Дмитрий Чариков
– Добрый вечер. Добрый вечер, уважаемые радиослушатели. Напоминаю, что сегодня 8 сентября, вторник, и, как всегда, по вторникам на радио «МедиаМетрикс» программа «Время недвижимости». И я, Дмитрий Чариков, представляю гостей в нашей студии. Ирина Лазарева, директор по рекламе и PR выставки-ярмарки недвижимости… пардон «Недвижимость от лидеров» российского форума лидеров рынка недвижимости RREF и премии в области жилой недвижимости RREF AWARDS. И Сергей Жарков, куратор деловой программы, замруководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», и главный редактор одноименного портала. Добрый день, Ирина.
Ирина Лазарева
– Здравствуйте.
Дмитрий Чариков
– Здравствуйте, Сергей.
Сергей Жарков
– Добрый вечер.
Дмитрий Чариков
– И первый вопрос, Сергей, к вам, как, в общем-то, человеку, который знает все про рынок недвижимости: что там происходит, что будет происходить, с чем душа успокоится. Так все-таки, что ж там происходит-то на этом рынке недвижимости?
Сергей Жарков
– Ну, сейчас я не могу дать каких-то утешительных прогнозов в этом плане, потому что ситуация на рынке недвижимости действительно очень-очень, на мой взгляд, сложная и она разрешится очень и очень нескоро. В конце августа проходила традиционная аналитическая конференция Московской ассоциации риэлторов, где крупнейшие аналитики рынка выступали. И, собственно говоря, на ней тоже обсуждался, естественно, этот вопрос как самый центральный. Какие выводы, собственно, были сделаны? Кто-то называет то, что сейчас происходит, очередным кризисом. На наш взгляд, к сожалению, это не кризис. Наступила новая экономическая реальность. И именно в этих условиях нам предстоит всем жить. Это не лопнувший пузырь, как бывало раньше, скажем, в девяносто восьмом, в две тысячи восьмом году. Нет. Это новая экономическая реальность. Шальных денег больше не будет на рынке. И, соответственно, не будет и таких доступных цен на недвижимость. Не будет, собственно говоря, у людей денег на то, чтобы покупать.
Дмитрий Чариков
– Сергей, ну, вот вы говорите, не будет шальных денег. А в чем это выражается? Вот шальные деньги – это что такое, шальные деньги?
Сергей Жарков
– Ну, вы знаете, если рассматривать определенную цикличность, и, в том числе и мировых кризисов, то мы видим, что в каждой стране периодически, где-то раз в 40, в 50 лет наступает вот десятилетие «золотое». Вот оно закончилось. Понимаете?
Дмитрий Чариков
– Грубо говоря, цикличность плюс-минус десять лет. То есть, десять лет, бац, шваркнуло еще десять лет.
Сергей Жарков
– Нет, еще 40 лет. Тогда опять все будет хорошо.
Дмитрий Чариков
– Ну, хорошо. Но сорок лет как-то более оптимистично, чем десять. Но, все-таки, вот на ваш взгляд. Хорошо, мы будем называть это новая реальность, к которой придется привыкать. Когда она началась?
Сергей Жарков
– Ну, она началась, в принципе, первые симптомы были еще где-то в 2013 году, на наш взгляд. В 2014 они резко увеличились, но здесь повлияла, конечно, геополитическая ситуация, в первую очередь. Новая конфронтация России с Западом. Соответственно, прекратился приток дешевых денег в Россию западных, которые раньше были. Теперь этого ничего нет. И если геополитическую ситуацию не переломить, не найти выходов, скажем, на юго-восточные рынки и т. д., то собственными силами будет выбираться очень и очень трудно.
Дмитрий Чариков
– То есть иными словами уверения риэлторов, есть такие участники рынка недвижимости, о том, что осенью как-то все нормализуется и мы заживем прежней жизнью – это, ну, желаемое, а не действительность?
Сергей Жарков
– Скорее это уже действительно желаемое, но риэлторов можно понять, да.
Дмитрий Чариков
– Куда девать эту массу, вообще, вот этих вот риэлторов?
Сергей Жарков
– Нет, ничего страшного здесь нет. Как на любом рынке, да, профессионалы… Ведь поймите, риэлторы не продают недвижимость как таковую. Они продают услуги свои. И в этом плане риэлторам не важно, высокие цены или низкие цены. Они всё равно будут продавать свои услуги.
Дмитрий Чариков
– Ну, хорошо. Риэлторы что-то будут продавать. Теперь вопрос к вам, Ирина. Вы являетесь, скажем так, организатором, движущей силой выставки-ярмарки. Это одно из событий, которое происходит два раза в год на столичном рынке недвижимости. И вот в сентябре грядёт очередная выставка осенняя. Расскажите тогда об этом мероприятии, что это, каким образом все это происходит? И зачем?
Ирина Лазарева
– Выставка пройдет с 24 по 27 сентября. Радует, что основные наши застройщики подтвердили участие в этой выставке. Также радует, что еженедельно на выставку регистрируется порядка трех тысяч потенциальных покупателей недвижимости. На сегодняшний момент уже порядка двадцати тысяч посетителей планирует прийти на выставку.
Дмитрий Чариков
– А что это за регистрация такая?
Ирина Лазарева
– На электронном сайте можно зарегистрироваться, скачать бесплатный билет для посещения, и прийти в ЦДХ, посмотреть, собственно, то, что представляют.
Дмитрий Чариков
– Центральный дом художников на Крымском валу в Москве?
Ирина Лазарева
– Да, все верно.
Дмитрий Чариков
– По опыту проведения прошлых выставок трафик общий посетителей равнялся какой цифре?
Ирина Лазарева
– Мы планируем, что посетителей будет не меньше, чем весной этого года.
Дмитрий Чариков
– А сколько было весной?
Ирина Лазарева
– Порядка двадцати двух, по-моему, тысяч.
Дмитрий Чариков
– Двадцать две – это…
Ирина Лазарева
– То есть выставка будет абсолютно в уровне. Какого-то падения по потоку желающих купить недвижимость либо интересующихся покупкой недвижимости мы не предвидим.
Дмитрий Чариков
– То есть показатели остались на весеннем, прошлогоднем уровне? Ну, плюс-минус.
Ирина Лазарева
– Вот если говорить о выставке, то да.
Дмитрий Чариков
– Угу, хорошо. Тогда, Сергей, к вам сразу вопрос. Вот вы говорите, новая реальность, новая реальность. А соответствие. Ну, цифры – упрямая вещь. Статистика, ну, с ней не поспоришь. Да, вот, опять-таки, это количество людей, которые регистрируются на выставке недвижимости, которая пройдет в сентябре в Центральном доме художника, немного опровергает утверждение, что вот это новая какая-то реальность. Тут люди, в общем-то, как бы и не особо ее ощущают.
Сергей Жарков
– Да нет. На самом деле, здесь ничего опровергающего нет. Это как раз укладывается в то русло, о чем я говорил. Это связано ведь с чем? Любая маркетинговая аудитория, а выставка это все-таки маркетинговое мероприятие, вне всякого сомнения, она делится всегда на разные части. Есть горячая аудитория, то есть люди, которые уже готовы совершить сделку. Это небольшая часть. Есть теплая аудитория – люди, которые для себя, скопили какую-то сумму, и теперь вот присматриваются уже к конкретным проектам. И есть холодная аудитория, которая, в принципе, когда-то планирует, интересуется этой темой. В принципе, надо жилищные вопросы решать, и вот они приходят посмотреть: что, как, чего происходит, собственно.
Дмитрий Чариков
– Вовлекаются в процесс?
Сергей Жарков
– Да. Совершенно верно. И сейчас, на мой взгляд, главная задача для девелоперов и, вообще, всех, всего сообщества профессионального участников рынка недвижимости – это именно готовить холодную аудиторию, разогревать её до состояния хотя бы теплой.
Дмитрий Чариков
– Хорошо. Ирина, тогда вот вопрос такой. На сегодняшний день, слава Богу, нет дефицита информации. Да. Есть масса порталов, сайтов, печатных даже изданий, где человек может, ну, скажем так, всю информацию получить. Какой смысл тогда идти на какую-то выставку, куда-то ехать, там регистрироваться? Может быть, что-то уникальное предлагает выставка? Из-за чего стоит все-таки посетить?
Ирина Лазарева
– У нас на выставке представлены более 200 участников рынка: застройщики, агентства недвижимости, банки. Все это в одно время и на одной площадке. На выставке представлены все форматы недвижимости. Это новостройки, апартаменты, таунхаусы, недвижимость, бизнес даже элит-класса. Посетители могут из прямых рук, непосредственно от застройщиков, получить информацию об объекте, получить какую-то информацию проектную о том, как будет вестись строительство этой новостройки. То есть информация из первых рук.
Дмитрий Чариков
– Уважаемые радиослушатели. Вы можете задавать вопросы в прямом эфире прямо непосредственно на сайте «МедиаМетрикс», радио «МедиоМетрикс». Вот в режиме он-лайн напишите свои вопросы, и мы их будем задавать гостям в студии. Напоминаю, что сегодня Ирина Лазарева у нас, директор по рекламе и PR выставки-ярмарки «Недвижимость от лидеров» Российского форума лидеров рынка недвижимости RREF и премии в области жилой недвижимости RREF AWARDS. И Сергей Жарков, заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» и главный редактор одноименного портала. И я продолжаю, ну, мучить и пытать, Ирина, вас. Ну, понятно. То есть, если раньше в тотальный век, в век тотального, скорее, дефицита люди приходили на выставку. Почему? Только там можно было купить хорошую шапку, там джинсы, там не знаю, там обувь. Вот. Сегодня дефицита нет. И люди приходят для того, чтобы, ну, скажем так, получить некий сервис. В одном месте, в одно время сосредоточены практически все предложения рынка недвижимости, практически все девелоперские компании, все предложения по объектам. И более того. Я слышал, что к выставке обычно девелоперы готовят какие-то эксклюзивные предложения для посетителей. Это касается скидок, условий приобретения и т. д. Вот это так, или это миф?
Ирина Лазарева
– Есть такое. Не все застройщики, конечно, предлагают какие-то акции-скидки. Будем говорить о разумных скидках. То есть это не баснословные 20-30% на квартиры эконом-класса. Это умеренные скидки, которые посетители могут получить непосредственно от застройщика. Либо принять участие в какой-то акции, розыгрыше, да? То есть на «Мой век», я помню, ФСК «Лидер» разыгрывали 15%. Да, у них были акции. А кто-то дарит ремонт в подарок, либо мебель дополнительно, да. То есть выставка это уникальная возможность обхватить всю информацию, которая представлена на рынке.
Дмитрий Чариков
– За минимальное время.
Ирина Лазарева
– За минимальное время. Это не нужно ездить по всем этим офисам, смотреть и общаться со всеми этими менеджерами и специалистами застройщиков. Ну, и также получить какие-то бонусные скидки для себя.
Дмитрий Чариков
– Ну, хорошо. Но вот в этом году застройщики, точнее девелоперские компании, которые уже заявили себя в качестве участников, по ощущениям, насколько похудел состав?
Ирина Лазарева
– Мы не заметили уменьшения непосредственно количества участников на выставке. Все 6 000 квадратных метров Центрального дома художников занято участниками. Другой вопрос: состав участников поменялся, ушли компании, у которых нет проектов, которые поменяли формат участия. Они не выставились со стендом, но они принимают активное участие в деловой программе либо стали партнерами.
Дмитрий Чариков
– Ну, это совершенно нормально. Меняется формат там и приоритеты, проекты какие-то.
Ирина Лазарева
– Но резкого сокращения по участию застройщиков в нашей выставке в этот раз нет.
Дмитрий Чариков
– Ну, вот это, наверно, подтверждает слова Сергея о том, что новое время, новые условия диктует сегодняшняя ситуация. И чем раньше вот к этим условиям участники рынка адаптируются, скажем так, тем лучше для всех. И вот сегодняшняя ситуация, вот про которую вы говорите, Ирина, наверно, подтверждает то, что застройщики все-таки как-то, ну, если не сумели, то, по крайней мере, к этой ситуации подстраиваются. Вот как вы считаете, Сергей? Они вынуждены это делать. В конце концов, это бизнес.
Сергей Жарков
– Разумеется. И на самом деле, застройщики действительно реагируют. Если вот, я обратил внимание на то, что в этом году даже по сравнению с прошлым годом огромное количество летних акций, скидок сезонных и т. д. Что это собой представляет? Это же не просто маркетинговые ходы. В принципе, это скрытое понижение цен. Понимаете? Оно же может происходить совершенно по-разному. То, что касается первичного рынка жилья, там ситуация ведь сильно отличается от вторичного рынка.
Дмитрий Чариков
– Кардинально отличается.
Сергей Жарков
– Кардинально отличается. Почему? Потому что если на вторичном рынке цены либо идут вверх, либо вниз, либо стабильны, то, кроме рыночных этих колебаний на первичном рынке каждый проект дорожает по мере его готовности.
Дмитрий Чариков
– Угу.
Сергей Жарков
– То есть вот эта ситуация. Да?
Дмитрий Чариков
– Да, да, да.
Сергей Жарков
– Но застройщик, ведь что может сделать? Каким образом реагировать скрытым понижениям цен. Скажем, повышать цены на два процента, но не с каждым этажом, а через этаж, условно говоря. Ну, вообще, понимаете… Ну есть и другие способы.
Дмитрий Чариков
– Можно подарить кладовку, например в подарок.
Сергей Жарков
– Можно подарить кладовку…
Дмитрий Чариков
– Поднять цены на квадратный метр, но подарить кладовку. Но ведь дело в том, что на первичном сегменте рынка речь, в общем-то, идет даже не о продаже, а о привлечении денежных средств граждан в долевое строительство. То есть речь идет о финансировании. То есть, по сути, застройщик, ну, назовем так, покупает деньги у граждан. Он может это делать в банке. То есть пойти в банк, взять кредит. Он может обратиться к инвестору, он может обратиться к простым гражданам, то есть к дольщикам, да, и приобретать эти деньги у него. Это самый выгодный способ. И, таким образом, вот те условия, на которых приобретает застройщик эти деньги, по сути, обеспечивая финансирование своего строительного проекта, то есть эти условия могут меняться. Это совершенно нормально. Другое дело, что действительно, стоимость, назовем это так, стоимость квадратного метра по мере реализации строительного проекта, по мере вот прирастания этажами того или иного жилого комплекса, она, естественно, увеличивается. Но это естественный, в общем-то, процесс. Другое дело, с какой динамикой. Хорошо. Ирина, а вот как дело обстоит вот с риэлторами? Вот с этими людьми, которые торгуют, как вот сказал Сергей, услугами. Они принимают участие в выставке?
Ирина Лазарева
– Агентства недвижимости принимают участие в выставке в гораздо меньшем составе, чем, например, застройщики. Очень жаль, что некоторые компании в этот раз не смогли принять участие. Но, тем не менее, они есть, они продают и предлагают свои услуги посетителям. Другой момент. Сейчас у наших гостей возникла потребность в том, чтобы продавать недвижимость. И в этот раз на выставке мы обратили внимание именно на этот сегмент посетителей, которые хотят продать свою недвижимость, чтобы купить новостройку.
Дмитрий Чариков
– Ну, вот в этом случае как раз риэлторы очень полезны. Почему? Потому что большинство денег, ну, бытует такое мнение, что какая-то часть, достаточно серьезная, денег у людей находится вот в старой квартире, в старой недвижимости. И для того, чтобы купить новую квартиру, квартиру в новостройке, нужно сначала продать вот что-то старое там, да. Чтоб купить что-то ненужное, надо сначала продать что-то ненужное. И наоборот. Вот. Но, тем не менее, да, в этом процессе риэлторы как специалисты вот оказывающие услуги по продаже, могут быть полезны. Да? И вот они также представлены на вашей выставке. А вот если брать сегмент. Это какой сегмент риэлторских агентств, компаний? Это крупные компании все-таки или там небольшие какие-то?
Ирина Лазарева
– Это крупные агентства недвижимости: «Инком», «МИЭЛЬ», «Бест-Новострой». Ранее они специализировались в основном на продаже новостроек. Либо загородного жилья. Сейчас они под изменением тенденций переквалифицировались уже непосредственно, ну, предлагают услуги по продаже вторичной недвижимости.
Дмитрий Чариков
– А вот представители вот этого сословия, так назовем, это частные риэлторы. Они…
Ирина Лазарева
– Частных риэлторов нет, потому что мы не готовы отвечать за услуги частных риэлторов.
Дмитрий Чариков
– Как раз за качество этих услуг. Да?
Ирина Лазарева
– Да.
Дмитрий Чариков
– Это непонятные люди, непонятные услуги. Да? Хорошо. Сергей, и всё-таки вот опять-таки я буду пытать вас на предмет вот этих самых новых условий, к которым нам нужно привыкнуть, и в которых будем мы все жить. А как долго мы будем жить? Как тот анекдот:
– Доктор, я буду жить?
– Будете. А смысл?
Вот. Все-таки, как долго продлится вот этот период? И будет ли просветление какое-то?
Сергей Жарков
– Я еще раз говорю, что это наступила новая экономическая реальность.
Дмитрий Чариков
– То есть просветления не будет?
Сергей Жарков
– Ну, вот вы знаете, как в 1991 году, да? Был Советский Союз, и не стало Советского Союза. Вот сейчас была одна экономика, стала другая экономика просто. Понимаете, Советский Союз ведь не вернется.
Дмитрий Чариков
– Но осталась, может быть, у каких-то категорий граждан такая, ностальгия там, не знаю. Завтрак туриста, палатки, гитара. В конце концов, я помню время, когда можно было зайти в речку, набрать воды и вскипятить, и даже пить. Чай из этой воды сегодня –как-то это вот… Но, тем не менее, да, мы будем вспоминать то время, когда все было легко и просто. На рынке недвижимости можно было зарабатывать немалые суммы практически. Ну, не знаю, вот мне вот риэлторские услуги… Хорошо, риэлторские услуги. Ирина, вот вы не риэлтор? Вот вы как к риэлторским услугам относитесь? Вот вы считаете стоимость, их стоимость этих услуг адекватна тому, что делают? Ну, мы сейчас говорим там не о крупных компаниях серьезных, действительно успешных, которые, в общем-то, могут подтвердить и свой статус, и свою роль, и, в общем-то, все остальное. Вот. А среднестатистических этих риэлторов, которые помогают якобы людям с решением тех или иных вопросов, и это стоит определенных денег. Вы, как обычный гражданин, вот как женщина. Я сейчас спрашиваю не директора по рекламе и PR. А просто, как обычный человек. Как вы считаете?
Ирина Лазарева
– Если судить о потребностях наших, опять же, посетителей в информации, которую они хотят получать на выставке, то один из самых популярных запросов по проведению семинара или об оказании консультационных услуг – это вопрос: «Как продать либо купить квартиру самостоятельно?»
Дмитрий Чариков
– То есть без риэлтора?
Ирина Лазарева
– Без риэлтора. Это говорит о том, что люди в большинстве своей массы, не готовы платить деньги риэлторам.
Дмитрий Чариков
– Угу.
Ирина Лазарева
– Они готовы заплатить деньги юристам, чтобы они проверили документы. Они готовы заплатить деньги за размещение рекламы. Но непосредственно отдать деньги за продажу конкретной квартиры они, ну, морально не готовы. Именно поэтому наши семинары о том, как продать квартиру самостоятельно, семинары наших партнеров, интернет-сайтов крупнейших по размещению объявлений пользуются большой популярностью, на них приходит большое количество посетителей.
Дмитрий Чариков
– Сергей, ну, вот вы говорите о новых условиях, в которых придется жить участникам рынка. И можно ли сказать о том, что и данная категория участников рынка недвижимости, коими являются риэлторы, риэлторам тоже придется как-то, ну, подстраиваться под новые вот эти самые условия? Хотя они, конечно, сопротивляются и они этого не хотят.
Сергей Жарков
– Вне всякого сомнения. И это уже происходит. Вот если вы обратите внимание, раньше традиционно агентство недвижимости, которое предоставляет услуги по сдаче или найму квартир в аренду, брало традиционно месячную плату и с арендатора, и с арендодателя. Сейчас уже это не происходит. Сейчас берут плату исключительно с арендодателя.
Дмитрий Чариков
– Что-то поменялось, да?
Сергей Жарков
– Более того, иногда эту месячную плату они могут поделить пополам между арендатором и арендодателем. То есть, понимаете, стоимость их услуг, так или иначе, они снижаются именно потому, что идет конкуренция, идет борьба за выживание на рынке. И тот, кто к этой новой реальности быстрее привыкнет и подстроится, тот и останется в выигрыше. Это естественный процесс.
Дмитрий Чариков
– Ну, вот еще бытует такое мнение, что количество еще определяет успешность того или иного проекта. То есть можно долго и упорно продавать дорого свой продукт, товар, то бишь услугу. Да? А можно, в общем-то, снизить цену и продать гораздо более большое количество товара, то есть своих услуг. Да? То есть, ну, тут нужно уже к каждому индивидуально подходить к построению своего бизнеса. Вот. И, Ирина, я так понимаю, что в программе выставки, которая пройдет в Центральном доме художника и стартует двадцать четвертого уже в сентябре, буквально немного осталось. До начала этой выставки будет еще ряд семинаров, круглых столов, конференций. И вот как раз на этих конференциях, семинарах и круглых столах будут обсуждаться те все насущные проблемы, вопросы, которые интересуют, наверно, каждого человека, каждого жителя. Потому что бытует мнение, что все мы подразделяемся на три категории: до, сейчас и после. Да? То есть, кто уже что-то сделал с недвижимостью, кто находится в этом процессе и кто планирует. Про эти семинары, эти мероприятия тоже расскажите. Они как вообще проходят. Туда можно любому человеку попасть?
Ирина Лазарева
– Чтобы посетить эти семинары, можно скачать билет, как я уже говорила, на сайте выставки и спокойно прийти в Центральный дом художника, чтобы прослушать все эти семинары. Семинары на разные темы. Это и о том, как выбрать застройщика, на что обращать внимание при выборе новостройки, как оформить сделку по продаже недвижимости. Большой блок семинаров посвящается рынку вторичного жилья и решению вопросов, связанных с вторичным жильем, начиная от покупки до раздела имущества. Вопросы, связанные с налогообложением и о том, как сейчас будет рассчитываться налог с учетом кадастровой стоимости недвижимости. Вопросы по ипотеке, брейн-ринг будет ипотечный. Семинаров огромное множество и все эти темы, так или иначе, затрагивают человека, связанного с недвижимостью.
Дмитрий Чариков
– Ну, то есть иными словами люди, которые посетят выставку, они не только смогут посмотреть на те или иные предложения тех или иных девелоперов, проконсультироваться у представителей риэлторских компаний, которые тоже там будут представлены, но и посетить вот эти семинары. И я надеюсь, они бесплатные? То есть не надо ничего платить?
Ирина Лазарева
– Нет.
Дмитрий Чариков
– Отлично. Уважаемые радиослушатели. Я напоминаю, что сегодня с нами в студии Ирина Лазарева, директор по рекламе и PR выставки-ярмарки "Недвижимость от лидеров" Российского форума лидеров рынка недвижимости RREF и премии в области жилой недвижимости RREF AWARDS. И Сергей Жарков, куратор деловой программы, замруководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», и главный редактор портала IRN. Вот. Эти люди сегодня нам рассказывают все о рынке недвижимости. А мы не прощаемся, мы прерываемся на небольшую музыкальную паузу, после которой вернемся и продолжим разговор. Оставайтесь с нами.
(музыкальная пауза)
Дмитрий Чариков
– Итак, уважаемые радиослушатели, мы снова вместе с вами. И, опять-таки, сегодня 8 сентября, вторник. Ничего не поменялось. И, как всегда, по вторникам, на радио «МедиаМетрикс» программа «Время недвижимости». И я, Дмитрий Чариков, продолжаю беседовать с Ириной Лазаревой и Сергеем Жарковым. Мы ушли на перерыв под такое, в общем-то, решение, не решение, что вот наступила новая эпоха, новое время, и теперь нам в этом времени жить. Нравится, не нравится, ну, что делать. Вот. И не нужно ждать осенних каких-то там всплесков, ждать, что к Новому году мы заживем по-старому. А вот есть аналитик всея Руси рынка недвижимости, вот такой Геннадий Моисеевич Стерник, по-моему, да? Вот. Он говорит то, что, немножко помучиться нужно будет до 20 года, а там все нормально будет, как и раньше. Опять будем вот… Или, все-таки, вы придерживаетесь, Сергей, другой точки зрения?
Сергей Жарков
– Вы знаете, это достаточно долгосрочный прогноз все-таки. Заглядывать на пять лет вперед даже в наших экономических условиях – это очень и очень сложно, на мой взгляд. Каковы будут макроэкономические реалии, каковы будут курсы доллара, нефти и всех остальных ключевых экономических показателей, да, ВВП и всех остальных. Это очень сложный вопрос. То, что вполне возможно – некоторый подъем после такого отката. Да, вполне это нормально совершенно и это нормальные рыночные условия. Другой вопрос, будет ли опять такой рост, как, условно говоря, был в начале двухтысячных годов, когда… Я прекрасно помню историю со строительством Марьинского парка. Изначально там продавались квартиры по 300–400 долларов за квадратный метр. Вот. Через там десять лет, условно говоря, да, эти квартиры стоили там уже по 5 000 долларов за квадратный метр. Вот будет ли такой рост? Очень вряд ли. Очень сомневаюсь.
Дмитрий Чариков
– Понятно. И тогда вот сразу вопрос по поводу цен. Что все-таки будет происходить с ценами? Ведь три варианта прогнозов. Первое: цены все-таки будут откорретированы, назовем это так, то есть они снизятся кардинально. Либо цены немного, что называется, упадут. Либо они останутся на том же уровне и продолжат, ну, если не расти, то, по крайней мере, как-то так вяло балансировать. Как вы считаете?
Сергей Жарков
– Ну, если давать наш такой среднесрочный прогноз, скажем, на этот и следующий год, то мы прогнозируем снижение цен, определенную коррекцию где-то в промежутке между 15 и 25 процентами.
Дмитрий Чариков
– А как быть тогда застройщикам, которые закладывали в свои проекты далеко до сегодняшнего времени, рассчитывали экономику проектов и 20% коррекция – для них ведь это губительная, в общем-то, цифра?
Сергей Жарков
– Ну, во-первых, проект все-таки в кое-каких масштабах можно корректировать, и ничего страшного не происходит при этом. Возможна вполне ситуация, когда люди закладывали, условно говоря, рассчитывали экономику проектов, что они будут продавать там, скажем, с чистовой отделкой, но в этот параметр они видят, что не укладываются, да. Ну, будут продавать без чистовой отделки. Вот. Такие варианты вполне возможны. Они поддаются коррекции, так или иначе.
Дмитрий Чариков
– Но тем не менее…
Сергей Жарков
– А, с другой стороны, если говорить о том, что проект совсем вот нельзя скорректировать. Ну, ребята, давайте посмотрим на вашу маржу, все-таки. Да? Она достигает очень часто 30 и 40 процентов.
Дмитрий Чариков
– Ну, о маржинальности проектов застройщики предпочитают не распространяться. Вот. Но я все-таки еще считаю, такой фактор существует. Потому что в портфеле у девелоперской компании есть не один, не два, а большое количество проектов, за счет которых, в общем-то, в среднем там температура по больнице может быть как-то скорректирована и, в общем-то, бизнес может без потрясений, в общем-то, обойтись. Если в целом.
Сергей Жарков
– Так и, естественно. Естественно. Потому что когда мы говорим о средних ценах, это действительно всегда средняя температура по больнице. Вы возьмите там, скажем, отдельно взятый район. Там сегодня цена, условно говоря, 220 000 рублей за квадратный метр средняя. А завтра выйдет новый проект на стадии котлована, но какой-нибудь огромный, восемьдесят, сто тысяч квадратных метров. И средняя цена по этому микрорайону или району даже резко упадет. Просто потому что вот вышел новый проект, очень масштабный и на стадии котлована по самым дешевым ценам.
Дмитрий Чариков
– Хорошо. Точка зрения понятная. Сергей Жарков, куратор деловой программы, замруководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», главный редактор одноименного портала. Ну, теперь тогда к вам вопрос, Ирина. А вот вы как считаете, какие-то изменения в части, я не знаю, может быть, в метраже квартир, конъюнктура рынка как то поменялась? Она подстраивается, вообще, под сегодняшние реалии?
Ирина Лазарева
– На рынке недвижимости появились сейчас проекты с меньшим метражом, чем было ранее, и по более доступным, приемлемым ценам для обычных покупателей.
Дмитрий Чариков
– Эти предложения тоже будут на выставке?
Ирина Лазарева
– Предложения будут на выставке.
Дмитрий Чариков
– Угу.
Ирина Лазарева
– То есть можно говорить о том, что квартиры в Москве можно будет купить по цене четыре миллиона, три с половиной есть проекты.
Дмитрий Чариков
– Есть предложения даже и меньше: квартиры-студии, даже два миллиона, и даже дешевле. Это Подмосковье.
Ирина Лазарева
– Если говорить о Подмосковье, то там есть предложения 1,6 миллионов квадратных метров у крупных застройщиков надежных и проверенных временем.
Дмитрий Чариков
– Ну, можно сказать, что география, скажем так, предложений расширяется? Территориально там 20, 30, 40 километров от МКАД.
Сергей Жарков
– Разумеется. Это можно вполне об этом говорить. Особенно, если дело касается «Новой Москвы». Это все-таки достаточно далеко за чертой МКАД. Да. И сейчас фактически рынок «Новой Москвы», хотя он и обычно часто кое-кем включается в московский рынок, да, традиционно, мы его считаем, как рынок Московского региона все-таки.
Дмитрий Чариков
– Но де-юре – это Москва.
Сергей Жарков
– Де-юре – Москва, но де-факто – рыночные процессы характерные для Подмосковья.
Дмитрий Чариков
– Угу.
Сергей Жарков
– Кроме того, не надо забывать, часто на рынке, действительно, застройщики учитывают требования времени, и появляется огромный пласт предложений, скажем, малогабаритных квартир просто-напросто, тех же самых квартир-студий. 28 квадратных метров – полноценная как бы квартира.
Дмитрий Чариков
– Ну, можно жить. Там стартовая квартира.
Сергей Жарков
– Можно жить. Одному человеку, вполне можно жить. И даже молодой семье без детей вполне, как стартовое жилье это можно рассматривать.
Дмитрий Чариков
– У меня знакомая продает, кстати, квартиру в Зеленограде. Прекрасный зеленый город. Название соответствующее. Трехкомнатная квартира, 75 квадратных метров, построен и сдан дом, уже есть свидетельство о государственной регистрации и право собственности на квартиру. Квартира с ремонтом. Вот за нее просят пять с половиной миллионов рублей. Это недорого. То есть это трехкомнатная квартира, в которой может жить семья. Ну, сколько там, 20 километров от МКАД. Да? И вот сейчас такая тенденция есть, что многие москвичи перебираются за город, в более такие районы с экологией и чистым воздухом. Ездят в Москву на работу. Ну, вот, есть такая тенденция сегодня? Расширение именно, притязания, скажем так, в потребностях на покупку. Рассматривают люди более уже такие дальние, географически дальние зоны?
Сергей Жарков
– Разумеется. Есть, в принципе, такая тенденция, что москвичи перебираются в Подмосковье даже и т. д., обменивают свое жилье. Кто-то делает это по материальным причинам, потому что, условно говоря, одинокий человек и нет возможности содержать просто большую квартиру. Она ему, в общем-то, не нужна. Он может ее продать, дешево купить в Подмосковье. Разницу положить в банк, который ему принесет достаточно, по нынешним временам, неплохой доход, просто-напросто, и жить на это. Такие примеры действительно бывают. Никто об этом даже не задумывается. Более авантюристичные люди там вообще даже продают жилье, начинают снимать. Потому что дохода от банковского депозита вполне хватает на то, чтобы платить за аренду. И еще немножко даже остается. А с расчетом на то, что вот лет через пять квартиры в цене упадут немножко, и тогда вот этого депозита как раз хватит на то, чтобы купить.
Дмитрий Чариков
– Ну, я знаю другие случаи. Вот, опять-таки, знакомые продали свою квартиру, в центре Москвы, приобрели таунхаус в «Новой Москве», так называемой, да. У них еще остались даже деньги. Они сделали инвестиционную покупку, да, поместили деньги в строящийся объект и прекрасно себя чувствуют. И говорят: «В общем-то, да, в первое время, конечно же, как-то психологически… А потом: природа, там пруд рядом, зелень, лес. Господи, – говорят, – что мы в этом каменном мешке-то жили, за него цеплялись». Вот такая тенденция, мне кажется, сейчас набирает обороты.
Сергей Жарков
– Да, она характерна для всего мира, субурбанистическое такое развитие городов. Потому что кто в основном предпочитает жить в центре, да? Это либо молодежь очень активная, которая мало времени проводит дома, а в основном там по клубам, по интересам, по друзьям, по вечеринкам и т. д. Такой активный образ жизни, развлекательный. Либо это люди, которые очень привязаны там к своему месту работы. Им надо строго очень рано быть на работе, поэтому они вынуждены жить там, где-то поблизости. В остальном обеспеченные люди, естественно, предпочитают жить за городом. Это вполне нормальная тенденция.
Дмитрий Чариков
– Ну, вот я знаю такой алгоритм что ли. Ну, как бы сказать… Очень много приезжих в Москве, да? То есть в столицу люди приезжают и свой бизнес расширять, и вообще перебираются, и т. д. Да? Вот первый акцент, это квартира, пусть даже в аренду, да, но это обязательно Москва, это обязательно поближе к центру … Да? И проходит какое-то время. Начинаются разговоры об экологии, о чистом воздухе и т. д. Проходит еще какое-то время и человек говорит: «А что, мне собственно?» Да? И начинает перебираться туда, за МКАД. Вот такая интересная тенденция сегодня. Я просто к чему это говорю, что девелоперы, которые начинают свои проекты в Московской области, да, вот они, наверно, очень четко прочувствовали этот элемент. Меняется эта конъюнктура, да? Меняются потребительские предпочтения. Ирина, к вам тогда вопрос, чтобы вы не скучали, не сидели здесь молча. Да? Возвращаясь к выставке недвижимости, которая, кстати, напоминаю, пройдет, начнется, точнее, 24 сентября, пройдет четыре дня. Четыре дня, да? Двадцать четвертое, двадцать пятое, двадцать шестое – суббота, и последний день выставки – 27 сентября. Да? Все это будет происходить в Центральном доме художника на Крымском валу, естественно, город Москва. Что там еще интересного у вас будет происходить на этой выставке?
Ирина Лазарева
– Кроме того, что там можно купить жилье в любой точке Москвы, непосредственно на выставке застройщики и участники выставки предлагают скидки, акции на свою недвижимость для того, чтобы если человек готов купить жилье, то выставка для него – реальная возможность сэкономить либо получить какие-то дополнительные бонусы.
Дмитрий Чариков
– Ну, вот я знаю, что впервые в этом году, выставка будет представлена мероприятиями касаемо не только на семинарах, конференциях, круглых столов касаемо покупки недвижимости и т. д. Но и сегодня выставка, скажем так, отяжелела, что ли, такой темой, как ЖКХ. То есть тема ЖКХ, ну, не отделима от темы недвижимости. Потому что люди сначала покупают квартиру, потом, естественно, начинают думать, как они эту квартиру будут обслуживать. Начинают задумываться о среде обитания. Это все тема ЖКХ: как ремонтировать там здания, какие будут тарифы. И это все включается, в том числе и в ликвидность предложений от застройщиков. И я знаю, что будет проходить и семинар, точнее конференция, 24 числа в большом конференц-зале. Будут присутствовать эксперты в сфере ЖКХ и представители «ЖКХ Контроль», и представители ассоциаций различных и т. д. Вот. Более того, будет проходить мероприятие, посвященное интернету, интернет-технологиям, потому что интернет на сегодняшний день, в общем-то, присутствует во всех сферах нашей жизни. Без него уже никак. Вот как вы считаете? С интернетом как? Человеческий фактор он потеснит все-таки окончательно? Будут ли роботы вместо людей?
Ирина Лазарева
– Вряд ли, потому что потребность в том, чтобы прийти и посмотреть, непосредственно пообщаться со специалистами, проконсультироваться – неотъемлемая часть покупки недвижимости.
Дмитрий Чариков
– Понятно. Ну, хорошо. Тем не менее, будет и мероприятие, конференция посвящена и этой теме, и будет присутствовать представитель «Яндекс.Недвижимости», будет присутствовать председатель совета Института развития интернета Герман Клименко. Будет присутствовать Сергей Кучуков – это «AFY». Вот. И они будут рассказывать достаточно интересные вещи. Вот я еще слышал, что вы возобновляете такую, ну, там не знаю, такой формат – это оказание консультации граждан. Вот будет действовать консультационный пункт. Вот о нем что-то, может быть, расскажете?
Ирина Лазарева
– В рамках выставки будет работать официальный консультационный центр, где посетители могут прийти со своей проблемой либо со своим каким-то вопросом, и получить грамотную консультацию от незаинтересованных в продаже каких либо услуг вот этим посетителям. То есть это абсолютно независимые представители общественных организаций, представители власти, которые помогут решить вопрос посетителя выставки.
Дмитрий Чариков
– Юристы…
Ирина Лазарева
– Юристы, да, налоговики и риэлторы.
Дмитрий Чариков
– Ну, достаточно интересная услуга. А вот, вообще, она востребована? По опыту?
Ирина Лазарева
– Безусловно, да, потому что посетители, которые приходят на выставку, они все приходят непосредственно с вопросом: решить свои либо жилищные условия, либо получить информацию о том, как оформить документы, о том, как продать свою недвижимость. Потребность в общении есть.
Дмитрий Чариков
– Как выбирать эту новостройку.
Ирина Лазарева
– Как выбирать, да.
Дмитрий Чариков
– Какие документы спрашивать, какие договоры подписывать. Хорошо. Вот бытует мнение, Сергей, что подавляющее количество покупок, назовем так, осуществляется с участием кредитных средств. Ну, это совершенно нормально. Растет доля ипотечников. Это тоже закономерно. Как вы считаете, сегодняшнее соотношение в общем количестве покупок с участием кредитных средств?
Сергей Жарков
– Вы знаете, по разным компаниям и по разным проектам – это немножко разные данные. Но, в принципе, сейчас можно говорить о том, что с участием кредитных средств на первичном рынке совершается до 70% сделок. Это очень большая величина, собственно говоря, и она вот не упала, конечно, очень серьезно благодаря поддержке государства. То есть государство направляет деньги на субсидирование вот этих кредитных ставок, что позволяет держать ставки, ну, на каком-то приемлемом для российского рынка уровне. Другой вопрос, что, к сожалению, это односторонний, на наш взгляд, подход. Мы искусственно только стимулируем спрос с помощью субсидирования ипотечных ставок. А это автоматически, таким образом, перекладывает все риски на конечного покупателя, на конечного потребителя. То есть застройщики, банки, государство снимают с себя риски по выплате этих кредитов и перекладывают их полностью на плечи заемщика. Это, на мой взгляд, не сильно правильно. Вот если бы хотя бы половина тех средств, которые предназначены для субсидирования ставки по ипотеке, были направлены не только на стимулирование вот этого спроса с помощью ипотечных ставок, а на кредиты самим застройщикам, это чтобы у них кредиты были дешевые. Вот это бы позволило удешевить, соответственно, цену. И, вполне возможно, что 30–50% сегодняшних покупателей ипотечные кредиты по новым ценам просто бы даже не потребовались.
Дмитрий Чариков
– Но бытует мнение, что вообще все взаимосвязано, да. То есть первичный рынок, вторичный рынок, кредиты, естественно, населению, кредиты застройщикам. Но на сегодняшний день государство почему-то поддерживает только одну из составляющих, только один сегмент рынка. Конечно, понятно, строительная отрасль всегда являлась важнейшей составляющей экономики любого государства, но, тем не менее, поддержка была бы намного эффективней, если бы она осуществлялась и в пользу остальных участников рынка. Ирина, тогда вопрос к вам. Вот этот вопрос. Мероприятия, семинары, опять-таки, будут посвященные теме кредитования, ипотеке?
Ирина Лазарева
– Безусловно. Если это неотъемлемая часть процесса купли новостроек, то семинары будут на эту тему.
Дмитрий Чариков
– А банки принимают участие?
Ирина Лазарева
– Банки непосредственно принимают участие. Без них никуда. Семинары, посвященные ипотеке, будет, наверно, порядка десяти-пятнадцати. И в субботу, и в воскресенье. Да.
Дмитрий Чариков
– Ну, то есть вы можете, пользуясь возможностью, в прямом эфире пригласить всех граждан посетить выставку, Ирина.
Ирина Лазарева
– Уважаемые слушатели, мы будем рады видеть вас на выставке с 24 по 27 сентября. Вход бесплатный. Вам необходимо только скачать пригласительный билет. Вас ждут застройщики, вас ждут огромные предложения на новостройки, вторичное жилье, загородное жилье в Москве и Московской области. Мы будем рады вас видеть.
Дмитрий Чариков
– Я добавлю, что на этой выставке будут проходить те или иные интересные мероприятия. Вы услышите информацию от аналитиков, экспертов рынка в различных отраслях. Впервые на выставке будет представлена секция, посвященная ЖКХ. Ну, что ж? Уважаемые радиослушатели, программа «Время недвижимости» на радио «МедиаМетрикс» подходит к концу. И я напоминаю, что сегодня вместе с нами в студии были Ирина Лазарева и Сергей Жарков. Ирина, Сергей, огромное вам спасибо, что вы приняли участие в сегодняшнем разговоре. А я напоминаю, что выставка «Недвижимость от лидеров 2015» стартует 24 сентября и будет традиционно проходить в ЦДХ – Центральном доме художника на Крымском валу города-героя Москва. Не пропустите, господа. А на сегодня всё. Всего вам доброго.