Дмитрий Чариков
- Добрый вечер, уважаемые радиослушатели! С вами на радио «МедиаМетрикс» программа «Время недвижимости», и в студии я, Дмитрий Чариков. А в гостях у нас сегодня Алексей Сидоров, директор по продажам компании «Kalinka Group». Добрый вечер, Алексей!
Алексей Сидоров
- Добрый вечер!
Дмитрий Чариков
- И Дмитрий Овсянников, руководитель проектов «Ipotek.ru» и «Московская квартира». Дмитрий, здравствуйте!
Дмитрий Овсянников
- День добрый!
Дмитрий Чариков
- Ситуация на сегодняшний день складывается следующим образом: просрочка россиян по ипотеке увеличилась на 30%, коммуналка подорожала на 41%, количество сделок как на вторичном, так и на первичном сегменте рынка, упало. А вот ещё информация к размышлению. «Доходы россиян стремительно снижаются. Этот процесс продолжается уже седьмой месяц подряд и постоянно ускоряется», - говорится в докладе Росстата о социально-экономическом положении дел в стране. И на фоне всей этой информации я хочу задать нашим уважаемым гостям вопрос. Когда же намечены похороны, похороны рынка недвижимости? Дмитрий, может быть, вы начнёте отвечать на этот вопрос?
Дмитрий Овсянников
- А что, кого-то уже хороним?
Дмитрий Чариков
- Не знаю. На рынке ходят такие настроения среди собственников жилья, которые никак не могут его продать.
Дмитрий Овсянников
- Дмитрий, вас массовое прозрение не смущает?
Дмитрий Чариков
- Я абсолютно не знаю, что творится на рынке.
Дмитрий Овсянников
- Просто год назад, когда я говорил, что грядёт падение цен, тогда все крутили пальцем у виска и говорили, что недвижимость может только расти в цене. На сегодняшний день цены падают, будут падать и ничего с ними произойти не может, кроме только как упадут еще ниже, ниже и ниже.
Дмитрий Чариков
- Дмитрий, я бы не стал обобщать. Вы говорите: «Все». Вы, наверное, имеете в виду риэлторов? Но риэлторы – это такие люди, которые всегда говорят: «Цены будут расти. Покупать сейчас нужно, потому что завтра будет поздно. Недвижимость всегда в цене». И так далее, и тому подобное. Хорошо. Алексей, скажите, вы осуществляете деятельность, как я понимаю, в сегменте «премиум», сегменте «комфорт». Что сегодня происходит в этом сегменте рынка недвижимости?
Алексей Сидоров
- Если говорить о «сегодня», как о вторнике, то, конечно, на рынке есть некоторые возмущения, исходя из того, что прошлая неделя у нас закончилась достаточно серьёзным падением. Я имею в виду экономику, причём мировых. И понятно, что сейчас это самая обсуждаемая новость. Сказать, что эта новость каким-то новым образом повлияла на рынок той недвижимости, по которой работает наша компания, я думаю, что пока так говорить нельзя, потому что мы в состоянии кризиса, так или иначе, находимся с середины прошлого года.
Дмитрий Чариков
- По моему ощущению, кризис начался не в прошлом году, даже не в позапрошлом, а гораздо раньше. Это моё такое ощущение.
Алексей Сидоров
- Что считать кризисом? Если мы берём ретроспективу и, допустим, 2014 год сначала, я могу сказать, что первое полугодие 2014 года прошло просто с феерическим ростом. То есть у нас вышло много интересных проектов, у нас была очень хорошая динамика по росту стоимости квадратного метра, у нас динамика продаж была на уровне лучшего 2007 года. То есть, в принципе, ничто не предвещало, был очень хороший рывок рынка. Соответственно, негативные явления, которые, как теперь уже понятно, были ранее в экономике, экономические плюс политические истории, которые наложились, они начали влиять на наш сегмент рынка недвижимости уже тогда, когда начался рост курса взрывообразный (это ноябрь, октябрь, декабрь).
Дмитрий Чариков
- Алексей, у меня такой вопрос. Рынок «премиум»-сегмента живёт какой-то своей жизнью, и бытует мнение, что люди богатые, назовём их так, они вне цифр, такие себе безумные. Рисуется такой образ, что он выходит с большим мешком денег и ищет, куда бы его приложить. Вместе с тем, мне кажется, что это люди, которые, в первую очередь, деньги очень уважают, умеют считать, интересуются и экономическими какими-то моментами и так далее. Но почему-то бытует мнение, что именно в сегменте «премиум» направо и налево разбрасываются деньги. Кстати, Дмитрий, вопрос к вам, как к руководителю не только порталов «ipotek.ru» и «Московская квартира», но и как к компании, которая занимается ипотечным брокериджем. К вам когда-нибудь обращались люди сегмента «премиум», те самые, которых называют «олигархи», за ипотечным кредитом для приобретения какого-нибудь, скажем, замка?»
Дмитрий Овсянников
- Насчёт замка не было, но на заре ипотеки это был инструмент для хорошего среднего класса. Постепенно ипотека превратилась в инструмент, можно сказать, для бедных, для среднего класса, но такого уже, где грань между средним и бедным.
Дмитрий Чариков
- Были случаи, но они были единичные?
Дмитрий Овсянников
- Но это на заре ипотеки. Заря у нас была где-то в начале 2000-х годов. То есть закон об ипотеке вышел в 1998 году и, соответственно, первые пять лет, где-то до 2004 года, доля ипотечных кредитов составляла менее 0,1%. Богатые люди лучше всех чувствуют новые веяния. И как только ипотеку запустили, это был инструмент для тех, у кого есть деньги. Они прошли это с заграницей и хотели попробовать здесь.
Дмитрий Чариков
- Хорошо. Тем не менее, как вы прокомментируете информацию о том, что, во-первых, просрочка увеличилась на 30% по ипотеке, по выплатам, по обязательствам, и уменьшилось количество ипотечных кредитов, которые выдаются участникам рынка. Очень серьёзно упали эти показатели.
Дмитрий Овсянников
- Это констатация факта, не более того.
Дмитрий Чариков
- Хорошо, Алексей, тогда к вам вопрос. Бытует мнение, что в таких местах Подмосковья, где принято считать…
Алексей Сидоров
- А про ипотеку не спросите?
Дмитрий Чариков
- Хорошо, ради Бога, давайте про ипотеку. Расскажите, как олигархи не платят ипотеку.
Алексей Сидоров
- Знаете, нам так и не удалось изменить то ощущение, которое вы транслировали, что богатые люди не умеют считать, разбрасывают деньги направо и налево. На самом деле они не были бы богатыми, если бы они так относились к деньгам.
Дмитрий Чариков
- Я об этом как раз и говорю, что это люди, которые в 2-3, в 10 раз лучше считают деньги и более щепетильно относятся к этому вопросу.
Алексей Сидоров
- Я скажу так. Конечно, были времена (конец 90-х – начало 2000-х годов, до 2003–2004 года), когда рынок достаточно активно рос, но цены были на тот момент вполне приемлемы. И понятно, что люди, первый раз заработавшие деньги в районе миллиона долларов, при стоимости первички на тот момент 3-4 тысячи долларов (это было хорошее жильё «премиум» уровня на Остоженке), расставались с этими деньгами за один присест.
Дмитрий Чариков
- И как пришло, так и ушло.
Алексей Сидоров
- Нет, почему? Они активно улучшали своё качество жизни, потому что кто-то поиграл в коммуналки и понял, что он не может влиять на ситуацию. Начали строиться новые дома достаточно активно. Понятно, что ипотека, как инструмент, не была интересна, потому что у этих людей деньги были, они грели руки, и им очень хотелось расстаться со своими деньгами, чтобы свой уровень жизни показать. И потом, ипотеки, как инструмента, не существовало, потому что и банки тогда не рассматривали кредиты в 50–70% от цены.
Дмитрий Чариков
- Я помню то время, когда банкиры (это как раз 2000-й год, конец 90-х) говорили, что в России ипотеки не будет никогда, потому что ее не будет никогда, это невыгодно банкам. Но, тем не менее, она случилась, эта ипотека. Хорошо. Алексей, я спрошу прямо. Что сегодня происходит в сегменте «премиум»? Вообще, продаётся что-либо? Если продаётся, то, сравнивая с той ситуацией, которая была пять лет назад, насколько просел спрос?
Алексей Сидоров
- 5 лет назад – это был 2010 год...
Дмитрий Чариков
- Хорошо, 2011–2012 год – возьмём три года назад.
Алексей Сидоров
- Я вспоминаю.
Дмитрий Чариков
- Потому что были у нас катаклизмы погодные: +45 градусов, всё горело, никто ничего не видел, все бродили в масках. Сегодня, по ощущениям, насколько примерно просел спрос «премиум»-сегмента?
Алексей Сидоров
- По ощущениям, спрос на дорогом сегменте, я бы назвал это так (мы пользуемся своей классификацией, и если говорить о недвижимости, то «премиум»-сегмент – это один из сегментов дорогой недвижимости), за последние полгода сократился процентов на 25–30.
Дмитрий Чариков
- Хорошо. Дмитрий, теперь к Вам вопрос. Насколько сегодня сократилась потребность в ипотечных кредитах по сравнению с периодом 2-3 года назад, по вашим ощущениям?
Дмитрий Овсянников
- По ощущениям – не знаю. Тут же момент какой: с одной стороны – сократился спрос, с другой стороны – банки стали намного жёстче подходить к заёмщикам. Сейчас отказы сплошь и рядом, причём причины для отказов могут быть самые разные.
Дмитрий Чариков
- Формальные. Хорошо. Если объединить отказы банков и нежелание людей брать ипотечные кредиты, то в процентном примерно…
Дмитрий Овсянников
- Дмитрий, мы не о том сейчас, по одной простой причине: мы всё говорим о падении спроса, но никто не говорит о том, что предложение тоже упало. Большинство риэлторов на сегодняшний день работают с продавцами, они умеют это делать. Почему? Потому что взял квартиру на эксклюзив, выставил в рекламу, за 15 минут дал объявления через определённые сервисы на 50 сайтов и всё – сидишь, ждёшь, когда звонки пойдут.
Дмитрий Чариков
- Интересная мысль, кстати. Я услышал, что сокращается спрос, но и усыхает предложение.
Дмитрий Овсянников
- Вот! Очень мало фирм, которые умеют работать с покупателями и работают от покупателя. Так вот, наша компания одна из них. И ситуация такова, что два месяца назад выбор был больше, чем сейчас.
Дмитрий Чариков
- Вы говорите о количественном выражении?
Дмитрий Овсянников
- Я говорю о количественном выражении. То есть, когда мы начинаем что-то искать, то оказывается, что квартир нет. Вроде бы формально они есть, но, к сожалению, их стало значительно меньше, выбрать не из чего. Как срок экспозиции увеличивается у продавцов, так и у покупателей – больше кругов надо намотать, чтобы найти подходящий вариант.
Дмитрий Чариков
- Алексей, а в сегменте «премиум» есть такое ощущение, что предложений стало меньше? Просто собственники убирают свои предложения до лучших времён?
Алексей Сидоров
- Наша компания работает с двумя сегментами: с первичным и вторичным рынком. На уровне первичного рынка мы ощущаем абсолютный дефицит в самом дорогом сегменте, то, что условно относилось к сегменту «де-люкс», то есть от 20 тысяч долларов за квадратный метр, и выше. На сегодняшний день нет практически ни одного нового проекта.
Дмитрий Чариков
- Девелоперы, наверное, не хотят строить столь дорогие проекты, потому что понятно, что чем дешевле, тем доступней, тем быстрей отдача.
Алексей Сидоров
- Это на отдельную передачу разговор. Как раньше говорили, центр не резиновый (сами понимаете, где должны строиться такие объекты), и правительство Москвы приложило к этому руку, и всё остальное. Но факт остаётся фактом: на сегодняшний день таких проектов… один активно развивается достаточно крупный и, может быть, 2-3 выйдет до конца года небольших.
Дмитрий Чариков
- То есть предложений тоже стало меньше, ощутимо меньше, в разы?
Алексей Сидоров
- На первичке - да. На первичке в сегменте «премиум» (это то, что на сегодняшний день от 350 тысяч рублей, будете смеяться) таких предложений достаточно много, но они практически распределены между десятью самых активных девелоперов, достаточно крупных, которые контролируют этот первичный рынок.
Дмитрий Чариков
- А что с предложениями готового жилья? Я сюда включаю и загородное жильё, и пресловутые коттеджи.
Алексей Сидоров
- Я чуть-чуть не закончил. Что касается вторички. Вторичка – это менее регулируемая история. Там есть личные предпочтения или личная история каждого продавца. Если ему по тем или иным причинам нужно продать, то он очень даже готов торговаться, даёт дисконты, скидки и тому подобное. Отсюда пошло «50% скидки», «по доллару» и все такое.
Дмитрий Чариков
- Дмитрий, а что происходит в сегменте «эконом»? Идут ли люди на такой кардинальный торг? Например, квартира стоила 10 миллионов, завтра он проснулся, почесал себя и сказал: «Бог с ним, продаю за пять миллионов».
Дмитрий Овсянников
- Есть риэлторы, которые об этом рассказывают. На самом деле, я такого не встречал, чтобы вот так, в лёгкую за ночь человек решил скинуть половину стоимости квартиры.
Дмитрий Чариков
- Ну, хорошо, три ночи мучился, мучился.
Дмитрий Овсянников
- Ну, три ночи, какая разница? Пять миллионов не так легко достаются.
Дмитрий Чариков
- Я к чему подвожу. Если эти риэлторы говорят о том, что нужно скидывать, и эта квартира сейчас выше, чем за пять миллионов или шесть миллионов не будет реализована, то человек, собственник, который ассоциирует эту квартиру, как часть себя, не готов на это пойти. То есть с десяти до шести – это через себя просто перешагнуть, это на горло собственной песне. Ему легче эту квартиру, вообще, изъять из предложений, сказать: «Всё, я ничего не продаю, спасибо, я буду ждать. Буду жить в ней, и буду ждать лучших времён».
Дмитрий Овсянников
- Дмитрий, тут нужно смотреть, кто и для чего продаёт. Потому что обычно большинство денег крутятся на рынке недвижимости и никуда за пределы этого рынка не выходят: человек продаёт квартиру для того, чтобы купить другую квартиру, как правило, с улучшением, то есть улучшить свои жилищные условия. Это раз. Это понятная категория продавцов. Вторая категория – человеку не на что жить, поэтому он продаёт квартиру, то есть он ухудшает свои жилищные условия, чтобы какое-то время пожить, что называется, по-королевски. Но кризисные явления ещё не настолько сильные, чтобы эта вторая категория стала достаточно массовой.
Дмитрий Чариков
- Но тенденции есть такие, Дмитрий?
Дмитрий Овсянников
- А с другой стороны, для того, чтобы улучшать свои жилищные условия, нужны деньги и нужна стабильность, потому что ипотечный кредит берётся тогда, когда есть стабильность, когда человек уверен в завтрашнем дне.
Дмитрий Чариков
- Хорошо. Тогда я с другой стороны зайду. Алексей, к вам тогда вопрос. Покупатели этих дорогих квартир - кто они, с какой целью они покупают эту недвижимость? Ведь бытует мнение, что цены будут и дальше снижаться. Нет ли смысла подождать? Или они вне каких-то логических выкладок? Вот надо сейчас – и купил.
Алексей Сидоров
- Эти покупатели абсолютно неоднородные. Я частично соглашусь с мнением о том, что деньги за границы рынка не выходят. Я могу сказать так, что есть самая большая аудитория покупателей – это те, кто решает свой личный вопрос. Некоторые из них чувствует себя вполне комфортно, потому что они были, например, в долларе и, соответственно, для них открылись совершенно новые возможности. Мы иногда шутим, что человек с миллионом долларов опять стал уважаемым покупателем. Вторая не очень большая группа товарищей – это люди, которые до сих пор рассматривают недвижимость, как инвестиционный продукт. Чем этот кризис отличается от предыдущих? Все очень быстро перешли в рубль. Если 2008 год мы проходили всё равно в долларе, то сейчас практически всё перешло в рубль. И понятно, что есть очень интересные объекты по вполне вменяемой цене, где люди лично для себя понимают, что это будет хорошая, интересная инвестиция. Сегодня мы придумали такую шутку: в любых непонятных ситуациях покупайте недвижимость. Видели такой мем, наверное, в интернете. Соответственно, почему? Вот представьте: у вас 20 миллионов рублей. Что вы с ними будете делать сейчас?
Дмитрий Чариков
- Покупать недвижимость.
Алексей Сидоров
- В банк понесёте, разложите на 15 вкладов, чтобы вам государство их вернуло? Нет. Отнесёте на фондовый рынок? Тоже нет.
Дмитрий Чариков
- Скажем так. Давайте рассматривать всё то, что происходило на российском рынке недвижимости и за начальную точку отсчёта возьмём этот пресловутый момент его появления, 1991–1992 год. Если мы не будем делить рынок на какие-то составные, а возьмём «от» и «до», от «А» до «Я», то мы чётко видим тенденцию – цены выросли, безусловно, выросли, если мы возьмём крайнюю точку «Я» и крайнюю точку «А». Естественно, в процессе цены падали, росли, меньше росли, застывали и так далее, и тому подобное. В общем, если рассматривать долгосрочную перспективу, то недвижимость действительно является тем самым товаром, который несёт в себе и инвестиционную составляющую, а не просто различные продукты или ассортимент (назовём это так), немножко разный и по разным алгоритмам развивается. Я говорю сейчас про «первичку», «вторичку» и так далее. Дмитрий, к вам вопрос. Мы сегодня говорим о том, что количество предложений стало меньше. А с чем это связано, на ваш взгляд?
Дмитрий Овсянников
- Я не знаю, с чем это связано. Скорее всего, со стороны девелоперов прошла информация, что на рынке Подмосковья предложение за год упало на 42%. Предложений стало меньше, и идёт тенденция к снижению этого предложения. Почему? Потому что девелоперам для того, чтобы строить, нужны деньги, нужны покупатели. Покупателей становится меньше. Следовательно, они не берут новые площадки для того, чтобы застраивать, не вкладываются, что возможно – замораживают.
Дмитрий Чариков
- Заморозить невозможно. Есть обязательства.
Дмитрий Овсянников
- Я говорю, что возможно, если я взял участок земли, то я могу начать привлекать дольщиков завтра, а могу и через месяц, и через год. Пока я ни одного дольщика не привлёк – я никому ничего не должен.
Дмитрий Чариков
- Это, безусловно, конечно же. Но для того, чтобы строить, нужны деньги.
Дмитрий Овсянников
- А для того, чтобы строить, нужны деньги, да.
Дмитрий Чариков
- А строительство начинается не с момента, когда есть вся разрешительная документация, а гораздо раньше. И как раз все эти процессы начинаются на те самые заёмные огромные деньги, и стоимость этих работ и мероприятий, предваряющих непосредственно старт продаж, доходит до 50%. И эти 50% стоимости проекта висят над застройщиком дамокловым мечом. Если он сегодня не начнёт, завтра не начнёт, куда ему? В леса только бежать.
Дмитрий Овсянников
- Застройщики разные. Есть застройщики, которые собственных деньжат поднакопили уже достаточно для того, чтобы, как минимум, участок земельный застолбить.
Дмитрий Чариков
- Хорошо. Всё-таки моя версия имеет право на жизнь? Что некоторые собственники (я сейчас говорю о вторичном сегменте недвижимости), посмотрев, что происходит на рынке, сказали: «Раз не продаётся, то мы готовы снизить цену на 500 тысяч, на 700 тысяч, на миллион, но на 3, на 4, на 5 миллионов мы морально не готовы, психологически». И эти люди говорят следующим образом: «Хорошо, тогда мы ничего продавать не будем. Снимаем с продажи свою квартиру (или дом) и будем ждать».
Дмитрий Овсянников
- Дмитрий, весь прикол в том, что мы смотрим на продавцов, как на продавцов. А в 90% случаев смотреть на них надо как на покупателей, потому что цель человека не продать свою дорогую квартирку, а купить другую, больше и лучше, с небольшой доплатой. То есть улучшить свои жилищные условия.
Дмитрий Чариков
- Совершенно верно.
Дмитрий Овсянников
- То есть у человека цель – не продажа своей квартиры, а покупка новой, улучшение жилищных условий. И если у него нет покупателя на его квартиру, если он увидит, что та квартира, которую он себе присмотрел, тоже стоит в цене жёстко и не снижается, то какой смысл ему снижать цену своей квартиры? Ему не хватает денег.
Дмитрий Чариков
- Я об этом и говорю, что он не снижает цену. И у Иванова десять не берут, и у Сидорова десять не берут, и у Петрова не берут. Вот они сидят, смотрят друг на друга и говорят: «Да ну вас нафиг. Давайте мы закончим заниматься этим бесперспективным делом и опять вернёмся к этой теме, когда закончится кризис, всё нормализуется, мы вернемся к прежней жизни». Алексей, а в сегменте «премиум» нет таких настроений? «Ну, её, продажу этого особняка за какую-то там сумму».
Алексей Сидоров
- Чем рынок недвижимости хорош? Он действительно состоит из огромного количества разных мнений разных людей: девелоперов, более понятных для рынка, или частников, менее понятных для рынка, потому что у каждого из них своя история. Действительно, когда начинаются такие сложные времена (скорее даже непонятные), естественно, многие решают подождать, посмотреть, что из этого будет. Тем более, мы не в первый же кризис с вами входим. Если их посчитать, их было четыре или пять.
Дмитрий Чариков
- Но они разные.
Алексей Сидоров
- Они абсолютно разные. Я с этим согласен. Действительно, это так, но всё равно предугадать, что может произойти… Понятно, я не Центробанк, я не могу 80 сценариев сказать. Я скажу, как минимум, три, и они все будут различаться на 100% каждый.
Дмитрий Чариков
- Смотрите. Дмитрий только что сказал, что в сегменте «эконом» люди в основном продают, чтобы купить, а покупают, потому что они планируют или уже что-то продали. То есть идёт такой обмен, круговорот недвижимости в природе. В сегменте «премиум» этот круговорот, наверное, всё-таки в меньшей степени присутствует, мне кажется. Как вы прокомментируете это мнение?
Алексей Сидоров
- Этот круговорот присутствует в сегменте «премиум», просто понятно, что люди оперируют немного другим объёмом денег. Я всё время пытаюсь понять, когда вы говорите: «Скинуть 500 тысяч, 700 тысяч» - это десятки тысяч долларов или рублей?
Дмитрий Чариков
- Я говорю о том, что 500 тысяч рублей в сегменте «эконом» – это огромные деньги. Люди переступают через себя, чтобы взять и 500 тысяч…
Дмитрий Овсянников
- Мы давно в рубли перешли, а вы еще в долларах сидите.
Алексей Сидоров
- Это не мы, это наши некоторые клиенты, которые на вторичном рынке продают свою дорогую недвижимость. У каждого из них своя история и, действительно, есть люди, которые откладывают продажу какой-то недвижимости только потому, что они не понимают, куда рынок качнётся дальше, или понимают для себя, что они за эти деньги не готовы продавать. Это является ещё и поддержкой рынка, на самом деле.
Дмитрий Чариков
- Скажу честно. Я сегодня ждал, что гости в студии начнут с первых же минут хоронить рынок недвижимости и говорить о том, что всё плохо, что нужно заворачиваться в простыню и тихо ползти к кладбищу или осваивать смежные профессии, например, управдом и так далее, и тому подобное. Но я услышал такой посыл, что, как сложно стало продать, также сложно стало купить. Я правильно понимаю?
Дмитрий Овсянников
- А чего хоронить рынок недвижимости? Был замечательный мультфильм «38 попугаев». Помните, там удава меряли в слонятах, в попугаях. «Я не стану глотать столько попугаев». Помните, да? В результате, что получилось? Мы сейчас говорим, что цены на недвижимость падают. В чём мы меряем? В рублях или в долларах? Очень долгое время рынок недвижимости был ориентирован на доллары и недвижимость измеряли в долларах. Если мы говорим о том, насколько недвижимость упала за год, то в соответствии с курсом доллара – в два раза. Что такое деньги? Это, как в школе учили, всеобщий эквивалент стоимости товаров и услуг. Что мы видим? У нас товары непродовольственные подорожали на 12% за год, продовольственные – на 20% в среднем, а то и больше. Не я придумал, это статистика Росстата. Правда, автомобили ещё подорожать не успели, даже немного подешевели, но сегодня вышла новость о том, что «Ford», «Subaru Motors» и ещё ряд автоконцернов повышают цены на свои автомобили. Недвижимость что, является исключением?
Дмитрий Чариков
- Может, они в состоянии агонии уже, просто отступать уже некуда.
Дмитрий Овсянников
- Я не знаю. Сейчас девелоперам отступать некуда.
Дмитрий Чариков
- Сейчас мы про девелоперов тоже пару слов скажем. Дело в том, что я недавно прочитал такое выражение: «Если мне сколько-то лет назад, чтобы переехать из 2-комнатной в 3-комнатную квартиру в однотипном доме, нужна была стоимость десяти телевизоров, то сегодня количество этих телевизоров увеличилось до 20». Все-таки эта пресловутая коррекция цен могла бы существенно оживить рынок?
Алексей Сидоров
- В телевизорах?
Дмитрий Чариков
- Есть какая-то продукция, продукты, товары, но почему-то речь не идёт о том, что некоторое время назад всевозможные скидки, то есть снижение цен, которое закамуфлировано под всякие скидки «Купи Ford – получи второй в подарок». Я утрирую, естественно. Может, у рынка есть простой и действенный способ: не упрямиться, в конце концов? Коррекция цены - она не такая уж позорная, не такая упадническая… не знаю, как еще назвать. Может быть, наступил момент, когда цены росли-росли, и им нужно сейчас, как говорят, воздух припустить и немного вернуться на шаг назад?
Дмитрий Овсянников
- Они уже хорошо вернулись, в пересчёте на доллары. А если говорить о телевизорах, то, сколько в год производится телевизоров?
Дмитрий Чариков
- Ну, откуда я знаю, сколько.
Дмитрий Овсянников
- Срок производства одного телевизора сколько занимает? Три года, как и срок строительства отдельно взятой квартиры?
Дмитрий Чариков
- Я скажу по-другому. Если телевизор раньше (очень давно) стоил, как хорошая иномарка, то сейчас…
Дмитрий Овсянников
- То сейчас он стоит копейки, потому что его производство намного дешевле, проще и быстрее.
Дмитрий Чариков
- Кстати, прозвучал вопрос. Если бы была какая-то сумма денег, куда её нужно было бы вложить? Я здесь скажу в защиту недвижимости одну вещь. Это та категория товаров, которая обладает уникальными свойствами. Что такое уникальные свойства? Телевизор, холодильник, автомобиль с течением времени просто теряют в цене. Даже тот же самый автомобиль - он выехал из автосалона и потерял в цене 10-20%, не знаю, сколько процентов. Недвижимость, независимо от того, сколько используется (даже камни облетели с фасада или еще что-то), она традиционно удерживает эту планку.
Дмитрий Овсянников
- Это специфика нашей страны. Потому что во многих странах, как только недвижимость построена, у неё одна цена, а дальше учитываются, что называется, амортизационные отчисления. Если у нас дом разваливается, то собственникам предоставляют квартиры в других домах.
Дмитрий Чариков
- Это со знаком плюс происходят изменения?
Дмитрий Овсянников
- Я не знаю, плюс или не плюс - тут нужно смотреть индивидуально. Что касается той же самой Турции, то такого не происходит. Если дом разваливается, то это ваши проблемы, господа собственники.
Дмитрий Чариков
- Ну что ж, уважаемые радиослушатели. Я хочу сообщить вам о том, что мы, к сожалению, вынуждены прерваться на небольшую музыкальную паузу, после чего продолжим обсуждать те вопросы, которые волнуют сегодня каждого участника рынка. Оставайтесь с нами на радио «МедиаМетрикс», и мы обязательно вернемся к вам через несколько минут.
(Музыкальная пауза)
Дмитрий Чариков
- Итак, уважаемые радиослушатели, мы снова вместе с вами на радио «МедиаМетрикс». Программа «Время недвижимости». И я, Дмитрий Чариков, продолжаю беседовать с нашими гостями в студии. Напоминаю, что у нас сегодня Алексей Сидоров - директор по продажам компании «Kalinka Group», и Дмитрий Овсянников - руководитель проектов «ipotek.ru» и «Московская квартира». И во второй части нашей программы мы будем или хоронить рынок недвижимости, или все-таки давать ему шанс. Дмитрий, так все-таки хоронить, рубить, как говорят, или есть шанс?
Дмитрий Овсянников
- Рынок недвижимости будет жить вечно. Вопрос: при каких ценах он будет жить. То, что он жить будет, не зависит от нашего желания. Может быть, как в том анекдоте: «Жить-то вы будете, но хреново-хреново».
Дмитрий Чариков
- Алексей, к вам вопрос. В премиальном сегменте, что происходит с ценами? Есть тенденция, что цены снижаются, или всё-таки они упорно держатся на этом заоблачном уровне?
Алексей Сидоров
- Почему заоблачном? Смотрите, происходит следующее. Мы очень быстро перешли из доллара в рубли, я об этом говорил в первой части передачи. Соответственно, если идти перерасчётом сегодняшнего курса и так дальше, у нас получается очень интересная история: в рублях цены выросли, в долларах – упали. Соответственно, в долларе они упали от 30 до 50% в целом по рынку, если говорить, а в рублях они выросли на 15-20%, до 30%.
Дмитрий Чариков
- Алексей, а какой смысл? Мы живём в Российской Федерации, наша валюта называется рубль. Какой смысл ориентироваться на какую-то валюту – доллар ли это, тенге, либо тугрики монгольские?
Алексей Сидоров
- Я сказал, что главное отличие этого кризиса в том, что все очень быстро перешли в рубль. Да, мы не были законодателями моды, и вряд ли участники рынка были законодателями моды, чтобы через доллар считать стоимость квадратного метра. Просто, по сути, это было гораздо удобнее, чем постоянно умножать на количество рублей, потому что оно постоянно менялось. Это такая традиционная история была. Было очень чётко понятно, в каком долларе что продаётся, сколько стоит квадратный метр в том или ином сегменте – всё очень просто и понятно.
Дмитрий Чариков
- Дмитрий, тогда к вам вопрос. А на ваш взгляд, что сегодня происходит (рубль, доллар)? Ведь, действительно, в долларах цены уже упали.
Дмитрий Овсянников
- Что касается долларов, то с момента возникновения рынка недвижимости, что у нас было в Москве? У нас был страшнейший дефицит жилья. У нас квадратных метров в пересчёте на отдельно взятого человека было значительно меньше, чем в странах Западной Европы и, тем более, Америки. В принципе, такое отставание и сейчас наблюдается, но просто тогда количество метров было очень небольшим, и недвижимость воспринималась, как источник сохранения денежных средств. Точно так же, как и доллар воспринимался не как средство платежа внутри России, а как средство для сбережений денежных средств. То есть в этом недвижимость и доллар были похожи.
Дмитрий Чариков
- Хорошо. Я опять вернусь к тому вопросу. И в том числе в премиальном сегменте, люди продавали-продавали, и очень много было предложений (гораздо больше, чем когда-либо), и собственникам по какой-то причине неактуальной стала эта продажа, тем более что, как мне кажется, это владельцы далеко не единственного жилья, недвижимости. Надоело им, махнули рукой и сказали: «Все, спасибо всем. Я тут два года продаю-продаю и никак не продам. Больше этим заниматься не буду, отдохну немного от продажи». Алексей, есть такая категория?
Алексей Сидоров
- Вы про каких-то экстремалов рассказываете.
Дмитрий Овсянников
- Я не знаю, я спрашиваю. Я вообще не знаю, что там происходит в этом сегменте.
Алексей Сидоров
- Мы об этом уже много говорим. Вы, кстати, про коттеджи спрашивали. Обошли мы пока стороной этот вопрос. Я недавно проводил совещание с нашим отделом загородной недвижимости, и вышел очень интересный факт. Да, девелоперы давали всякие разные специфические условия для того, чтобы оживить рынок продаж в своих посёлках на первичном рынке. На сегодняшний день, при всём при том, что говорят, что рынок загородной недвижимости умер, на самом деле он оказался абсолютно живой, причем предложение катастрофически сократилось на первичном рынке. Курс сначала был 35...
Дмитрий Чариков
- Вы сейчас говорите про премиальный сегмент?
Алексей Сидоров
- Конечно, премиальный. Сначала девелоперы упали до 35 рублей, когда курс был около 50, потом они начали потихоньку подниматься – 42, 45, 50. Соответственно, до начала прошлой недели… понятно, там курсы были более низкие, чем сейчас. Но я к тому, что предложение на первичном рынке в премиальном загороде («Новая Рига», «Рублёвка», «Минка» - основные направления, где у нас сосредоточены дорогие покупки и продажи) сократилось катастрофически. В посёлках остались какие-то проценты непроданных объектов.
Дмитрий Чариков
- А есть сейчас такая тенденция, что многие люди покидают «каменный мешок» и потихонечку перебираются за МКАД? Эта тенденция связана с экологией - люди хотят дышать воздухом, а не подозрительным газом. И сейчас отодвигаются притязания людей небедных – 10, 20, 30, 40 км за МКАДом, особенно в западном направлении, потому что тема онкологии в столице…
Алексей Сидоров
- Действия московских властей, особенно в центральной части города, скоро приведут к тому, что скоро здесь будет исключительно лечебный воздух и вода, и всё остальное.
Дмитрий Чариков
- Где будет лечебный воздух?!
Алексей Сидоров
- В пределах Бульварного, потом Садового: везде пешеходные дорожки, только велосипеды, машины скоро ездить не будут (парковаться ведь негде), поэтому у нас вскоре будут внутри города практически санаторные условия.
Дмитрий Чариков
- Не знаю насчёт санаторных условий, но, тем не менее, проблема онкологии имеет место быть. Дмитрий, к вам вопрос. Сегодня есть достаточно большой пласт покупателей недвижимости, и для них предлагаются достаточно интересные условия: за полтора, два, два с половиной миллиона рублей люди могут купить квартиру в Подмосковье и ощущать себя столичными жителями.
Дмитрий Овсянников
- Ощущать себя столичными жителями в Подмосковье – это как-то не очень…
Дмитрий Чариков
- Это что, в мою сторону? Я ежедневно почти езжу в Москву, но оставаться здесь…
Дмитрий Овсянников
- Покупка недвижимости – это, вообще, вопрос достаточно эмоциональный. Важно, кем человек себя ощущает. То есть житель Можайска может ощущать себя жителем Московской области и будет по-своему прав.
Дмитрий Чариков
- Тенденция-то есть или нет?
Дмитрий Овсянников
- Тенденция есть – перебраться поближе к земле. Земля пользуется повышенным спросом, то есть коттеджи. Но опять же, какой бюджет? Когда бюджет сопоставим с ценой московской квартиры, своего дома – человек выбирает дом.
Дмитрий Чариков
- Конечно.
Дмитрий Овсянников
- И плюс в доме есть ещё один момент - его можно увеличивать постепенно: террасу пристроил, ещё что-то построил. Опять же, покупать тоже можно постепенно.
Дмитрий Чариков
- Алексей, к вам вопрос такой. Есть ли тенденция, эти дорогие квартиры в центре Москве, у Красной площади - люди тоже стараются перебраться за пределы МКАДа?
Алексей Сидоров
- Слава Богу, мы, компания, работаем с той аудиторией, у которых есть и загородный дом, и городская квартира, и недвижимость в других местах мира, не самых последних. Тенденции в нашем сегменте такой, что продает всё и уезжает за город куда-то, - естественно, ее нет. Люди просто улучшают своё качество жизни, достигнув чего-то. Все хорошо, вы можете уехать на 30 км от Москвы, а где вы будете детей учить, где вы их лечить будете? Инфраструктура только в Москве.
Дмитрий Чариков
- У нас есть комментарий от нашего радиослушателя: «Будут ли снижаться цены на «вторичке» дальше?». Односложно: да или нет? Дмитрий.
Дмитрий Овсянников
- Не знаю.
Дмитрий Чариков
- Хорошо. Алексей?
Алексей Сидоров
- Думаю, что будут, но незначительно уже.
Дмитрий Чариков
- То есть всё-таки есть шанс для рынка недвижимости?
Дмитрий Овсянников
- Есть шанс, что могут цены снижаться, а могут начать расти. На сегодняшний день ситуация такая, что все кричат, что кроме падения ничего быть не может. Это первый показатель того, что цены могут развернуться.
Дмитрий Чариков
- Ну, что ж, это вселяет надежду. Программа «Время недвижимости» на радио «МедиаМетрикс» подходит к концу. С нами были Алексей Сидоров - директор по продажам компании «Kalinka Group», и Дмитрий Овсянников - руководитель проектов «ipotek.ru» и «Московская квартира». Огромное вам спасибо за очень интересную, увлекательную и обнадёживающую беседу. И, я надеюсь, что не последнюю. Дорогие радиослушатели, на сегодня всё. До новых встреч во вторник в 19:00 на радио «МедиаМетрикс» в программе «Время недвижимости». Всего вам доброго!