я скажу, что я видел тебя в позапрошлом году и в прошлом году в «Центральном доме художника» на выставке «Недвижимость» - приходил, интересовался, посещал семинары, в том числе семинары по долевому строительству. И в этом году в ЦДХ я буду проводить три семинара. Первый будет посвящен теме ЖКХ. Второй – Интернету. Будут достаточно звёздные спикеры – это Герман Клименко, председатель совета «Института развития Интернета», создатель и владелец «Liveinternet». Это будет руководитель «Яндекс.Недвижимость», это будет Сергей Кучуков - «AFY». Знаешь его?
Александр Харыбин
- Кучукова Сергея знаю лично. Мы с ним даже сотрудничали.
Дмитрий Чариков
- Но, тем не менее. И наконец, третий семинар - там будут представители, первые лица банков, руководители девелоперских крупных компаний, маркетологи. И, я так понимаю, ты тоже хочешь посетить?
Александр Харыбин
- Разумеется.
Дмитрий Чариков
- То есть ты интересуешься, ты развиваешься, ты эволюционируешь. Ты не замкнулся – аренда и всё.
Александр Харыбин
- Нельзя.
Дмитрий Чариков
- Нельзя? Надо двигаться вперёд.
Александр Харыбин
- Прошлый мой бизнес – это была одежда. Это было начало двухтысячных годов, мне было девятнадцать лет. Я остановился в развитии, соответственно, он просто сошёл на нет, я остался без ничего.
Дмитрий Чариков
- Как мы все знаем ещё из школьной программы, движение - это основная форма существования материи, в том числе бизнеса. Если человек не двигается, он деградирует. То есть ты не исключаешь, что через какое-то время, ты встанешь перед такой необходимостью набрать ещё дополнительных сотрудников?
Александр Харыбин
- Абсолютно не исключаю. Более того, уже, возможно, эта необходимость и появилась. Я уже сейчас с одной девушкой начал сотрудничать. Возможно, круг будет расширяться. Я тебе большее скажу: возможно, это будет совсем другая компания - необязательно только недвижимость будет. Возможно, будет около этого. У меня у брата строительство, всё остальное.
Дмитрий Чариков
- То есть ты целенаправленно интересуешься этой отраслью?
Александр Харыбин
- Да, да.
Дмитрий Чариков
- А как ты относишься к таким участникам рынка: десять лет назад «два стола, три стула», сейчас «два стола, три стула», и через пять лет у них те же «два стола, три стула», только треснутые? То есть люди не двигаются, не развиваются.
Александр Харыбин
- Если треснутые, то как можно относиться? Мне их жалко. А если у них эти «два стола, три стула» позолоченные вдруг стали, и они просто не хотят больше брать, - тогда уважаю.
Дмитрий Чариков
- Нет, просто «два стола, три стула» и люди рассуждают о том, что они очень опытные. А где, в чём он измеряется, этот опыт?
Александр Харыбин
- Ты знаешь, стульями-то не меряется опыт. Возможно, они учатся и всё остальное. Просто они не хотят расти, не хотят чего-то большего. Им хватает того, что у них есть.
Дмитрий Чариков
- Задержка в развитии. Ладно, не будем о грустном. Будем говорить о сегменте аренды. Сегмент аренды всё-таки просел, цены всё-таки подупали. Срок раздвинулся экспозиции, то есть того времени, которое необходимо для того, чтобы квартиру сдать. А сколько раньше нужно было дней, часов, возможно, минут, чтобы квартира была сдана?
Александр Харыбин
- Пару часов порой хватало вполне. Я объясню причину. Тут дело даже не только в кризисе. Я не считаю, что это кризис.
Дмитрий Чариков
- Саш, давай так. По поводу кризиса в одной из прошлых передач гость программы сказал отличную вещь: «Господа, СССР закончился. Мы никогда не вернёмся туда, обратно. И то, что сейчас происходит – это новая реальность».
Александр Харыбин
- Просто перемены, просто всё меняется.
Дмитрий Чариков
- Это просто новая реальность. Не будет осеннего всплеска, не будет февральского, не знаю, нового рождения. Это такая реальность, и те участники рынка, которые научатся работать в новой реальности, они, естественно, будут на коне. Просто стало сложнее. Время, когда видеоплееры меняли на квартиры давно прошло. Оно никогда больше не вернётся. Кстати, что сейчас происходит на рынке недвижимости с точки зрения общего состояния? Есть какие-то панические настроения?
Александр Харыбин
- Опять же, касаемо аренды - я не знаю, я мало общаюсь, на самом деле, с коллегами. Я работаю больше один, с партнёрами только, но партнёры все тоже неплохо работают, очень хорошо, можно сказать. Почему ещё просел рынок? Я бы не сказал, что из-за кризиса. Это тоже, разумеется, но построили очень много новых домов, открыли новые станции метро везде, со всех сторон. Сейчас ещё откроют много. Соответственно, очень сильно выросло предложение. Это всё должно заполниться, все эти квартиры должны быть сданы. Если раньше люди на Выхино в пятиэтажке были вынуждены платить 30 000, они сейчас спокойно за 25 000 уезжают в Жулебино в новый дом. Им проехать буквально 5-7 минут на метро и всё. У них и условия лучше, и цена ниже. Соответственно, на цену повлиял ещё и этот фактор. Я бы даже сказал, он, может быть, даже и сильнее повлиял, чем просто рынок труда, который тоже просел. Вот и всё.
Дмитрий Чариков
- Скажи, вот к тебе люди обращаются, как к Александру Харыбину, или как к бренду какому-то? Или ты уже сам потихоньку становишься этим самым брендом, сам того не подозревая? Потому что идёт сейчас различная борьба агентств недвижимости с частниками, частников с агентствами. Первые обвиняют во всех грехах и так далее. То есть бесконечный такой диалог, который не имеет конца, бессмысленный, беспощадный такой диалог. Скажи, к тебе люди в основном обращаются, как к кому? Как к юридическому лицу?
Александр Харыбин
- Как к Александру Харыбину.
Дмитрий Чариков
- Как к Александру Харыбину, человеку, пароходу. То есть ты становишься брендом?
Александр Харыбин
- Дело в том, что я много пишу. Пусть это даже не статьи, но заметки на разных ресурсах и в обсуждениях активно участвую, сам людей обучаю. Мне многие говорят: «Не учи собственников. Зачем ты это делаешь? Они сами пойдут». Да пусть идут, если это им будет выгоднее. Я напишу. Если я лично, я – Александр Харыбин, стану людям не нужен, я просто уйду из этого бизнеса и начну какой-то другой. Поэтому я везде пишу про фотографии, про рекламу, про то, как нужно сдавать квартиры, как их выставлять в рекламу. Всё это.
Дмитрий Чариков
- То есть ты не держишь в тайне эту информацию?
Александр Харыбин
- Не держу! Я делюсь! Я с удовольствием рассказываю, разговариваю.
Дмитрий Чариков
- Ты открыт?
Александр Харыбин
- Я открыт. Люди это видят, и с тех же площадок различных, с социальных сетей они читают меня, они обращаются, от них идут рекомендации. У меня есть люди, от которых уже такие цепочки огромные - просто двадцать, тридцать квартир уже.
Дмитрий Чариков
- Саш, эта социальная активность, открытость, наверное, и есть та самая таинственная фартовость. Для этого не нужно закапывать жабу под дубом, произносить заклинания.
Александр Харыбин
- Людей нужно любить и с ними общаться.
Дмитрий Чариков
- Да. Просто нужно уважать своих клиентов. Уважаемые господа, я сделаю опять-таки объявление. Пострадавшие участники долевого строительства, обманутые дольщики, люди, кто остался и без квартир, и без денег по вине недобросовестных застройщиков, девелоперов и проходимцев-риелторов (и такие, к сожалению, увы, есть), приглашаю вас в ближайший вторник рассказать о своей беде в телесюжете на «Первом канале» ТВ и сразу после этого принять участие в прямом эфире программы «Время недвижимости» на радио «МедиаМетрикс». Мы поможем вам. А сегодня мы разговаривали со специалистом по аренде жилья Александром Харыбиным - это риелтор с открытым лицом, что называется, открыт для общения. Риелтор и специалист, который двигается, развивается, эволюционирует, всегда готов к общению, и по этой причине зарекомендовал себя с самой положительной стороны: человеком, который помогает людям выгодно сдать или снять свою квартиру. А на сегодня всё. До встречи в следующий вторник, и всего вам доброго! Спасибо, Саш.
Александр Харыбин
- Спасибо, Дмитрий.