Дмитрий Чариков
- Добрый вечер, добрый вечер, уважаемые радиослушатели. С вами на радио «МедиаМетрикс» программа «Время недвижимости» и я - Дмитрий Чариков, ее ведущий. И вместе со мной Ольга Гусева — коммерческий директор группы компаний «МИГ-недвижимость». Добрый вечер, Ольга.
Ольга Гусева
- Добрый вечер, Дмитрий.
Дмитрий Чариков
- Тема сегодняшней нашей передачи - «Цены вверх или цены вниз». Дело в том, что уже неоднократно звучала информация о том, что покупателям квартир в строящихся жилых комплексах могут предложить иметь дело с застройщиками только через банки, а вот, скажем так, до 2020 года планируется вообще перейти к новой системе приобретения жилья в новостройках. И вот интересует, какие возможные последствия связаны с грядущим очередным усовершенствованием долевого строительства и даже, возможно, его отменой? Как это все отразится на ценах? И вообще, Ольга, скажите, долевое строительство (с Вашей точки зрения) — это скорее зло или скорее благо?
Ольга Гусева
- Я скажу так - это необходимость в рамках существующего закона, существующих реалий. Потому что можем вспомнить, как он создавался тогда, когда на рынке были представлены различные схемы, которые вообще не защищали интересы потребителя, и назрела потребность создания закона, который бы регламентировал и защищал потребителя. В связи с этим был создан тогда 214-ый, который за это время (почти уже 10 лет) прошел достаточно серьезную эволюцию и сейчас, безусловно, неидеальный, неидеальный закон, но, во всяком случае, потребителя он во многом защищает.
Дмитрий Чариков
- Вот я хочу сказать, что лично я схему долевого участия в строительстве так понимаю: собрались люди и в каких-то долях скинулись деньгами в некий процесс, процесс строительства, и на эти деньги, собственно говоря, дом строился. Ничего нового, собственно, не придумали, всегда существовали такие схемы. И вот в 2004, если не ошибаюсь, году, в последние дни уходящего года, 31-го (у нас всегда 31-го любят что-то придумать), появился этот самый закон и, собственно говоря, все правильно - регламентация этой деятельности преследовалась. Но беда в чем заключается: буквально через очень короткое время раздались такие заявления, что закон был принят «сырым». Что значит «сырым»?
Ольга Гусева
- Он действительно был принят сырым, потому что в первоначальной версии (как правильно это заметил Дмитрий, 31-го декабря мы получили весточку, а вступил он в действие 1-го апреля - такая была шутка от нашего государства), то, что в первую очередь показало негатив — это то, что банки должны были нести солидарную ответственность. Банки, для которых не является недвижимость и строительство профильным бизнесом, должны были нести солидарную ответственность. Это полностью сократило объем финансирования объектов и запасов у строителей, чтобы каким-то образом строить или каким-то образом возводить объекты, соответственно, не существовало инструментов или же создавали альтернативные схемы, типа ЖСК, которые до сих пор существуют, но опять-таки не являются…
Дмитрий Чариков
- Ну, про ЖСК мы чуть позже поговорим. Вот я правильно понимаю, у застройщика есть 3 пути, откуда брать деньги: или вкладывать свои, но чаще всего своих денег как всегда нет. Второй вариант — попросить эти деньги у банков, то есть это заемные средства, кредитные средства и в них есть огромный минус - их нужно отдавать, но не просто отдавать, а еще и с процентами, а они стоят дорого. И наконец, есть третий способ — привлечь деньги дольщиков, так называемых, то есть это самые дешевые деньги из всех возможных (по сути - беспроцентное кредитование), на эти деньги стройте и потом рассчитывайтесь с дольщиками квадратными метрами. В принципе, это достаточно логично, один из самых логичных способов привлечения денежных средств. И кому помешала эта схема? Почему сегодня такие инсинуации по ее душу раздаются: «запретить», «не надо нам это безобразие», «какое долевое строительство? - не пойдет», «упразднить».
Ольга Гусева
- У нас государство социальное и реагирует на социальный всплеск. И в первую очередь данная инициатива была озвучена, исходя из того, что на сегодняшний момент существует порядка 70 тысяч обманутых дольщиков. Но опять таки, мы их называем обманутыми дольщиками, если разобраться, кто эти люди и являются ли они действительно потребителями договора долевого участия, либо они приобретали квартиры будущие, либо инвестировали по каким-то другим схемам - это нужно разобраться. И, соответственно, в каких районах это были. То есть, есть локационные вопросы, и вопросы, связанные со способом приобретения данных объектов. Мы обнаружим, что по 214-ому таких обманутых дольщиков значительно меньше - это первое. А второе — для многомиллионной страны 70 тысяч — это капля в море, это погрешность любого бизнеса. Любой бизнес может позволить подобные проблемы. Мы с вами вспоминали, когда у нас в Ленинградской области завод закрывался, и государство профинансировало, лишь бы он не закрывался, потому что он являлся градообразующим (мы говорим о социальном нашем государстве). Мы можем спасать такие ситуации, но является ли это проблемой целиком отрасли и являлась ли тем, что нам нужно было менять все заводы, которые находятся на территории России? Вот я бы не стала все под одну гребенку ставить.
Дмитрий Чариков
- Здесь вот в чем вопрос. До появления этого самого пресловутого закона, в общем-то, рынок как-то существовал, и как он существовал - мы все прекрасно понимаем. То есть по умолчанию какие-то схемы работали. Застройщик огораживал забором кусок земли, начинал собирать деньги, либо вообще ничего не огораживал, а начинал собирать деньги под красивые картинки. На эти деньги он начинал процесс подготовки к строительству: собирал необходимые документы и т. д. и т. п. Вообще, бытует мнение, что до 50 % стоимости проекта застройщик тратил до того момента, когда у него появлялись на руках разрешительные документы, то есть документы, позволяющие вести легитимно строительство и осуществлять так называемые продажи. Даже были такие случаи, что дом уже построен и буквально за неделю до ввода в эксплуатацию застройщик торжественно получал разрешение на строительство. Все было хорошо, все было прекрасно и, в общем-то, обманутых этих самых участников строительства тоже не было. Но появился закон, и главное условие этого закона было таково: теперь деньги, господа, собирать можно с людей только после того, когда у вас есть и разрешение на строительство, и документы на землю. Вот тут, собственно говоря, что началось? Ольга, помните то время? «Да тьфу» - сказали застройщики, - «на ваш закон» и продолжали делать то, что они по большому счету всегда делали. И что дальше?
Ольга Гусева
- Потому что когда создается закон, и не создаются другие нормативные акты, которые позволяют исполнять данную деятельность, то возникает коллизия. В частности, когда есть законы, есть лазейки, которые можно нарушать — любой бизнес будет идти по этому пути, для него не создали условия. Закон и условия — это главные правила любого успеха. Когда сейчас нам говорят о том, что будет переходный период, и дальше можно будет пользоваться только деньгами, которые будут направлены в банк дольщиками (и в каком объеме) и застройщиком, или банком самим, возникает вопрос: банк ли это будет делать, за какой процент, насколько это отразится на себестоимости и каким образом банк будет нести в связи с этим ответственность? Потому что в рамках 214-го четко сформулировано, что возможно только целевое использование средств. Причем в законе прописано, что целевыми средствами является только лишь строительство самого дома без инфраструктуры, без социалки, без дорог. Мы сами понимаем, что дом без всего этого не может существовать. И возникает как раз проблематика: банки могут выделять только целевые средства, соответственно, застройщику нужно иметь порядка 50% от стоимости проекта у себя в кармане либо привлекать еще другие банки, которые будут выделять проектное финансирование, в рамках которого может использовать денежные средства на строительство инфраструктуры, дорог, сетей, инженерии. Возникает проблематика. На мой взгляд, если мы обсуждаем вопрос о том, благо ли это и куда нам дальше двигаться в рамках закона, я считаю, что во многом мы должны точно так же сказать свои условия банку: что банк точно так же не должен брать с бедного дольщика (будущего дольщика) или владельца квартир за ипотеку, с застройщика за то, что он направляет денежные средства целевым способом и за проектное финансирование. Банк имеет три способа зарабатывания на одном и том же проекте.
Дмитрий Чариков
- Нет, ну банк торгует деньгами — это святое дело. Мы не можем запретить магазину торговать штанами. Он торгует брюками, а мы ему говорим: «Вы эти брюки должны выдавать бесплатно». Здесь другой вопрос. Дело в том, что банковские деньги — это дорогие деньги. Они ведут к удорожанию проекта. Это очевидно. И поэтому застройщик, который, скажем так, имеет целью снизить себестоимость своего проекта, стремится как можно быстрее подменить банковские средства средствами дольщиков.
Ольга Гусева
- Не может.
Дмитрий Чариков
- Что значит - не может?
Ольга Гусева
- Не может. Он может только лишь опустить на строительно-монтажные работы, только на строительство дома. Но на инженерию и на строительство инфраструктуры, детских садов, школ, дорог, всего - он не имеет эти денежные средства направлять…
Дмитрий Чариков
- Я согласен. Во-первых, так называемой инфраструктурой, в общем-то, обязали застройщиков не так давно. Раньше вообще об этом речь не шла.
Ольга Гусева
- Ну, инженерию все равно нужно построить, она точно так же не входит в целевые средства.
Дмитрий Чариков
- Глядите, что получилось: вначале застройщиков приучили брать деньги только в банке на старт проекта. Дальше застройщиков нагрузили инженерией и инфраструктурой. Дальше застройщиков нагрузили отчислениями в СРО (ладно, Бог с ним). Дальше застройщиков нагрузили… чем там нагрузили? А, обязательным страхованием, хотя мы понимаем - это тоже проблемы не решает. Дальше застройщиков планируют загрузить 3% отчислениями на многодетные семьи. Святое дело - дети. Поддержать — это наша святая обязанность человеческая, но опять-таки, это на плечи кого? Застройщиков. А когда мы говорим про застройщиков, мы говорим о себестоимости. Соответственно, застройщик может поделиться этой нагрузкой с конечным потребителем. Так что? Цены будут расти?
Ольга Гусева
- Будут.
Дмитрий Чариков
- Спасибо, успокоили. Но ведь и у застройщика есть еще два альтернативных пути: ведь он может, скажем, не поднимать цену на конечный продукт (на квадратный метр, выраженный в квартире), а сокращать свою маржинальность. И вот такой вопрос на засыпку: а какая у них там маржинальность вообще, кто знает?
Ольга Гусева
- Как раз хотела сказать, что все было бы неплохо, если была бы та маржинальность, которая помнит свои года… многие покупатели, потребители и многие, которые читали очень много аналитики…Сейчас маржинальность приравнена к рискам рыночным. Хорошо, если маржинальность достигает 10-18%.
Дмитрий Чариков
- Ну, что-то это совсем несерьезно.
Ольга Гусева
- Да. Есть сегменты, в которых маржинальность более высокая: сегменты бизнес-класса или выше классом - там маржинальность гораздо выше.
Дмитрий Чариков
- А мне всегда казалось, что эконом-класс, и чем экономнее эконом, тем выше маржинальность этого проекта.
Ольга Гусева
- Там, наоборот, как раз, поскольку основная потребность застройщика — побыстрее построить, сдать и передать его жителям, то, конечно, основное направление застройщика - это оборотные средства и стройка. И именно поэтому говорить о том, что он может каким-то образом сидеть на этих квартирах, ждать капитализации и монетизации данных своих активов — невозможно. Безусловно, есть проекты, которые существуют на рынке, которые имеют лучшую маржинальность, но это, скорее, интересные примеры, на которые можно сейчас облизнуться и похвалить этих людей, что они выбрали правильный участок, правильные точки подключения. У нас сейчас очень много территорий в Московской области, которые хотелось бы освоить, но проблема с коммуникациями, с инженерией не позволяет это сделать, а если их даже попытаться решить, то там маржинальность в принципе отсутствует, как факт.
Дмитрий Чариков
- Хорошо. Ладно. Существует еще один способ сохранить баланс — это снижать эти самые затраты, то есть снижать себестоимость квадратного метра. Наверняка есть какие-то пути, как можно эти самые затраты, себестоимость иными словами, снижать. Какие это могут быть пути?
Ольга Гусева
- Про коррупцию мы с вами не говорим, да?
Дмитрий Чариков
- Нет, у нас вообще нет коррупции, у нас есть административный барьер, это так называется. Не надо выражаться, пожалуйста. Административный барьер необходимо решать, с тем или иным успехом. Мы сейчас говорим о снижении себестоимости именно связанной, скажем так, со строительством.
Ольга Гусева
- Будем смотреть более глобально, - нам нужно рынок импортозамещения и развития роста производственной базы, которая смежна с рынком недвижимости…
Дмитрий Чариков
- Что ж теперь из глины строить?
Ольга Гусева
- Нет. На самом деле мы говорим о том, чтобы снижать затраты, нам нужно искать альтернативные технологии, альтернативные материалы, которые можно будет не закупать зарубежом и привязываться к доллару (будет скакать себестоимость), а будем подписывать контракты с местными производителями и работать в понятных условиях. Это прекрасно звучит, но, к сожалению, это вопрос не сегодняшнего дня и, я боюсь, даже не завтрашнего. Для создания правильной технологической базы, для контроля и управления себестоимостью, создания роста производства, для обеспечения тех потребностей, которые сейчас существуют в Москве и Московской области в части строительства, я думаю, что нам пяти лет недостаточно будет. Другой вопрос еще есть, что у нас в принципе не развиваются технологии в строительстве, и это тоже влияет на себестоимость. У нас нет энергоэффективных каких-то технологий, очень слабо, очень медленно они внедряются, очень мало у нас есть каких-то решений в части проектирования, в части строительства - это все откладывается на себестоимости. Вот мы сейчас проводим конкурс инноваций, надеюсь, что это даст какой-то импульс к тому, чтобы эту ситуацию каким-то образом изменить.
Дмитрий Чариков
- Я недавно познакомился с одним из интересных архитекторов, Сергеем Непомнящим. И он презентовал один такой интересный проект гелиотектурный - что-то такое космическое, это все как-то выглядело, как из мира фантастики. На картинках это поразило вообще. Но суть не в этом. Суть в том, что основным содержанием этого всего (со слов, опять-таки, Сергея) являлась глубокая мысль, что именно эта технология позволяет экономить до 30, а возможно и больше, процентов, которые и составляют вот эту себестоимость. Может быть, какие-то такие архитектурные решения, инновационные (это, в том числе, стоимость стройматериалов), такие альтернативные способы рассматриваются в девелопменте?
Ольга Гусева
- К сожалению, в связи с тем, что сама отрасль немножко консервативная и тем, что отсутствует база, которая давала бы возможность изучения данных технологий, приводит к тому, что пока такие технологии очень медленно и очень тяжело входят в нашу жизнь. Именно поэтому мы и создали конкурс в рамках «Российской гильдии управляющих и девелоперов» - для того, чтобы начать этот процесс, чтобы популяризировать интересные технологии, которые существуют на рынке, для того чтобы они стали практикой и в дальнейшем влияли и на стоимость, и на качество жизни.
Дмитрий Чариков
- Опять-таки, как мне кажется, компания-застройщик, имеющая свой производственный сегмент, ЖБИ, завод железо-бетонных конструкций, металлоконструкций, в конечном итоге, в общем-то все идет к удешевлению строительства. То есть, если на плечи застройщика накладывать, накладывать, накладывать и накладывать обязательства, загружать, загружать, загружать и загружать его и взамен ничего не давать, я думаю, на каком-то этапе он скажет: «Все, спасибо, мне этот бизнес не интересен, это какой-то странный бизнес. Я 10 вложил, 8 получил, 7 пропил. Это не совсем бизнес».
Ольга Гусева
- Уже так начинают говорить.
Дмитрий Чариков
- Да, уже начинают так говорить, но, тем не менее, в этот сложный период времени, когда мы прекрасно понимаем, что уровень спроса и уровень предложения как-то пошли немножечко не в ногу, и сейчас нет бы поддержать отрасль, нет бы оптимизировать (пусть временно) какие-то административные барьеры. Да, решаются вопросы, сокращаются какие-то сроки, сокращается количество вот этих инстанций, которые нужно, как путь на Голгофу, пройти застройщику (по крайней мере, декларируется, что жить стало лучше, жить стало веселей). Но все-таки, может быть сейчас не то время, чтобы кошмарить застройщиков (что происходит сейчас периодически)?
Ольга Гусева
- Безусловно, сейчас должны быть особенно такие решения непопулярные в текущем кризисном состоянии. Хотелось бы, чтобы экономика стабилизировалась и уже путем диалогов со всеми смежными бизнесами, в том числе, с бизнесами девелопмента и строительства, можно было предложить, продумать какие-то совершенствования как в части законодательства, так и в части себестоимости и прочее, которые сейчас стоят на повестке дня, и то, что это сейчас, в кризисный период, является достаточно во многом шоком для девелопмента, что в общем, не провоцирует их развивать строительство, решать вопрос доступного жилья, который точно так же является программой президентской, но мы смотрим, что за все время, оно, к сожалению, не доразвилось в нужном объеме. И, на мой взгляд, одна из причин - потому что в данной программе не слышат бизнес.
Дмитрий Чариков
- Не слышат. Вот, кстати, по программе. Недавно я давал комментарии по поводу программы «Жилье для российской семьи», и столичный регион эту программу проигнорировал. То есть на сегодняшний день утверждены даже там уполномоченные органы, не утверждены критерии, как-то по умолчанию было принято решение, что это никому не интересно в столичном регионе. Вот эти несчастные 35 тысяч рублей за квадратный метр, забывая о том, что 4 тысячи с метра идет компенсация затрат на инженерную инфраструктуру, то есть уже получается 39. И вот я задаю вопрос: а что, за 39 тысяч рублей, готовый, огромный, неплохой спрос, сформированный спрос, никому не нужен разве? Что, нет возможности снизить себестоимость до какого-то уровня, предположим, 30 тысяч рублей за квадратный метр? Что, не рассматриваются? Ведь никто не ищет. И как-то по умолчанию все махнули рукой и сказали: «да не, не, это не реально, это фантастика». А, тем не менее, с таким же подходом относились и к участию в различных тендерах. Например, от Минобороны, когда речь шла о гос.цене, так называемой, и по регионам ходили представители Минобороны, лет 5 и все им говорили: «Ребята, идите. За такую цену вам никто никогда нигде». А в отдельно взятом, например, Самарском регионе, я знаю, взяли и построили для военных за квадратный метр по гос.цене так называемой - по 29450 рублей за квадратный метр. Я так понимаю, что интерес, в том числе экономический, в этом был, хотя 5 лет до этого все говорили в том же Самарском регионе: «Да нет, до свидания, ребята, это никому не интересно». Вот может быть, мы не видим каких-то решений? Или просто не хотим видеть?
Ольга Гусева
- Здесь вопрос даже не в решениях, а в ответственности, потому что в случае, если государство несет ответственность за реализацию данной программы и в своей части решает вопрос с сетями, решает вопрос с землей, решает вопрос с инфраструктурой, в том числе и социальной, потому что, когда мы говорим о себестоимости, мы говорим, в том числе о том, что туда входит и строительство школ, детских садов, поликлиник и прочих объектов инфраструктуры, в которых есть потребность. И мы можем с вами построить многомиллионный город за 29000, это будут коробки без сетей и без детских садов и школ. Как только мы добавляем туда все…
Дмитрий Чариков
- Нет, без сетей невозможно…
Ольга Гусева
- Не уложиться в 29.
Дмитрий Чариков
- Нет, о 29-ти сегодня речь не идет, тем более, в Московском регионе, в столичном. Сейчас речь идет об участии в этой программе - 35 плюс затраты на создание инженерной инфраструктуры, но это, как вариант. Я не настаиваю, Ольга, я не настаиваю.
Ольга Гусева
- Не, не, почему? На самом деле я говорю о том, что это может быть, если государство в данной ситуации будет (или заказчик в лице военных или в лице другого органа) нести ответственность и решать часть вопросов о подключении инфраструктуры. Как только эти вопросы будут решать, я думаю, что очень многие застройщики захотят участвовать в этой программе, поскольку потребность есть, ресурсы можно найти, особенно в рамках текущего рынка – я думаю, что многие мощности высвободятся, и это можно решать. Но вопросы исключительно в том, что когда мы обсуждаем такие программы, говорим, что в эту стоимость должны уложиться, в том числе, и сеть, и инженерия, и инфраструктура, и мы получаем картонные коробки, которые никому не нужны.
Дмитрий Чариков
- Ну почему? Коробки из картона все-таки у нас не строят, но у меня создается такое впечатление, что застройщиков испытывают на прочность. Бац его веслом по голове, а он там живой; ничего, мы тебе еще кирпичом «бац» по голове - он как-то там, может быть, еще покачался…
Ольга Гусева
- Не только застройщика, но теперь и потребителя, потому что все те идеи, которые зарождаются, они (как вы правильно заметили) ложатся на плечи нашего покупателя, а потребительский спрос, он, к сожалению, сокращается. Ну, нельзя так…
Дмитрий Чариков
-Да. На каком-то этапе решили психосоматикой заняться: «А мы вот сейчас вам нервы потрепим» и объявили: «А вот как мы запретим долевое строительство». А ведь долевое строительство - это финансирование, это на сегодняшний день самый эффективный способ строительства. Дешевле денег нет. И если небольшой экскурс в историю, то эта схема появилась не у нас - она появилась в середине 80-ых в Аргентине (так на всякий случай) в период страшнейшего экономического кризиса, как инструмент, который оживил не только строительную отрасль этой страны далекой, где много диких обезьян, но и оживил экономику страны. И что-то мне подсказывает, что сегодня в таких интересных экономических условиях, в которых мы на сегодняшний день живем, долевое строительство надо бы наоборот поддерживать, а не гнобить, кошмарить, пытаться отменить и т. д. Я понимаю, что эмоционально это как-то прозвучало, в сердцах, наверное. А причина в чем?
Ольга Гусева
- А причина как раз таки в том, что есть нерешенный вопрос с обманутыми дольщиками, с которыми государство не понимает, как решать вопросы. В период кризиса, который сейчас мы переживаем, они побоялись, что будет рост еще подобных обманутых дольщиков…
Дмитрий Чариков
- Каких обманутых дольщиков? Мы сейчас о чем речь ведем? Скажем так: мы ведем речь о… вот пайщики бродят. Понятно кто такие пайщики? Которые чихали на 214-ый закон, кстати. Он не говорит отдать деньги первому встречному и в блаженной улыбке сидеть и ждать. Он говорит о том, что застройщик имеет право строить, имеет право привлекать денежные средства только на основании полного комплекта разрешительной документации, на основании договора долевого участия. Если человек наплевал на закон, который, кстати, для него (как и ипотека, которая чума 21 века, но там ипотека для человека), наплевал на закон, отдал деньги, не проверил есть ли эта самая разрешительная документация, связался непонятно с кем, под непонятно какой договор, отдал эти деньги - он не является обманутым дольщиком! Почему? Потому что он дольщиком не стал.
Ольга Гусева
- Да. Я и говорю, что из этих 70-ти тысяч, на самом деле обманутых дольщиков не больше 2-3 тысяч. Но, к сожалению, как я уже подчеркивала, наше государство - оно социально, оно не может не реагировать на такие проблематики, и оно не рассматривает, что этот правильно поступил, вложил деньги, а этот не правильно, этот по закону, а этот не по закону. И у нас, фактически, привычка, «защита от дурака», наверное, чтобы вообще исключить подобный вариант. Но, как мы понимаем, будут рождаться как раз, наоборот, другие…
Дмитрий Чариков
- Об этом мы как раз сейчас поговорим во второй части нашей программы. И вот по аналогии исключения проблемы, понятно - если есть проблема, значит надо убрать источник. Нет человека — нет проблемы. Ну, с таким же подходом можно упразднить автомобили - источник ДТП. С таким же подходом можно упразднить самолеты - есть авиакрушения: безобразие, надо просто запретить, упразднить и всё, никаких самолетов. Ходить пешком туда-сюда. В принципе, ходить пешком тоже можно запретить, почему? Потому что бывает, что поскользнулся, в колодец упал, головой ударился об столб. Сидите дома, граждане, не выходите оттуда.
Ольга Гусева
- Да дома оставаться тоже опасно.
Дмитрий Чариков
- Это понятно. Жить опасно. Вот сразу заворачивайтесь в простыню и медленно траурно идите по направлению к кладбищу, укладывайтесь в ямку и всё - и вам ничего не будет страшно.
Ольга Гусева
- Наступит кризис похоронного бизнеса, когда стоимость земли вырастет.
Дмитрий Чариков
- Опять. Вот беда. А что делать? Вот беда, куда ни пойди – везде плохо. Я считаю, что необходимо бороться не со следствием, а с причиной. И причина появления обманутых дольщиков - это недобросовестность отдельных (подчеркиваю – отдельных, не всех) участников этого бизнеса строительного рынка.
Ольга Гусева
- И государства. Я подчеркиваю. Потому что государство должно у нас точно также, поскольку оно у нас по 214 активно участвует, тогда оно должно и в отрасли в целом и регулировать, и контролировать. По 214-ому застройщик отчитывается ежеквартально…
Дмитрий Чариков
- Знаем мы эти отчеты. Ну, а что отчитываться?
Ольга Гусева
- Проверяйте, проводите аудиты.
Дмитрий Чариков
- Я тогда другой вопрос задам: почему строятся дома без разрешения на строительство? Почему собираются эти деньги? Почему чиновники для себя, как коммунальщики, открывают то, что, оказывается, бывают зимы. Когда он говорит: «Вот с 2004 года по 2009 год строительство какого-то чахлого 4-х секционного дома ведется...» Где он, чиновник, был эти пять лет? Он что, не видел, что это все происходит?
Ольга Гусева
- Именно потому, что нет никакой ответственности. Когда мы говорим о том, что чиновник за это не понесет ответственность, почему он должен каким-то образом за этим следить и быть этим как-то озабочен?
Дмитрий Чариков
- Он должен! Это его прямая обязанность. А зачем тогда нам чиновники?
Ольга Гусева
- Как только вы пропишите ответственность, что если он допускает в своем регионе обманутых дольщиков, он должен после этого отсидеть какое-то количество лет, я думаю, что ситуация будет по-другому.
Дмитрий Чариков
- Ну, на сегодняшний день действительно ситуация такова, что ужесточились меры к недобросовестным участникам строительства, возбуждают соответствующие дела и пострадавшие участники проходят потерпевшими. Но я считаю, что у этой ситуации есть и другие, скажем так, соавторы. Об этом мы поговорим во второй части нашей программы. Мы не прощаемся. Прямо очень хочется поговорить о том, откуда берутся эти пострадавшие участники строительства, но мы вынуждены прерваться на небольшую музыкальную паузу, после чего продолжим обсуждать те вопросы, которые сегодня волнуют каждого участника рынка. Оставайтесь вместе с нами на радио «МедиаМетрикс». Мы вернемся через несколько минут.
(играет музыка)
Дмитрий Чариков
- Итак, уважаемые радиослушатели, мы снова вместе с Вами на радио «МедиаМетрикс» и программа «Время недвижимости». И я, Дмитрий Чариков, продолжаю беседовать с нашим гостем. Напоминаю, что сегодня у нас в студии Ольга Гусева - коммерческий директор группы компании "МИГ-недвижимость". Ольга, на перерыв мы ушли под такую проблему, что существуют некие участники строительства, как чиновники, которые не совсем добросовестно следят за тем, чтобы закон добросовестно выполнялся застройщиками. До сих пор есть такие случаи, когда некоторые строительные организации строят, не имея на это полного комплекта документов, привлекая денежные средства граждан по каким-то непонятным схемам, а потом и появляются эти пострадавшие участники строительства. Так решение чиновников остальных направлено, мне кажется, против добросовестных участников - тех самых, которые четко в соответствии с 214 Федеральным законом строят, четко в соответствии с 214-м привлекают денежные средства по договорам долевого участия и так далее. Почему они должны страдать? Почему их пытаются лишить этих каналов финансирования?
Ольга Гусева
- На вопрос «почему?» я не смогу ответить, потому что этот вопрос надо задать скорее тем инициаторам…
Дмитрий Чариков
- А вы задайте, пожалуйста, вот в прямом эфире. Господа чиновники, зачем вы это делаете? Может, адресно к кому-то хотите обратиться?
Ольга Гусева
- На самом деле то, что я сказала, нужен диалог: диалог бизнеса, диалог власти и диалог смежных отраслей, которые участвуют в отрасли недвижимости. И тогда мы сможем не отменять резкими действиями, а прорабатывать программы, которые будут создавать возможности, инструменты, технологии, для того чтобы было доступное жилье, чтобы у девелопера была возможность вести бизнес, а не нести просто одни только обременения, и позволяли демонстрировать и фиксировать рост производства, который точно так же отражался в части всей экономики России.
Дмитрий Чариков
- Ольга, я спрошу честно и прямо: воруют застройщики?
Ольга Гусева
- Застройщики? Сами у себя?
Дмитрий Чариков
- Своровать у себя невозможно. Можно из левого кармана переложить в правый. Но все-таки проблема нецелевого расходования денежных средств существует, и отмахнуться от этой проблемы мы не можем, как от атмосферного столба, ну понятно, да? Существует такая ситуация, когда деньги изымаются владельцами компаний на свои личные нужды, например, на смежный бизнес какой-то либо на другие строительные проекты. Есть такая проблема, ну чего греха таить? Что мы - дети малые? Тем не менее, это ведет к удорожанию проекта, себестоимости. Почему? Потому что острый дефицит денежных средств, застройщик вынужден бежать в банк, когда у него не хватает. Когда падают продажи, застройщик вынужден опять куда бежать? Опять в банк. А мы понимаем, что банк торгует деньгами. Им дай - и готов продать за проценты и не малые проценты. Это ведет к тому, что цена для конечного потребителя увеличивается. И вот сегодня это ноу-хау, которое предлагается - поставить между дольщиком и застройщиком некий (я не знаю, как назвать) полицейский регулятор наблюдательный, надзорный. Оля, все-таки эта роль уместна вообще (банк – регулятор)?
Ольга Гусева
- Учитывая, что в рамках 214 есть нормативные акты, есть надзорные органы, фактически, предложение властей создать еще один буфер, который будет это все контролировать и направлять – это признание властями не состоятельности своей деятельности? Так мы можем это озвучивать? Если мы говорим относительно того, что все-таки нужно сделать, чтобы не воровали или как-то расходовали денежные средства более конкретно, мы говорим о том, что, да, банк может участвовать. Вопрос - в условии этого участия и вопрос в том, не придет ли к тому, что банк будет сам принимать решения - будет строиться данный объект или нет? Какие власти и полномочия останутся у банка? То, что сейчас никоим образом не озвучено. Потому что, вспоминая 214 закон в 2005 году, когда он приступил к своей власти, там четко фигурировала банковская ответственность, солидарность, и это привело к тому, что банки просто вышли из этого бизнеса и привело к жесткому схлопыванью рынка. Если мы помним, в 2006 году отчасти рост цены почти в 100% - это была проблема отчасти потому, что у нас было мало предложения на рынке.
Дмитрий Чариков
- Ольга, а ведь долевое строительство вообще изначально в классической схеме задумывалось, как полная альтернатива банковским кредитам. Тем не менее, банки все-таки как-то проникли в этот бизнес. Почему? Потому что период подготовительный (я его так называю), старт строительства - он достаточно длительный и он достаточно дорогой. Ладно, Бог бы с ним. Сегодня предлагается нечто другое. Сегодня предлагается что-то похожее на проектное финансирование: то есть человек приходит, деньги кладет в банк, вносит банку, а банк осуществляет финансирование строительства на основании реальных потребностей застройщика. Вот нужно ему приобрести 8 плит железобетонных - на тебе 100 рублей, иди, покупай.
Ольга Гусева
- То есть банк должен иметь экспертизу строительную? Понимать, сколько можно плит покупать, сколько нужно бетона? Опять-таки, мы понимаем, что банк должен развивать непрофильный бизнес для себя, создавать строительную экспертизу технического заказчика или службы заказчика, которая будет контролировать и управлять себестоимостью. Тогда вопрос - какая роль остается застройщику? Он несет ответственность (при этом банк не несет ответственность, а застройщик несет ответственность), но принимать решения по объекту будет банк. На мой взгляд, здесь…
Дмитрий Чариков
- Ну, это как в том анекдоте: «вы не торгует семечками». Строители не занимаются банковским делом, банки не строят и так далее. Каждый должен заниматься своим делом. Не кажется ли, что банкиров принуждают заниматься не свойственны для них делом?
Ольга Гусева
- Конечно же, принуждают, причем, поверьте мне, они сначала будут отпираться, а потом на этом будут очень сильно зарабатывать и это опять ляжет на плечи несчастного потребителя. Поэтому, когда мы говорим о контроле, когда мы говорим о способах управления стоимостью, управления проектами, исключения недобросовестных застройщиков, то здесь исключительно нужно разговаривать не с банками, не разговаривать с недовольными инвесторами, которые оказались несостоятельными в части выбора объекта, а разговаривать с бизнесом, разговаривать с девелоперами и вырабатывать совместные усилия. Потому что сейчас застройщик тоже заинтересован в том, чтобы на рынок не попали недобросовестные участники, потому что это точно так же влияет и на имидж нормальных застройщиков и приводит к таким инициативам, которыми нужно расплачиваться нормальным застройщикам.
Дмитрий Чариков
- Хорошо. Я понял точку зрения. Но, тем не менее, возвращаясь опять к классической схеме, нужно напомнить, что в классической схеме между строительной компанией и гражданином тоже стояла (назовем ее, как бы помягче) прокладка некая, в виде акционерной компании. Тоже не напрямую граждане несли деньги строительной компании - между ними присутствовала некая организация. Тоже, по сути, регулятор и тоже, по сути, диспетчер процессов. И сегодня опять-таки ничего нового не предлагается, только с той разницей, что это будет не акционерная компания, а банковская структура. В общем-то, в принципе, ничего такого крамольного я здесь не вижу. Более того, я подозреваю, что после этого усушка, утруска, так называемая, то есть нецелевое расходование денежных средств застройщиками как-то потерпит серьезные изменения - больше нельзя будет подойти к деньгам дольщиков и изъять какую-то часть на покупку себе, любимому, катера, например, хорошего.
Ольга Гусева
- Да проблема заключается в том, что катер уже никто не покупает, потому что, к сожалению, обеспечить проект только за счет дольщиков и без банка невозможно, в любом случае привлекаются оба механизма для финансирования строительного объекта. Безусловно, сейчас застройщики формируют дополнительные свои инвестиции, поэтому, конечно же, таких, прямо, нецелевых... Вопрос здесь в другом: на что строить школы, на что строить сети, на что строить дороги, потому что они в рамках 214-го не предусмотрены, как расходы целевые.
Дмитрий Чариков
- Понятно. То есть вопрос пока остается открытым. У данного нововведения есть и плюсы, и минусы. Но, тем не менее, существует ряд неких выражений: «Лучшее - враг хорошего», «Не так страшен дурак, как дурак с инициативой», «Один переезд равен двум пожарам» и наконец, существует такая крылатая фраза: «Не дай нам Бог жить в эпоху перемен». Ольга, спасибо Вам за то, что Вы нашли время принять участие в нашем сегодняшнем разговоре. Программа «Время недвижимости» на радио «МедиаМетрикс» подходит к концу. И с вами бы я, Дмитрий Чариков, и Ольга Гусева - коммерческий директор группы компаний «МИГ-недвижимость».
Ольга Гусева
-Всем хорошего вечера
Дмитрий Чариков
- До новых встреч и всего вам доброго.